關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險控制的有效思考

邵艷麗 中國人民大學(xué)

前言：針對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其具有較強(qiáng)的地域性，并且投資額度相對較大，資金周轉(zhuǎn)較慢，建設(shè)的周期相對較長，同時很容易受到經(jīng)濟(jì)因素、環(huán)境因素以及社會因素的影響。因此。企業(yè)必須加強(qiáng)對各項投資風(fēng)險有效的控制，加強(qiáng)對風(fēng)險的識別與預(yù)測，以此來對風(fēng)險隱患進(jìn)行有效的預(yù)估，從而提升對風(fēng)險隱患的控制能力。這需要房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)中，要綜合多方面因素，進(jìn)行全面思考，以便于做好風(fēng)險控制工作。

一、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險內(nèi)涵及原則

針對房地產(chǎn)開發(fā)而言，在進(jìn)行土地的開發(fā)以及建設(shè)中，需要大量的投資來保證工程建設(shè)項目的順利進(jìn)行，并且在工程項目竣工之后，能夠為投資者回報更為豐厚的利益[1]。而對于投資而言，有投資必然有風(fēng)險，這種風(fēng)險有可能為投資者帶來高收益，同時也有可能讓投資者全部虧損。因此加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的投資管理極其重要。房地產(chǎn)開發(fā)項目施工周期長，其中涉及的內(nèi)容十分廣泛，有材料、資金、人力等方面，因此在施工中所存在的風(fēng)險較多，要綜合考慮多方面因素，以此來加強(qiáng)對風(fēng)險的控制工作。

針對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對的原則而言，主要有以下幾點：首先要加強(qiáng)對事前的有效預(yù)防，針對事前風(fēng)險事故發(fā)生的因素進(jìn)行分析，采取預(yù)防性措施。在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，可以對風(fēng)險進(jìn)行有效的評估以及分析工作，針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險，采取有效的措施加強(qiáng)預(yù)防工作。進(jìn)行項目開發(fā)前，針對風(fēng)險隱患想好補(bǔ)救的措施，采取各種有效方式避免項目損失過多，使項目的目的盡可能實現(xiàn)。其次是加強(qiáng)事中風(fēng)險控制，事中風(fēng)險控制主要指房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的投資風(fēng)險控制，在房地產(chǎn)項目開始動工到竣工階段，把握住這一階段的風(fēng)險控制。在施工中，加強(qiáng)對現(xiàn)場施工管理的控制，結(jié)合工程項目實際狀況，對項目的工期、質(zhì)量以及成本進(jìn)行控制。要保證工程項目可以按期完成，質(zhì)量達(dá)標(biāo)，保證項目可以走出市場，并給投資者帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。在項目建設(shè)過程中，管理不完善、技術(shù)不到位等問題都將直接增加施工的成本，甚至影響工期，給投資商帶來損失。不僅如此，若是工期受到影響，市場環(huán)境很可能會發(fā)生變化，導(dǎo)致項目錯過最佳出售時期，會增加投資商的負(fù)擔(dān)，降低利潤空間。因此，要加強(qiáng)事中控制環(huán)節(jié)，保證工程項目順利完成。最后是控制風(fēng)險程度原則，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，風(fēng)險是普遍存在的，所有的項目都存在風(fēng)險，可以利用控制型以及財務(wù)型的方式來進(jìn)行風(fēng)險的控制。前者控制型是指利用有效的手段以及措施改變風(fēng)險的發(fā)生條件，降低風(fēng)險發(fā)生的概率，在風(fēng)險出現(xiàn)之前，不斷對風(fēng)險進(jìn)行關(guān)注，了解風(fēng)險的發(fā)展變化情況，從而及時制定措施進(jìn)行控制，排除風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)項目投資特點及風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)項目資金投資風(fēng)險高

