淺析房地產(chǎn)工程管理與工程項目策劃

張潮

摘要：工程管理與工程項目策劃是房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的重要兩個環(huán)節(jié)，伴隨著人們生活水平的提高，對房地產(chǎn)工程管理也提出了新的要求，這就需要不 斷提升管理水平及加快工程項目策劃的步伐。本文分析了工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中起到的重要性作用，從目前發(fā)展現(xiàn)狀入手，提出相應(yīng)改善對策，并 探討在工程項目策劃時的具體操作，希望對其發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程管理;項目策劃

房地產(chǎn)工程管理是在整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中不可或缺的一部分，構(gòu)建良好的管理模式不僅可以提升自身品牌形象，而且也可以得到廣大人 民群眾的高度認(rèn)可。工程項目策劃則是站在企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略布局上，需 要與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)以及業(yè)務(wù)流程結(jié)合在一起，使工程管理工作有計劃、有 組織、有目的地有序開展。

一、工程管理起到的重要作用

房地產(chǎn)工程管理包含進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、安全管理、信 息管理、五大部分[1]。在進(jìn)度管理方面，可以有效節(jié)約時間，確保在最短的 時間內(nèi)高質(zhì)量快速完成各類項目的實施，使房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價值;在 成本管理方面，房地產(chǎn)開發(fā)的核心要素是工程造價，要科學(xué)地把控其開發(fā) 過程中的成本，不僅可以增加凈利潤，而且可以提升在整個市場中的核心 地位;在質(zhì)量管理方面，良好的工程管理工作是整個工作中的重中之重，工程質(zhì)量的嚴(yán)加把控為房地產(chǎn)項目贏得良好的聲譽。在安全管理方面，必 須將安全管理作為強制執(zhí)行措施，并建立相應(yīng)的安全管理規(guī)章制度;在信 息管理方面，主要通過建立健全信息管理體系，能夠按工程要求形成精確 報告，在工程管理中發(fā)揮其必要作用。因此工程管理在房地產(chǎn)發(fā)展過程中 起到的重要作用不容忽視。

二、房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀

（一）準(zhǔn)備工作不充足

基于目前情況而言，房地產(chǎn)工程管理前期準(zhǔn)備工作并不充足，項目在 發(fā)展前期，通常會在商業(yè)地段、商業(yè)環(huán)境更加重視，而忽視了前期調(diào)查工 作的重要性，一些重要的資料準(zhǔn)備不到位就會給項目建設(shè)帶來質(zhì)量問題和 安全隱患，除此之外，建筑單位在沒有充分了解項目就開始動工時，也會 帶來一些事故的發(fā)生，影響到建筑物的整體質(zhì)量及后續(xù)使用。

（二）內(nèi)部管理力度有待加強

目前房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)內(nèi)部管理存在一些問題，如管理混亂，各部門 之間沒有明確職責(zé)，出現(xiàn)沒有各司其職的現(xiàn)象。這使項目管理在實際應(yīng)用 中就會有相互重疊或者沒有管理到位的情況，最終使管理漏洞頻發(fā)出現(xiàn)，不利于整個項目的高效率、高質(zhì)量地完成，同時也給企業(yè)的社會效益和經(jīng) 濟(jì)效益帶來阻礙，內(nèi)部管理力度的加強勢在必行。

（三）缺乏完善機制

在項目實施過程中，缺乏完善的機制及內(nèi)部管理有待加強，則給項目 建設(shè)帶來一定的影響[3]。其主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏意識，沒有形成 完善的機制進(jìn)行項目管理，再加上沒有根據(jù)實際情況出發(fā)，愿意效仿其他 項目的管理模式，并不適用自身，這就導(dǎo)致了管理機制不健全的局面發(fā)生，不僅影響了工程項目的質(zhì)量問題，而且也使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益大打折扣。

