論不動產登記制度之完善

諶雁

摘要：我國的不動產登記制度自從頒布實施以來，進一步明確了不動產登記范圍、流程和機構等內容，同時相配套的法律法規也在進一步完善，權責 明晰，對于不動產交易規范化、標準化起到了重要意義。基于不動產登記制度內容，明確了當事人法律責任，也為相關事務開展提供可靠的參考依據，規 避不動產登記不嚴謹性，對于房地產行業的健康持續發展意義深遠。本文就不動產登記制度內容現存問題著手分析，結合實際嘗試著提出合理的制度完善 措施，為后續工作提供參考。

關鍵詞：不動產登記;制度完善;房地產;法律效應

不動產登記制度本質上屬于物權制度，由權利人申請，國家相關專職 部門對不動產物權和變動事項記載于不動產登記簿的事實。2016 年 1 月 21 日，《不動產登記暫行條例實施細則》頒布，隨著我國不動產登記制度的頒 布實施，為宅基地使用權、房屋所有權、國有建設用地使用權等不動產權 利登記做出了相較于明確、細致的規定。隨后在相關部門的要求，進一步 壓縮不動產登記時間實施方案，確保各地區的不動產登記資料第一時間移 交到位，人員劃轉到位，優化精簡不動產登記流程，以此來提升整體工作 效率，為廣大人民群眾提供更加優質、可靠的服務。

1 不動產登記制度的意義

不動產登記制度最初的提出是在 2013 年，伴隨著我國房地產行業的迅 猛發展，經濟增速較快，導致不動產登記問題變得愈加嚴峻，如何有效解 決此類問題，積極推動不動產登記制度頒布實施十分必要。因此，頒布實 施不動產登記制度，一方面是為了推動基礎性制度建設，促使物權法各項 規定全面落實，不動產教育規范、標準、安全，切實維護不動產權利人的 合法權益[1]。另一方面，增強行政制度合法性，對現有的依法行政制度積極 優化完善，提高制度有效性。完善民主依法決策機制、評估與糾錯制度，落實職責到實處，確保各個環節有法可依、有章可循，提升不動產登記工 作有效性。總的說來，不動產登記制度關乎到我國經濟發展，可以保證不 動產交易活動安全、順利進行，規避由于交易制度不完善誘發很多后期矛 盾沖突。

2 不動產登記制度現存問題分析

2.1 缺少統一合理的不動產登記管理體制

即便我國目前已經頒布實施了不動產登記制度制度，但是缺少完全統 一的不動產登記制度，部分地區尤其是經濟欠發達區域，人員的法律知識 儲備不足，很多人認為祖輩所建造的房屋就是自己的，但是在出現產權糾 紛時卻沒有具體的證據可以證明，因此出現了很多不必要的糾紛沖突。即 便配套法律中做出了相應的規定，但依法辦事和道德之間則出現了隔閡沖 突，很多群眾開始對法律的權威性產生質疑，一定程度上損害了政府的公 信力。現代社會的飛快發展，應積極推動相關制度健全和完善，契合國情 來動態優化調整，以便于支持社會主義現代化事業建設和發展[2]。

2.2 不動產登記法律效應不強

目前我國的不動產登記工作中，配套法律法規效應不強，僅僅是規定?了單一的法律效應，登記了和沒有登記的效應表現卻模糊不清，細節考慮?不全面。這就導致在出現問題時缺少可參考的法律和制度依據，一定程度?上影響到糾紛解決有效性，制約后續工作開展。還有很多地區由于法律教?育宣傳力度不足，制度執行不嚴謹、不規范，影響到不動產登記工作成效[3]。