在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占有極其重要的比重，國家和政府高度重視房地產(chǎn)企業(yè)。而房地產(chǎn)項目開發(fā)中很容易受到一些因素的影響，導(dǎo)致其存在較大的風(fēng)險隱患。房地產(chǎn)開發(fā)項目的一大特點便是投資必需資本，必存風(fēng)險。在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)中，首要考慮的便是資金投資，這是項目開始的基礎(chǔ)，并且其資金投資數(shù)量龐大，不僅僅涉及到初期開發(fā)項目資金，同時針對后期的一系列項目經(jīng)營建設(shè)等工作也要進(jìn)行大量的投資。因此，要想保證房地產(chǎn)項目的順利完成，并獲取效益，投資者必須要有足夠的資金來進(jìn)行項目的開發(fā)，資金是否充足直接影響到項目能否擴(kuò)大規(guī)模，能夠給投資者更大的經(jīng)濟(jì)效益。所以，投資則必須要籌集充足的資金。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險不受人為影響

房地產(chǎn)投資風(fēng)險無法按照開發(fā)商以及客戶的意愿來進(jìn)行調(diào)節(jié)，同時在進(jìn)行實際的房地產(chǎn)項目開發(fā)中，存在較大的不確定因素，這些因素將直接增加風(fēng)險隱患，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)受到影響。例如在開發(fā)建設(shè)中突然遇到惡劣天氣，導(dǎo)致施工停止，或市場趨勢變化導(dǎo)致項目積壓，政府改變等因素，都會導(dǎo)致項目開發(fā)受到影響[2]。所以，這就需要國家在進(jìn)行宏觀調(diào)控時，要重點進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，盡量穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，降低對房地產(chǎn)項目開發(fā)的影響。

（三）房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素多樣

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)中，將涉及到國家及社會各方面的活動，并深入到社會各個角落，主要有兩方面：首先站在橫向方面分析，其分布很廣泛，在進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資中必須嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律法規(guī)，不能違法。同時也要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律相一致，不可擾亂經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，項目投資將受技術(shù)等方面的影響，但是卻又無法明確具體的技術(shù)措施。因此，要將這些因素進(jìn)行分開考慮，針對其問題制定合理的解決方案，降低風(fēng)險隱患。其次站在縱向角度進(jìn)行分析，其范圍很深，該方面主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理上，包含對施工團(tuán)隊的項目決策環(huán)節(jié)、施工地點問題、施工技術(shù)以及相關(guān)的項目宣傳工作等。由于每個人意見不同，因此也會影響到項目投資相關(guān)內(nèi)容，產(chǎn)生項目風(fēng)險[3]。

（四）房地產(chǎn)項目風(fēng)險具有補(bǔ)償性

針對房地產(chǎn)項目開發(fā)而言，雖然具有較高的風(fēng)險性，然而還是有一些方式可以進(jìn)行彌補(bǔ)。項目開發(fā)投資者有風(fēng)險回報，因此可以申請補(bǔ)償，補(bǔ)償主要是開發(fā)項目過程中開發(fā)生不得不進(jìn)行預(yù)算及支付的，房地產(chǎn)項目收益與風(fēng)險成正比例關(guān)系，其風(fēng)險不一定會降低房地產(chǎn)企業(yè)收益，即使在項目投資中出現(xiàn)一些風(fēng)險，但是也不一定不適合進(jìn)行投資。因此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資中，要加強(qiáng)對風(fēng)險因素的評估，能綜合各方面因素進(jìn)行思考，從而正確面對風(fēng)險，合理進(jìn)行投資。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險因素

