A 房地產公司財務風險識別與評價

陳 杰

一、A 房地產公司財務風險識別

（一）籌資風險識別

1. 短期償債能力風險

表1 A 房地產公司2016-2020 年短期償債能力指標

從表1 可以看出，A 房地產公司2016 年-2020 年流動比率總體呈下降趨勢，在2018 年，流動比率下降至1.33，相比2016 年的1.53，下降了0.2，2019 年其流動比率發生一定的回升，回升至1.51，而在2020 年，其流動比率又開始下降，相比于房地產企業流動率的平均值1.8 來說，A 房地產公司的流動比率一直處于低位，這反映出了A 房地產公司的流動資產缺乏變現能力。A 房地產公司速動比率在2017 年發生了小幅度下降，從2017年開始，逐年上升，速動比率從2017 年的0.44 上升至0.60，其速動比率的平均值為0.51，比行業平均值高出0.06，這表明A 房地產公司擁有足夠的貨幣性資產用于償還短期債務。A 房地產公司現金比率在2018、2019 年發生一定程度的上升，但從總體來看，其現金比率仍然呈現下降趨勢。相比于行業平均值的0.25，其現金比率還是偏低，這再一次表明A 房地產公司資產的變現能力存在一定的不足。

2. 長期償債能力風險

表2 A 房地產公司2016-2020 年長期償債能力指標

從表2 可以看出，A 房地產公司近五年的資產負債率都偏高，企業過分依賴負債進行籌資，導致融資成本過高，侵犯債權人的利益，當企業不能產生充足的現金流量時，就會引發資金鏈斷裂，進一步加重企業的財務風險，甚至導致企業破產。此外，該企業產權比率整體呈上升趨勢，而行業平均值為2，該公司連續5 年產權比率高于行業平均值，其資本結構相比其他同行業企業不夠合理，股東所持股份過多，嚴重影響企業長期償債能力，進一步加劇財務風險。另外，該公司權益乘數在近5 年逐年增加，這表明所有者投入的資本在資產中所占比重較小，財務杠桿被慢慢放大，影響企業的長期償債能力，進一步引發財務風險。

（二）投資風險識別

表3 A 房地產公司2016-2020 年投資收益狀況（單位：百萬元）

從表3 可以看出該公司的資產總額在2016 年-2020年不斷增加，從2016 年的348150 百萬元增加至2020 年的1761810 百萬元，這表明公司在近5 年不斷擴大投資規模，相應地，其收入在2016-2020 年不斷增長，2017年的增長比率18.72%，2018 年的增長比率17.55%，2019 年的增長比率高達59.29%，2020 年的增長比率為48.26%，同樣處于高速增長，然而，該公司的凈利潤和銷售利潤率并沒有與收入保持同比增長，相反，這兩項指標在2016-2020 年不斷下降，銷售利潤率從2016 年的14.53%下降至2020 年的8.13%，這表明該公司在投資過程中，可能存在一定的決策失誤，導致投資過程中產生的費用過高，導致銷售利潤率呈下降趨勢，側面反映出了該公司存在一定的財務風險。

（三）營運資金財務風險識別

表4 A 房地產公司2016-2020 年營運資金變動情況

從表4 可以看出，A 房地產公司2016-2020 年營業收入在逐年增加的同時，其存貨周轉率卻在逐年下降，從2016 年的0.52 次下降至2020 年的0.27 次，這表明A 房地產公司銷售并不是很順暢，其存貨并未得到完全利用，出現了一定程度的積壓，可能出現存貨貶值、減損的風險；而應收賬款周轉率在2016-2020 年也保持下降趨勢，從2016 年的18.88 次下降至2020 年的13.5 次，這表明公司應收賬款回收不利，對客戶的信用調查不嚴，缺乏資信管理，導致應收賬款長期處于呆賬狀態，存在信用減值風險；此外，公司流動比率僅在2017 年出現上升，而在2018-2020 年一直呈下降趨勢，這表明該公司的資產管理水平不高，流動資產占用資金過量，無法產生充足的現金流來維持生產經營活動，嚴重影響公司的經營效率，甚至增加了債務借貸的時間，增加了大量的財務費用，進一步反應出財務風險高的問題；另外，該公司的總資產周轉率也在2016-2020 年不斷降低，從2016 的0.27 次將至2020 年的0.18 次，這表明公司全部資產從投入到產出的流轉速度較慢，資產使用效率低下，銷售能力欠佳，市場占有率不足，引發運營效率不足，產生運營風險。

