農村不動產登記存在的問題及對策探討

喻娟娟 泗縣自然資源和規劃局

一、農村不動產登記工作流程

（一）申請和受理

當事人或者代理人應到不動產登記機構或者其網絡平臺辦理農村不動產業務。當事人可以自行申請，也可以經委托代為申請。不動產登記機構對申請主體的合規性進行審查，屬于單方申請人還是共同申請人。不動產登記允許委托代為申請，政策就主要委托代為申請情形進行了規定：1.申請人屬于無民事或者限制民事行為能力人；2.權利人委托他人代為申請。

一般情況下，申請人（當事人或者代理人）所準備材料有不動產登記申請書（含審批表）、當事人身份證明材料以及授權委托書、不動產權屬來源證明。對符合登記要求的材料不動產登記機構將受理并書面通知申請人。

（二）審核

不動產登記機構受理登記業務后進入審核階段，審核的形式包括查驗、實地查看和公告。不動產登記機構對申請人（當事人或者代理人）提交的材料必須進行查驗，就申請主體、登記內容、不動產界址、空間界限、面積、繳費憑證等方面進行審核。審核階段查驗是必經程序，對需要登記業務都適用。審核中實地查看和公告視具體登記業務而定，可以理解為特殊登記業務要求下的審核，具體情況如下：

1.查驗

查驗內容有：申請主體的一致性；申請內容的一致性；界址、界限、面積等權籍調查成果的完備性；完稅或者繳費憑證的合法性。

2.實地查看

不動產登記機構應對房屋等建筑物及構筑物所有權首次登記、在建建筑物抵押權登記、因不動產滅失導致的注銷登記等情形進行實地查看。

3.公告

為了體現不動產登記中的公正性，政策規定不動產登記機構在進行登薄前應對政府組織的集體土地所有權登記、宅基地使用權及房屋所有權首次登記、集體建設用地使用權及建筑物，構筑物所有權首次登記、土地承包經營權首次登記、更正登記、注銷登記、其他等情形必須進行公告。

（三）登薄

登薄，不動產登記機構將登記事項記載于不動產登記簿上的簡稱。登薄是不動產登記程序的一個重要環節。只有手續齊全資料完整才能進行登薄，否則不予登薄。登薄工作在不動產登記工作流程起到承前啟后的作用，登薄工作的完成情況直接影響后續發證。

（四）發證

不動產登記部門根據已登記的不動產登記簿按照流程要求核發不動產權證書或者不動產登記證明。不動產登記機構在進行以上五個主要登記程序時，必須遵守時效性。公告所用時間應不計算在登記辦理期限內。為了便民不動產登記機構已積極采取措施，大大壓縮辦證時間，盡快讓權利人持證。

二、農房確權中遇到的問題

（1）一戶多宅?！锻恋毓芾矸ā芬幎ǎ恨r村村民一戶只能擁有一處宅基地，即一戶一宅。調查中發現，一些村民擁有多處宅基地，其宅基地的來源不盡相同。主要來源情況如下：①合法繼承。通過從祖輩父輩處繼承。②蓋新宅未拆舊宅。在一些村莊，尤其是國道、省道、縣道沿線的村莊，在村莊外部沿交通線新蓋宅基地，老宅基依舊保存，這是造成“空心村”的主要原因。新蓋宅基有時甚至占用耕地。③買賣取得。村民私下買賣房屋，取得房屋所有權（一般都含宅基地使用權），也存在村委會出售宅基地使用權和買方在所購宅基地上自己建房情況。④存在一種跨集體經濟組織擁有多處宅基地情況。村民通過買賣、嫁娶等方式在多個集體經濟組織獲得多處宅基。

（2）面積超占。認定面積超占的基礎是確認宅基地的取得年限。有些地方因個人或政府用地指標等原因造成缺乏合法的權屬證明文件。多數情況下，調查時候對宅基地取得年限的認定是以權利人陳述為準的。

（3）戶籍遷出集體經濟組織，轉為非農業戶口。調查過程中遇到有些村民因上學或在城鎮購買商品房，將戶口遷出轉為城鎮戶口等情況，這些“原”村民依舊在農村擁有或者打算擁有宅基地。

（4）不符合規劃。是否符合土地利用總體規劃是能否確權發證的一個重要前提條件。在最近幾年新增的宅基地中有些房屋是不符合規劃的，甚至還占用耕地。同時也存在一些建房年代比較久遠的老房子，也在規劃建房區域外的情況。