三、解決工程管理有效措施

（一）重視前期策劃準(zhǔn)備工作

在進(jìn)行項目開發(fā)時，要以市場實際需求作為前提條件，因此要做好市 場調(diào)研和分析工作是必不可少的。一切以實際情況出發(fā)，對項目開發(fā)調(diào)整?具有針對性，切實能夠滿足市場需求，與市場相適應(yīng)。主要從以下三個方 面進(jìn)行前期策劃準(zhǔn)備工作，第一，項目開發(fā)前要深入了解市場，并根據(jù)相 關(guān)政策要求，充分了解政府所大力支持的項目;第二，對消費群體精準(zhǔn)定 位，能夠合理選擇適合地段及環(huán)境，確保項目實施的可靠性;第三，充分 了解周邊項目的實際情況，如具體面積和價格信息等，取其精華去其糟粕，為自身項目的實施提供指導(dǎo)方向及借鑒意義，同時也可以明確項目本身的 重點及建設(shè)目標(biāo)。

（二）加強企業(yè)內(nèi)部管理力度

在實際項目開發(fā)環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)企業(yè)各部門要進(jìn)行職責(zé)確認(rèn)，詳細(xì)劃 分具體負(fù)責(zé)范圍和內(nèi)容，為項目在開發(fā)環(huán)節(jié)提供制度執(zhí)行等有效的保障，使項目管理水平隨著企業(yè)內(nèi)部管理力度的強化而不斷提升。

（三）建立健全質(zhì)量管理機制

在房地產(chǎn)項目建設(shè)的過程中，施工技術(shù)、人員技能、建筑設(shè)備、建材 材料等因素都會對其產(chǎn)生一定的影響[4]。建立健全質(zhì)量監(jiān)管機制要充分考慮 以上這些因素，同時從以下幾個方面進(jìn)行改善：第一，保證項目建設(shè)要遵 紀(jì)守法，避免違背相關(guān)法律法規(guī)來實施，同時相關(guān)監(jiān)管部門也要不斷增大 監(jiān)管力度;第二，管理人員的法律意識、業(yè)務(wù)技術(shù)水平、管理水平可通過 自身學(xué)習(xí)和專業(yè)培訓(xùn)來不斷提升;第三，在設(shè)備和建材選購時要聘請專業(yè) 的人員進(jìn)行，保證采購的質(zhì)量高、性價比高等特點，這樣投入到項目中使 用才會安全有保障;第四，項目設(shè)計要采用先進(jìn)的管理模式，將政策、經(jīng) 濟(jì)、先進(jìn)技術(shù)融為一體，科學(xué)合理地進(jìn)行評估及設(shè)計，也要在自我創(chuàng)新上不斷突破。

四、工程項目策劃

（一）項目工程管理的重點

項目施工時，應(yīng)該充分考慮到該工程的三個點，即為重點、特點與難 點。針對不同的情況采取不同的施工重點，如選擇基礎(chǔ)回填土?xí)r要控制機 質(zhì)量的問題;充分考慮怎么使建筑外圍的墻體不出現(xiàn)開裂的狀態(tài);施工材 料的選擇哪種最佳等都是需要重點考慮的問題。其次施工圖紙與實際施工 之間的關(guān)系，如何施工才能確保成功率，最后還要保證施工的順利完成就 需要關(guān)注與其他相關(guān)部門之間的合作與配合。

（二）項目的范圍管理

1. 總承包商施工范圍劃分

首先根據(jù)工程的特點制定劃分原則，并通過標(biāo)段的方式進(jìn)行范圍劃分。 此種途徑有利于保證整體工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制等。范圍劃分過程?中需要對各標(biāo)段特點進(jìn)行綜合分析，提前規(guī)劃好樓號、結(jié)構(gòu)、建筑面積等。 確保在保證施工質(zhì)量和施工進(jìn)度的同時盡量保證施工的視覺效果，并且施?工過程由總承包商負(fù)責(zé)，避免因為分包而出現(xiàn)失誤。