（一）投資前期的風(fēng)險

針對投資前期的風(fēng)險而言，包含內(nèi)容十分復(fù)雜，其中有決策風(fēng)險、土地出售風(fēng)險以及城市規(guī)劃等內(nèi)容。首先來看，在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期的決策風(fēng)險，是指在建設(shè)前期決策工作中存在的風(fēng)險。其內(nèi)容為項目的投資，資金的預(yù)算數(shù)額以及資金的籌集等問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是由于相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者全權(quán)負(fù)責(zé)前期的決策工作，這導(dǎo)致在決策過程中存在很大的不確定性，導(dǎo)致項目投資的風(fēng)險隱患增大。其次，對于土地出售風(fēng)險，是政府對土地的管控，以及出臺的一些土地政策，會對房地產(chǎn)企業(yè)項目造成一些影響。再者城市在規(guī)劃發(fā)展中，政府對城市的布局發(fā)展也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)工作。所以，這需要房地產(chǎn)企業(yè)要充分了解城市各項設(shè)施的變化，結(jié)合實際發(fā)展實際情況，在合適的地點進(jìn)行項目的投資與建設(shè)。城市建設(shè)中各項設(shè)施變化也會對項目投資產(chǎn)生風(fēng)險隱患[4]。在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)時，若是行業(yè)出現(xiàn)衰退及蕭條現(xiàn)象，那么將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售價格下跌，銷售量無法提升，嚴(yán)重者甚是會導(dǎo)致資金鏈斷裂，使投資者遭受巨大的財產(chǎn)損失。

（二）開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險

在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險主要包含物價上漲帶來的風(fēng)險，原材料供應(yīng)風(fēng)險以及相關(guān)施工技術(shù)方面存在的風(fēng)險隱患。首先，對于物價上漲而言，會導(dǎo)致房地產(chǎn)的房價上漲，影響人們的購買力，這需要投資者要投入更多的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)項目的維持，這樣不僅加大了房地產(chǎn)企業(yè)成本的消耗，更是增加了企業(yè)的風(fēng)險隱患。其次針對原材料風(fēng)險主要是指在項目建設(shè)過程中消耗的材料數(shù)量巨大，種類復(fù)雜，材料質(zhì)量與價格也是影響房地產(chǎn)項目投資的因素。最后技術(shù)改進(jìn)風(fēng)險也會影響到房地產(chǎn)項目的投資，在更新施工技術(shù)措施時，一些新技術(shù)的引進(jìn)、新材料的使用以及污水處理等項目，都會增加企業(yè)的項目成本，增加資金投資的不確定風(fēng)險。然而在技術(shù)改進(jìn)中會提升房地產(chǎn)商品的質(zhì)量，促進(jìn)商品銷量的提高。所以，投資商在進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資過程中必須針對技術(shù)施工措施進(jìn)行全面分析，將各項新技術(shù)相關(guān)內(nèi)容考慮進(jìn)去，以此來進(jìn)行合理的安排，降低項目投資的風(fēng)險隱患。

（三）經(jīng)營階段的風(fēng)險

在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中，項目經(jīng)營階段也存在一些風(fēng)險，主要有經(jīng)營管理風(fēng)險、融資風(fēng)險以及質(zhì)量風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的投資與建設(shè)主要由投資人進(jìn)行經(jīng)營管理，并且投資人是主要決策者，這也導(dǎo)致管理經(jīng)驗和管理知識能力有限，很容易造成項目資源的浪費(fèi)，產(chǎn)生風(fēng)險隱患，導(dǎo)致投資者的經(jīng)濟(jì)效益受到影響。針對經(jīng)營管理風(fēng)險而言，其特點便是主觀性強(qiáng)，無法預(yù)估，因此在經(jīng)營階段很容易產(chǎn)生風(fēng)險。而資金風(fēng)險則指項目開支沒有按照國家房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致項目資金無法落實，施工進(jìn)度受到影響，增加了施工成本。房地產(chǎn)項目建設(shè)投資資金數(shù)量極其龐大，很多項目投資的資金主要是來源于銀行貸款，然而若是融資出現(xiàn)問題或融資成本過高，那么將直接增加項目投資風(fēng)險。目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭日益激烈，很多地產(chǎn)開發(fā)商主要重視房地產(chǎn)商品的質(zhì)量，同時也會考慮商品的美觀性以及經(jīng)濟(jì)性等方面。房地產(chǎn)項目質(zhì)量會直接影響到房地產(chǎn)項目銷售量，所以可以說，質(zhì)量風(fēng)險也是房地產(chǎn)項目決策階段需要重點考慮的內(nèi)容，質(zhì)量好壞直接影響到整體的投資風(fēng)險。

