試析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制

張龍廳

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與此同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)變得越來越大，只有弄清其特征并找到特定類型的風(fēng)險(xiǎn)，才能管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并采取有效的對(duì)策以最小化風(fēng)險(xiǎn)。因此，有關(guān)部門要重視風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)降低風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)損失的好方法進(jìn)行深入研究。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)控制; 項(xiàng)目管理 ;經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一、當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.1 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

通過長期研究表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)主要受到三個(gè)方面的共同影響：第一，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有參與者的整體素質(zhì)，包括管理、建設(shè)、監(jiān)督等部門的相關(guān)人員，將對(duì)項(xiàng)目的最終質(zhì)量產(chǎn)生重大影響;第二，材料和設(shè)備的作用眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)過程中最主要的部分就是材料和設(shè)備。如果對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)和管理上的疏忽，使用不合格的材料，進(jìn)而在環(huán)境不斷變化的情況下很容易導(dǎo)致各種質(zhì)量問題。第三，項(xiàng)目設(shè)計(jì)和技術(shù)，若項(xiàng)目設(shè)計(jì)不符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)或地質(zhì)要求，或者如果項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)不健全且不符合標(biāo)準(zhǔn)，則也存在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及更多的部門和行業(yè)，因此流程相對(duì)比較復(fù)雜，所需資金也相對(duì)充足，這增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。投資風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的主要風(fēng)險(xiǎn)類型，因?yàn)楸仨毎从?jì)劃使用該項(xiàng)目才能獲得回報(bào)。導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)的因素有三個(gè)：第一，設(shè)計(jì)計(jì)劃變更，如果在項(xiàng)目的開發(fā)和決策階段出現(xiàn)錯(cuò)誤，則必須對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行更改或修改，這會(huì)直接增加項(xiàng)目成本并帶來風(fēng)險(xiǎn);第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)期間施工條件的不確定性，由于建筑面積不固定，各種條件會(huì)發(fā)生變化。第三，由于材料、設(shè)備和勞動(dòng)力市場(chǎng)的變化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化、價(jià)格的變化或國家政策和市場(chǎng)要求的變化，進(jìn)而會(huì)直接影響到項(xiàng)目成本和投資。

1.3 施工風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程包括施工過程，即施工周期，此階段的風(fēng)險(xiǎn)稱為施工風(fēng)險(xiǎn)。施工風(fēng)險(xiǎn)的主要來源是房地產(chǎn)公司本身、項(xiàng)目施工公司、材料供應(yīng)商等。這些原因的綜合影響，無論是財(cái)務(wù)原因還是技術(shù)原因，都會(huì)延長原始設(shè)計(jì)計(jì)劃的項(xiàng)目周期。可能發(fā)生無法預(yù)測(cè)的自然災(zāi)害，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的可能性僅次于投資風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制措施

2.1 重視前期合同的制定，強(qiáng)調(diào)契約精神

為了避免在房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，管理人員應(yīng)注意建立初步合同、強(qiáng)調(diào)契約精神，并在必要時(shí)使用法律手段保護(hù)其權(quán)益。初步合同的制定應(yīng)基于法律和有關(guān)規(guī)定，以防止無效合同。由于房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)之間的聯(lián)系相對(duì)比較廣泛，并且房地產(chǎn)行業(yè)本身具有投資大、周期長的特點(diǎn)，因此各種問題都經(jīng)常發(fā)生在房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，并且所有環(huán)節(jié)都會(huì)出現(xiàn)。上述問題可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體營銷失敗，從而導(dǎo)致無法歸還資金、巨額虧損和公司倒閉，并對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和人民生活造成不利影響。隨著中國市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的日益復(fù)雜，在房地產(chǎn)持續(xù)建設(shè)過程中，資本破壞的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，特別是由于金融市場(chǎng)的持續(xù)波動(dòng)在一定程度上影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

2.2 提前有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)來源

就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身而言，基本上一直秉持著“高風(fēng)險(xiǎn)、 高收益”的模式。但是，在現(xiàn)代社會(huì)中，這種模式的發(fā)展不僅在許多地方令人反感，而且很容易影響到許多方面的利益，并且所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)非常嚴(yán)重。在以后的工作中，建議對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，以有效地提前避免風(fēng)險(xiǎn)來源。首先，要分析業(yè)務(wù)領(lǐng)域，收集相關(guān)信息、數(shù)據(jù)、事件等，并通過與相關(guān)部門的積極聯(lián)系，在收到相關(guān)建議后決定是否繼續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。值得注意的是，我國的某些地區(qū)是重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。盡管現(xiàn)階段的成就還不夠，但未來仍有很大的空間。這里的未來計(jì)劃是不確定的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的推廣應(yīng)集中在這一領(lǐng)域。其次，在日常的項(xiàng)目運(yùn)營過程中，必須關(guān)注社會(huì)、國家、市場(chǎng)和消費(fèi)者的狀況。因此，在未來的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理中，有必要充分規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)來源，識(shí)別面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)類型，并事先制定相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制計(jì)劃，以更好地應(yīng)對(duì)緊急情況。

2.3 采用多樣化投資

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理也可以通過多種投資方法來進(jìn)行，在降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，保持較高的投資回報(bào)率，為未來的發(fā)展做準(zhǔn)備。建議有選擇地將資金投資于各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。為了減少未來收入的不確定性，可以投資建設(shè)具有不同收入水平的居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場(chǎng)等。由于不同類型的財(cái)產(chǎn)具有不同的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，因此回報(bào)率也將相應(yīng)變化。通常，開發(fā)項(xiàng)目的收益較高的風(fēng)險(xiǎn)較高，而開發(fā)項(xiàng)目的收益較低的風(fēng)險(xiǎn)較小。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，因此必須利用單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的高收益來彌補(bǔ)單個(gè)低收益房地產(chǎn)的損失，并最終獲得相對(duì)平均的回報(bào)。房地產(chǎn)投資多元化的關(guān)鍵是如何合理確定投資于不同類型房地產(chǎn)的資金比例，以減少發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)并獲得更高的回報(bào)。

2.4 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)公司的一般風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指通過轉(zhuǎn)移合同、訂立合同以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給第三方。例如，房地產(chǎn)行業(yè)通常會(huì)與具有較高建筑專業(yè)知識(shí)的建筑團(tuán)隊(duì)簽訂專業(yè)和高風(fēng)險(xiǎn)的建筑項(xiàng)目合同。

2.5 風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是指項(xiàng)目直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的后果，并不意味著風(fēng)險(xiǎn)持有完全是被動(dòng)的。通常，房地產(chǎn)公司采用風(fēng)險(xiǎn)控制方法時(shí)會(huì)有預(yù)備資金，當(dāng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，這筆資金由于解決風(fēng)險(xiǎn)帶來的不良后果;如果沒有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，則這些資金可用于其他目的。風(fēng)險(xiǎn)持有分為主動(dòng)和被動(dòng)兩種，主動(dòng)是指房地產(chǎn)公司在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)之前采取相關(guān)的應(yīng)急措施。

三、結(jié)束語

簡(jiǎn)而言之，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展越來越不平衡，管理不善將導(dǎo)致各種不利于房地產(chǎn)公司整體發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。所以，相關(guān)單位和部門必須做好風(fēng)險(xiǎn)防控準(zhǔn)備。

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（中國水利水電第九工程局?貴州?貴陽?550081）