2.3 不動產登記基礎信息整合難度較大

不動產登記涉及到大量的資料信息，工作量大，原有的林業、房產和 土地等登記資料規模大、類型多樣，格式標準不統一，還有部分農村宅基 地數據并不完善，存在數據丟失的情況，在統一登記后，短期內按照新標 準進行檔案資料整合與存儲，是一項十分嚴峻的任務[4]。加之各部門之間的 數據信息共享程度不足，可能出現部門為了維護自身利益不愿意共享資料 的情況，或是資料移交不及時，大大降低了不動產登記工作效率。部分數 據缺失，無法追溯來源，制約后續不動產登記工作有序展開。另外，伴隨 著不動產登記工作的逐步展開，以往歷史遺留問題開始逐漸凸顯，房地不 符，有房無地等情況十分嚴峻，致使不動產登記工作無法順利進行。由于 群眾訴求無法得到滿足，甚至出現利益受損的情況，導致信訪案件數量也 隨之增加[5]。還有很多存量土地房產，缺少測繪數據來源，登記申請需要以 往的土地資料提供支持，但是查找難度較大，不可避免的增加不動產登記工作壓力。

3 不動產登記制度完善措施

3.1 持續推行和完善實質主義登機體制

在物權法中對不動產物權登記制度做出了相應的規定，配合單行的不 動產登記法，致使后續的不動產登記工作開展有了一定的法律基礎。現有 不動產登記無法為交易主體提供相較于準確的無權信息，人為交易成本較 大，不可避免的市場經濟穩定發展。因此，建立統一的法律依據，力求從 根本上解決以往不動產登記制度的弊端和不足。所以，應繼續推行和完善 實質主義登記體制，營造良好的工作環境。

3.2 建立土地基礎的不動產物權登記制度

摒棄以往的房、地分立登記方法，汲取發達國家的不動產物權登記制 度經驗教訓，立足于我國實際情況，建立合理的土地為基礎的不動產物權 登記制度。土地作為不動產物權核心內容，其他不動產物權均應該立足于 土地權基礎上實現。房屋所有權是在土地使用權上，現有的不動產登記制 度中其他不動產脫離土地權登記情況不符合法理，需要針對性優化改進，助力不動產市場經濟體制建立和完善[6]。

3.3 擴大不動產登記范圍

立足于現行的不動產登記實體權利登記基礎上，進一步拓寬登記范圍，涵蓋農村宅基地使用權、承包經營權、采礦權、地上權和房地產租賃權等，均屬于不動產物權登記制度范疇。建立不動產物權順位等級制度，對于存 在多個性質的物權需要依據先后順序，進行不動產登記。完善預告登記制?度，規避重復買賣情況出現，全方位保障不動產登記安全。這樣才能更好 的滿足新時期不斷增長的不動產物權保護要求，實現不動產價值最大程度 上發揮。

3.4 建立責任賠償制度

不動產登記屬于行政行為，需要強化相關部門職能，如果是登記機關 操作失誤帶來的損失，應該堅持權責統一原則，建立登記機關責任賠償制 度。在制度支持下，實現等級機關責任明晰，從登記收費中劃撥一定比例 的資金用于賠償用戶受損利益。與此同時，還要加強農村房屋產權登記管 理，實現不動產物權城鄉統一管理，遵循統一標準來整理地籍資料，實現 土地使用權的宏觀管理。

結論：

綜上所述，我國不動產登記制度不斷健全和完善，伴隨著不動產登記 工作的新要求，配套法規完善要充分契合實際情況，充分契合市場經濟發 展需求，在保障不動產交易安全的同時，全方位保障用戶的合法權益。基 于此種方式，有助于推動法制化國家建設和發展。

參考文獻：

[1]郝龍飛.“不動產預告登記效力”的模式選擇與路徑重塑[J].廣東開放 大學學報，2021，30（01）：38-44.

[2]盧衛玲.基于不動產登記制度下的房產經濟發展策略[J].老字號品牌 營銷，2021（05）：57-58.

[3]袁博.不動產登記制度對房地產經濟的影響與策略分析探討[J].商訊，2021（12） ：165-166.

[4]趙付欽，李延山.搭起便民“連心橋”——桐柏縣不動產登記工作紀 實[J].資源導刊，2021（04）：28.

[5]商桂華.基于與房地產經濟互動視閾的不動產登記制度完善策略[J]. 商訊，2021（09）：165-166.

[6]李磊，于明明.動產和權利擔保統一登記制度的構建——兼與不動產 登記制度的對比[J].征信，2021，39（03）：88-92.