（四）銷售階段的風(fēng)險

銷售階段存在的風(fēng)險隱患也是房地產(chǎn)開發(fā)項目隱患出現(xiàn)的一個重要階段。主要包含波動風(fēng)險、利率變動風(fēng)險以及政策變動風(fēng)險、市場供求風(fēng)險與銷售風(fēng)險等。在房地產(chǎn)項目銷售階段中，房價的波動將直接對投資者的投資收益與投資決策造成影響，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的周期長，房價的變化情況將直接影響到投資者的收益，并且這也導(dǎo)致投資者無法有效評估項目收益，影響投資者投資方案的制定，增加了方案中的風(fēng)險隱患。價格變化以及利率變化將影響到人們的購買能力，從而影響到投資商的利益。另外，影響投資商利益一個極為重要的因素便是政府政策的變化，政策的變化也導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的增加，從而增加風(fēng)險隱患。最后，房地產(chǎn)項目投資中，投資商的利益會直接受到市場供需水平的影響，供過于求，人們消費(fèi)需求差，影響房地產(chǎn)項目的出售。所以，在銷售階段，銷售情況、銷售方案以及銷售群體的選擇等因素都會影響到銷售的結(jié)果，給投資帶來風(fēng)險隱患。這需要房地產(chǎn)項目開發(fā)商在進(jìn)行投資過程中，要充分考慮到銷售階段的風(fēng)險隱患，制定有效的風(fēng)險預(yù)防機(jī)制，降低風(fēng)險影響。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險控制措施

（一）投資決策階段的風(fēng)險控制

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，在投資決策階段必須做好風(fēng)險控制工作，將風(fēng)險隱患降到最低，以此保證投資商的經(jīng)濟(jì)收益。首先要增強(qiáng)自身的政策風(fēng)險抵抗能力，政策對房地產(chǎn)項目的影響極大，也是房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)過程中的重要風(fēng)險因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身的實際情況，加強(qiáng)政策的分析以及運(yùn)用能力。房地產(chǎn)企業(yè)必須時刻關(guān)注政府的最新政策消息，對于一些不利于企業(yè)發(fā)展的政策，必須及時調(diào)整處理措施，降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損耗。同時房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)、咨詢公司之間的密切聯(lián)系，充分獲取與房地產(chǎn)項目相關(guān)的信息，以此加強(qiáng)對公司發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，有效避免政策風(fēng)險。

其次，加強(qiáng)對區(qū)域市場的適應(yīng)能力，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃以及相關(guān)實施人員要加強(qiáng)對其區(qū)域市場的調(diào)查，充分了解房地產(chǎn)市場狀況，重點了解商品房的供需平衡。之后要對房地產(chǎn)開發(fā)項目的選址情況以及規(guī)劃情況進(jìn)行了解，結(jié)合區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，開發(fā)出符合消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)項目，提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。相關(guān)項目負(fù)責(zé)人要未來房地產(chǎn)銷售狀況進(jìn)行預(yù)估，以此判斷未來的收益情況。并結(jié)合實際情況來完善自身的建設(shè)方案，促進(jìn)房地產(chǎn)項目的建設(shè)能夠滿足經(jīng)濟(jì)、社會以及環(huán)境之間的發(fā)展要求。

（二）項目前期手續(xù)及規(guī)劃設(shè)計方面風(fēng)險控制

在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，要加強(qiáng)對前期手續(xù)以及規(guī)劃設(shè)計方面的風(fēng)險控制。首先要重點分析前期手續(xù)以及規(guī)劃設(shè)計中存在的風(fēng)險問題，要與政府以及業(yè)界建立良好道德溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施前，了解政府政策導(dǎo)向，以及針對所在區(qū)域的規(guī)劃情況，房地產(chǎn)項目的開發(fā)不可與政府規(guī)劃向偏離，要在政府規(guī)劃的范圍內(nèi)進(jìn)行項目開發(fā)。加強(qiáng)與政府的溝通將提升房地產(chǎn)企業(yè)對施工進(jìn)度的控制以及建造成本的把握，降低風(fēng)險隱患的出現(xiàn)[5]。不僅僅要加強(qiáng)與政府之間的溝通，同時也要加強(qiáng)與其他部門單位之間的溝通，充分考慮到影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的相關(guān)因素，制定出有效的預(yù)防措施，以此來降低風(fēng)險隱患的發(fā)生幾率。