2. 施工范圍劃分原則

能由總承包單位施工的建筑工作范圍，盡量不要采取單獨分包模式。 由于工程總承包和分包相比較專業(yè)性更強，若工程總承包不具有相應(yīng)施工 的資質(zhì)則可作出合理分包處理，但在前期就必須考察其專業(yè)性，如工程防 水設(shè)備施工甚至是高層建筑的電梯施工。

3. 列出專業(yè)分包工程清單并進(jìn)行統(tǒng)計

4. 列出甲供材料設(shè)備及甲指乙供材料設(shè)備清單

（三）成本控制風(fēng)險與對策

1.建筑材料采購

可分成二類，一類即由甲方承包，由甲方負(fù)責(zé)采購提供，可選在多個 供貨商之間經(jīng)過對比，挑選性價比更高的;另一個則是由甲方委托乙方進(jìn) 行購買提供，需要乙方的分包企業(yè)對物料仔細(xì)檢查與分析，最后選定合格 的機械設(shè)備與物料。

2.工程價格限額

在對施工總價的限制方面應(yīng)做到根據(jù)不同的物業(yè)公司，給出了不同的?上限，并根據(jù)建筑總設(shè)計院的總限額對施工的成本加以控制。在工程項目?設(shè)計建造的整個流程中，為了能夠由設(shè)計院和開發(fā)商共同實現(xiàn)對成本的有?效管理，由設(shè)計院直接向開發(fā)商進(jìn)行對工程的技術(shù)支持和投資費用的測算。

3.項目成本把控

在建設(shè)過程中，對可能影響項目成本的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)花銷，需要單獨經(jīng)過 建筑設(shè)計院和施工方之間的聯(lián)合評估，然后再由開發(fā)商進(jìn)行選擇[5]。在房屋 的施工過程中，開發(fā)商絕對不能放過任何一個細(xì)節(jié)，對整個房屋建筑的內(nèi) 部設(shè)施包括門、窗、油漆、管路等系統(tǒng)都應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)勘察，并通過公開細(xì) 節(jié)成本，選擇性價比更高的建材，從而避免了細(xì)節(jié)暴利。

4.施工圖紙審查

開發(fā)商要結(jié)合設(shè)計院，利用施工方的技術(shù)和經(jīng)驗優(yōu)勢，對施工圖紙一 同進(jìn)行審核工作，在工程設(shè)計的初期就必須對工程設(shè)計圖紙進(jìn)行認(rèn)真檢查，并且盡可能減少在工程圖紙設(shè)計時出現(xiàn)問題，從而盡量避免二次返工，既 減少了浪費現(xiàn)象，也減少了施工成本[6]。

結(jié)束語：

地產(chǎn)工程管理和項目策劃均貫穿于整個工程項目中的各個環(huán)節(jié)，包括 整個工程項目的設(shè)計階段、施工階段以及收尾運營階段等，在地產(chǎn)的項目 開發(fā)前期，我們都需要進(jìn)行全面的調(diào)查和研究工作，從多方面完成整個地 產(chǎn)工程項目的策劃。為了使房地產(chǎn)項目能夠保持持續(xù)不斷的高效發(fā)展，政 府必須不斷完善基礎(chǔ)建設(shè)制度并提高項目規(guī)劃的可行性。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡斌. 房地產(chǎn)項目成本管理研究[D].天津大學(xué)，2010.

[2]周承榮.房地產(chǎn)工程管理全程策劃研究[D].華南理工大學(xué)，2010.

[3]楊濤.BIM 技術(shù)在房地產(chǎn)項目工程管理中的應(yīng)用[J]. 住宅與房地產(chǎn)，2020（30） ：102+111.

[4]張艷玲.肇慶市 XY 房地產(chǎn)工程項目開發(fā)成本控制研究[D].西安科技 大學(xué)，2019.

[5]王新瑜.A 房地產(chǎn)項目全壽命周期質(zhì)量管理研究[D].青島大學(xué)，2019.

[6]張俊冬.對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理的見解[J].大眾標(biāo)準(zhǔn)化，2020 （06） ：185+187.