（四）收益分配風險識別

二、A 房地產公司財務風險評價

表5 A 房地產公司2016-2020 年收益分配情況（單位：元）

從表5 可以看出，A 房地產公司2017 年稅后經營凈利潤下降6.39%，2018 年稅后經營凈利潤下降11.48%，2019 年稅后經營凈利潤下降2.06%，而2020 年稅后經營凈利潤出現大幅上升，相比2019 年稅后經營凈利潤，上升了378.73%，從總體來看該公司2016 年-2017 年經營產生的稅后利潤不充足，難以滿足企業生產運營所需的資金，即便2020 年稅后經營利潤得到了很大提升，但是其穩定性仍然存在一定的不確定性，其財務風險也是值得關注的。此外，該公司基本每股收益逐年下降，僅在2020 年出現回升，受凈利潤的影響，其收益分配的穩定性也比較差，在考慮了潛在普通股的影響后，該公司的稀釋每股收益的變化趨勢與基本每股收益的變化趨勢趨同，這表明該公司在收益分配方面存在一定的風險。

（一）評價指標的構建

Z-Score 模型是由愛德華·阿特曼于1968 年經過大量實證研究和分析，計算不同的財務比率對公司財務危機的影響，并根據其影響程度賦予每一財務比率相應權重而構建的財務風險預警模型，其核心是將Z 值與風險臨界值進行比較，判斷企業財務風險的嚴重程度，其函數表達式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.64X4+0.99X 5。其中X1= 營運資本/ 資產總額，反映一個公司資產的變現能力，如果營運資本逐年減少，表明公司流動資產占用資金過量，資金周轉不暢；X2= 留存收益/ 資產總額，他反映一個公司的獲利能力，留存收益積累的越多，表公司支付股利后的剩余越多，有利于企業的生產經營，滿足投資需求；X3= 息稅前利潤/ 資產總額，他反映一個公司全部資產的獲利能力，該數值越高，其獲利能力越強；X4=所有者權益的市場價值總額/ 負債總額，它客觀地反映了一個公司的價值變化；X5= 銷售收入/ 資產總額，它反映公司的總資產周轉率，一般而言，其數值越大，表明一個公司的營運能力越強。一般來說，Z 值大于2.99 表明一個公司的財務風險較低，Z 值介于1.8-2.99 之間表明一個公司財務風險處于正常水平，而Z 值小于1.8 則表明一個公司的財務風險較高，需要投入充分的關注。

（二）評價結果分析

表6 A 房地產公司2016-2020 年Z 值評價結果

從上表的Z 值評價結果來看，A 房地產公司2016年-2017 年的Z 值均大于2.99，財務風險比較低，2018 年Z 值處于1.8-2.99 之間，財務風險處于適中水平，但值得注意的是， A 房地產公司的Z 值從2017年開始一直呈現下降趨勢，至2019 年開始，該公司的Z 值已經低于最低臨界值1.8，其財務風險較高。從各項財務評價指標來看，判別式中X3 所占權重最大，但是X3 的值一直呈下降趨勢，這說明在資產總額不斷增加的同時，其息稅前利潤的增長幅度不夠，其獲利能力不增反降；判別式中X1 的值在2016-2020 呈下降趨勢，僅在2019 年有所上升，這表明該A 房地產公司流動資產變現能力較差，占用了大量的流動資金，導致短期償債能力下降，甚至導致企業資金鏈斷裂，生產經營中斷；該判別式中X2 的值在2016 年-2020 年也保持下降趨勢，該值的下降表明A 房地產公司在每年凈利潤扣除支付給股東的股利之后，所留存于企業的資金出現明顯下降，這對該公司來說是一個不利的趨勢，因為當企業資產總額增加的同時，其留存于企業的資金卻在不斷減少，這表明該公司的銷售能力欠佳、獲利能力的不足無法滿足企業的生產與投資的需求，可能出現財務危機；而判別式中X4 的值在2016-2020年間不斷下降則表明，A 房地產公司的資本結構不合理，該公司過于依耐債務為企業創造價值，但很顯然，該公司通過債務創造價值的能力在不斷下降，當公司銷售不暢，資金出現短時，該公司的償債能力不足，就會引發償債風險；該判別式中X5 的值在2016 年-2019年不斷下降，這表明A 房地產公司對資產的使用效率低下，銷售能力在逐年削弱，投資產生的效益也在逐年下降，其營運能力的不足足以引發一系列的財務風險，而X5 的值在2020 年出現了一定的回升，這表明該公司的營運能力在增強，財務風險有所降低，即便如此，該公司存在的潛在財務風險仍不可小視?？偟膩碚fA 房地產公司的Z 值近五年來下降明顯，財務風險增加較為顯著，應當引起充分的關注，否則將會出現更為嚴重的財務危機，甚至導致公司破產。

三、結論

企業的財務風險存在于企業生產經營的各個環節中，而房地產企業作為資金密集型的代表，無論是投資數額還是籌資數額，都是巨大的，其存在的財務風險尤為顯著，要想保持健康、持續的發展，建立一套完整的風險識別與評價體系至關重要，本文通過對A 房地產公司生產運營過程中的財務風險進行識別與評價，充分展示了房地產公司可能存在的財務風險，為房地產企業今后的可持續發展提供了保障。