其次針對優(yōu)化設(shè)計方面，房地產(chǎn)開發(fā)商要利用招標(biāo)的方式選擇優(yōu)質(zhì)的設(shè)計單位，項目設(shè)計不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益，更是直接影響到項目整體的施工質(zhì)量，因此企業(yè)必須加強(qiáng)對項目的設(shè)計優(yōu)化工作，保證項目設(shè)計的整體質(zhì)量。另外，相關(guān)項目負(fù)責(zé)人要及時跟進(jìn)羨慕設(shè)計過程，對項目設(shè)計環(huán)節(jié)進(jìn)行審查監(jiān)督，查看其具體進(jìn)度以及設(shè)計的具體內(nèi)容，以此來及時發(fā)現(xiàn)其中存在的隱患，及時提出改正措施，保證項目設(shè)計的質(zhì)量。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段的風(fēng)險控制

要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)階段的風(fēng)險控制，保證投資商的經(jīng)濟(jì)效益。首先要加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制工作，企業(yè)要重視項目設(shè)計階段的成本控制，利用嚴(yán)格的設(shè)計方案來提升設(shè)計的效率以及設(shè)計的質(zhì)量水平。對項目整體成本進(jìn)行控制，利用投資估算、預(yù)算以及結(jié)算等過程，綜合控制項目的投資預(yù)算，降低項目投資成本。

其次房地產(chǎn)企業(yè)要重視投標(biāo)過程中的公平公開以及透明化，針對招標(biāo)文件中的各個條款進(jìn)行嚴(yán)格的審查，保證其科學(xué)合理，加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的內(nèi)部控制工作。另外房地產(chǎn)企業(yè)要做好對房地產(chǎn)項目材料以及相關(guān)設(shè)備采購的成本控制，加強(qiáng)對材料設(shè)備市場的調(diào)查，并且結(jié)合自身的工程實際狀況，制定出合理的采購計劃，在保證工程整體質(zhì)量的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制采購成本，采購人員要按照計劃進(jìn)行材料與設(shè)備的采購工作。要選擇物優(yōu)價廉，信譽(yù)好的材料供應(yīng)商，做好材料的控制工作，對后期工程質(zhì)量也有很大的優(yōu)勢。

（四）定期召集經(jīng)濟(jì)活動分析會議

加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)項目的分析，有利于加強(qiáng)對風(fēng)險隱患的管控，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。這需要房地產(chǎn)企業(yè)要擬定出詳細(xì)的工作目標(biāo)，讓企業(yè)內(nèi)部各個部門之間有一個確定的工作目標(biāo)。之后召集會議，各部門共同對現(xiàn)階段企業(yè)投資情況進(jìn)行分析，探討其中存在的問題。若是發(fā)現(xiàn)問題，那么企業(yè)管理者必須結(jié)合自身的實際情況，采取有效的措施進(jìn)行補(bǔ)救，以此確保房地產(chǎn)項目的合理實施，降低風(fēng)險隱患造成的影響。企業(yè)要重點關(guān)注投資過程中的資金變化情況，對資金流通的情況有一個全面的掌握，了解每一項支出以及收益情況，以此來加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目投資的控制工作。

結(jié)語：在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，有效促進(jìn)社會進(jìn)步，提升了人們的生活質(zhì)量。然而目前隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，其市場競爭日益提升，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)越加復(fù)雜多變。因此這也對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，要想在競爭激烈的市場中長遠(yuǎn)的發(fā)展，那么企業(yè)必須加強(qiáng)自身的風(fēng)險控制工作，而投資風(fēng)險控制則是極其重要的一個環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的控制，能有效規(guī)避市場風(fēng)險，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。這需要企業(yè)要針對政策變化、市場變化以及經(jīng)濟(jì)變化等方面進(jìn)行全面的分析，結(jié)合自身的實際情況，多方面制定出有效的風(fēng)險防范措施，以此來降低風(fēng)險隱患，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。