承租人視角下新租賃準則對零售業的影響淺析

陳德英

（青島理工大學琴島學院，山東 青島 266106）

1.租賃概述

1.1 租賃的定義

出租人將資產使用權在一定時間內讓與承租人以獲得對價的合同，是新租賃準則的定義。新租賃準則中沒有過多強調租金，而是將“使用權資產”和“租賃負債”作為新概念引入其中，租賃的概念由此變得更加嚴謹。

1.2 經營租賃和融資租賃

舊租賃準則依據租賃資產所有權上的主要報酬和風險是否發生轉移分為融資租賃與經營租賃。二者的租賃期限、設備維修保養責任方、期滿后處置以及租賃實質均有很大的差異。經營租賃一般租期比較短，承租人只有使用權，在租賃期內需要出租人對租賃資產進行維修維護，到期一般退還給出租人。而融資租賃的租期比較長，承租人對該資產能夠實施控制，看作本企業的資產進行管理，需要對租入的資產進行維修維護，期滿一般由承租人以比較低的價格購入。

1.3 使用權資產和租賃負債

使用權資產主要記錄承租人持有的資產的原值，租賃負債記錄承租人尚未支付的租賃付款額的現值，并隨著租金的支付逐漸減少，承租人租賃資產時，應當同時確認資產的使用權和租賃責任。

2.租賃準則修訂過程

2.1 國際租賃準則修訂過程

由于當時租賃準則存在的弊端，加之國際丑聞頻頻發生，對國際會計準則進行了修訂。修訂歷程如表2-1所示。

表2-1 國際租賃準則修訂歷程表

2.2 我國租賃準則修訂過程

改革開放政策實施后，我國經濟發展速度比較快，雖然現代租賃業起步略晚，但有了前人的腳印，也少走了許多彎路，這些年來一直在不斷進步發展著。租賃業的發展也推動著我國租賃準則的產生和變革。我國租賃準則修訂歷程如表2.2.所示。

表2.2 我國租賃準則修訂歷程表

2.3 新租賃準則主要內容

2018年新租賃準則修訂后，新準則最重要的改變是取消了租賃的分類，實行“單軌道”的會計處理，更加注重經濟實質而非形式。新準則在出租人會計處理上基本延續現有規定，沒有太多改變，更多的修改了承租人的會計處理，逐漸由表外過渡到表內，而且在租賃的定義和識別方面也作了補充完善。

3.承租人視角下新租賃準則對零售業的影響分析

3.1 零售業租賃業務的概述

3.1.1 零售業的發展現狀

零售業是離日常生活最近的一個行業，與生活息息相關，它是指向最終消費者個人或社會集團出售生活消費品及相關服務，隨著互聯網的發展，信息時代來臨，但是互聯網是把雙刃劍，不但給大家的生活帶來便利，也給各行業帶來了變革和挑戰，零售行業尤甚。

3.1.2 零售業的租賃特點

對于線下零售企業，經營場所是必須考慮的因素之一。企業獲得經營場所一可以通過自建的方式取得，該種方式耗時耗財，于公司不劃算，成本太高。另外還可以通過租賃的方式獲得，企業一般會在中心城區租賃實體門店或者購物中心，且一般都會超過一年，租賃期滿后歸還租賃資產，不會獲得其所有權，換言之，經營租賃更受零售企業的青睞。

3.2 零售業受新租賃準則的影響

3.2.1 零售業財務報表受新租賃準則的影響

1）資產負債表變化及影響。資產負債表中原來經營租賃不列在表中，新租賃準則規定列入表中，會使企業的資產、負債、所有者權益的數額發生變化，從而引起有關財務比率發生變化，比如企業的資產負債率上升，使得企業的償債水平變低，信用評級下降，不但加大了企業的財務杠桿，還會影響到零售業以后的籌資能力。2）利潤表變化及影響。新準則的變化對于營業收入，不會產生直接的影響，但是會使利潤總額發生變動。在原來的準則中，租金是一個單獨完整的項目，但是承租方的租金在新準則中被拆分成利息費用和折舊費，分別計入利潤表的財務費用與營業成本中，其中利息費用逐年降低，會使零售業的利潤變得不穩定。3）現金流量表變化及影響。在新租賃準則下，經營性凈現金流發生了一定的變化。因為在現金流量表中，支付租金在舊準則下屬于經營活動的流出項；而在新準則下屬于籌資活動的流出項，這樣使經營活動的現金流出減少，從而導致零售業經營活動凈現金流量增加。

3.2.2 企業重要財務指標受新租賃準則的影響

1）償債能力。由于新租賃準則把租賃負債和使用權資產計入了財務報表之內，并且采用單一的會計模型。因此，企業在采用新準則時的資產、負債總額較之前都會有明顯的增加，進而使得企業產權比率提高、資產的負債率變高、長期還債能力下降，從而提高了企業債務償還風險。2）營運能力。判斷企業運營能力大小的關鍵指標之一是總資產周轉率。當企業采用舊租賃準則時，總資產和營業收入不會受到租賃業務的影響，所以平穩不變是舊準則下總資產周轉率的特征。當采用新租賃準則后，企業進行會計處理時需要用使用權資產模型，當使用權資產增加時，固定資產也會增加，從而使得總資產增加。這就導致了在租賃前期，零售業總資產周轉率相對來說會下降，而后期將會逐漸回升。3）獲利能力。在獲利能力分析方面，新租賃準則下的利息費用需要計入財務費用，因此企業的利潤總額發生變動。實際利率法是新準則下計算利息費用的方法，利息費用隨著租金的支付會逐漸減少，進而影響到利潤總額，因此將會出現利潤后置的現象，所以，在租賃前期，企業的獲利能力較低，而隨著時間的遞進，獲利能力將會不斷提高。

3.2.3 企業經營受新租賃準則的影響

一是稅務處理導致的報表影響。企業在新租賃準則下需要確認使用權資產和租賃負債，由于要確認折舊和利息，并且利息存在“前高后低”的情況，從而使利潤“前低后高”。會計處理時和稅法中對于折舊和利息的處理有所不同，因此會出現一些遞延所得稅資產，這將影響企業資產負債表和利潤表列式。

二是合同處理。由于新租賃準則作出了較多改變，使得合同處理也發生了很多改變。例如一些合同可能本來是作為經營租賃處理，但稅法下卻是作為融資租賃處理的合同。企業需要詳細梳理其帶來的潛在稅務影響，并做好預案與風險控制，以避免后期給企業帶來稅務處理上來的不便。

三是影響股價。對公司經營來說，國家法律法規的變化都可能使股價發生變化，租賃準則的變化也不例外。新租賃準則的實施極大可能會降低外部投資者對于企業償債能力、營運能力和獲利能力的評價，使得股價下跌，釋放負面信號，影響公司的發展經營。

4.新租賃準則下對零售企業的建議

4.1 發展租賃新模式

新租賃準則不再區分租賃形式，一些企業想繼續利用經營租賃進行表外融資的愿望落空，直接購買或者融資租賃對于它們來說是更優的選擇，這樣還可以增加企業的資產，增加投資機會。

4.2 合理利用新準則，優化租賃合同

在費用的會計處理問題上，新租賃準則對于租期小于12個月或者低價值租賃依然遵循原來準則中的規定，仍然按照經營租賃的規定進行處理。這其實給了零售企業緩沖的機會，在對成本影響較小的情況下，零售企業可以合理利用這項規定，優化租賃合同，以減少變動。

4.3 直接購買

新租賃準則要求統一按照使用權模型進行會計處理，舊租賃準則下經營租賃可在表外披露的優勢已經不在。和租賃相同，直接購買資產也會增加資產，并且計提折舊，但不同的是，直接購買的方式不會增加負債，因此不會增加利息費用，其次，如果經營門店是被作為自有資產購入的，其增值性和收益性都會大不相同，甚至會給企業帶來更多的投資機會。

4.4 調整商業模式

互聯網的逐漸全民化，使得線上購物愈加方便快捷，相比于線下，人們越來越喜愛線上購物。因此，零售企業可以立足當下，順應時代，抓住發展線上購物的機會。因此零售業需要根據發展要求，調整商業模式。

5.結語

本文以承租人為視角，結合了新租賃準則的發布背景，以及零售行業的發展狀況、租賃特點，對于新租賃準則對零售業的影響，從企業的財務報表、相關財務指標以及企業經營這三方面進行了研究，財務報表、財務指標、對企業經營等均受到新租賃準則的不同影響。本文在研究過程中，由于自身對新租賃準則的理解程度不夠透徹，存在以下研究缺陷：一是缺少具體案例支持，具體的論據比較少，致使文章的客觀性降低；二是文章論述的有些建議過于理想化，它的實踐性需要進一步研討考究；二是由于查閱的資料有所限制，且自身的知識有限，文章總體全面性仍存在不足。