三、農村不動產登記中存在的問題

（一）信息化管理工作推進難

我國是人口大國，農村人口較多，村落分散在不同的區域，且村落內相對閉塞，地域差距較大，環境十分復雜。與城市相比，農村的不動產登記工作比較難以開展且工作量信息大，很多村民甚至不懂不動產統一登記制度，對此項工作很少了解，配合度極低。另外，前往登記的工作人員服務意識不到位，加上村民本身就對這項工作不了解，因此很可能產生抵觸情緒，造成采集登記情況未達到預想，進度較慢，信息化管理登記工作步履維艱。

（二）統一登記流程復雜、效率低

我國目前不動產登記機構的管理分散，并沒有統一的登記制度，登記的流程也比較復雜，登記完整個流程要耗費多日，需要各部門的配合；登記人來回多次也未能辦結，導致登記人有抵觸情緒，效率極低，登記工作無法有效進行。登記流程不合理是客觀原因，需要及時改進，提高登記部門的執行力。

（三）農村不動產登記缺乏法律支持

多年來，隨著我國不動產相關制度的不斷發展和完善，一些與不動產登記相關的政策法規也逐漸出臺，城市的不動產登記工作進行得比較順利，但農村的不動產登記工作就比較艱難。一方面村民配合度低，另一方面農村不動產統一登記法律法規匱乏。在不受法律保護的情況下，很多工作無法保障，農村不動產統一登記工作無法順利開展。

四、針對農村不動產統一登記問題的建議

（一）建立現代化信息平臺，統一管理

農村建筑較為簡陋，村民幾乎祖輩常年居住，即使是新建農村，農民也缺乏不動產統一登記的意識。目前各類農村房屋建筑并存，很多村民甚至跟隨自己的喜好施工建筑，不顧房屋施工類型，導致農村房屋建筑規劃無序發展。針對這種亂象，并為了保障村民人身安全，可以利用現代化的信息技術，對不動產建筑的外觀進行采集、定位等，提高房屋信息采集率，降低操作人員的執行難度。同時，建立基礎信息庫，將收集到的信息整合納入信息管理平臺，統一管理住房信息，從而提高農村不動產登記工作的準確性和有效性。

（二）完善登記制度、合理安排人員配備，提高登記效率

1）合理安排農村不動產登記的工作人員。不動產登記涉及戶籍管理、信息登記、土地資源管理等領域，既要配備合理的人力資源，也要實現資源整合，善于對資源進行綜合利用，順利推進農村不動產登記工作。

2）財政的支持也同樣重要。農村村落存在很多不確定性，實際工作中可能會遇到突發情況，會增加相應經費開支，所以一定額度的財政撥款也要到位?；鶎诱鶕煌迓涞拇篌w環境，在實行工作前全面了解，適當地增加經費支出。同時，為避免腐敗現象的產生，要做好相關的監督工作，確保經費落實到位、用到實處，真正在解決農村不動產登記問題中起到一定作用。

（三）完善相關法律法規，統一管理登記

農村不動產登記實際上是確定農民的不動產產權，只有在國家相關政策的扶持下，才能夠有效推進農村不動產統一登記的進程。因此，有必要制定相關的法律法規，對其進行約束規范，便于統一登記管理，有了相關政策的支持，相關人員也能更好地推進工作，有法可依。另外，登記機關一定要權責分明，不可發生無人管理、多人管理等亂象，各級機關要層層推進、逐級負責，特別是各級機關的配合，要統一協調、管理調度，在互相幫助下高效、快速地完成登記工作。

（四）加大宣傳力度，有效推進農村不動產登記

城鎮人口普遍文化水平高、信息流轉快；農村相對閉塞，所以農村的不動產登記不同于城鎮，實行的難度較大。1）農村人口文化水平整體不高，甚至沒聽過不動產登記這種不常見的詞匯，對政策的理解和接受程度較低，所以需要定期進行宣傳和講解，逐漸使其理解和接受。專業程度較高的講解員在進行定期輪流講解時，要給村民講解核查登記不動產的意義和理由，讓村民能夠接受并配合繁瑣的工作。2）前往基層進行農村不動產登記的工作人員要態度誠懇，耐心地給村民講解不動產登記的好處，積極引導村民思想轉變、行動配合，從而有效推進不動產登記工作的進行，給村民普及相關知識。

五、結語

隨著農村房屋確權登記發證工作日益推進，一些阻礙產權登記的問題逐漸暴露出來，筆者希望總結的遇到問題，提出應對之策，以提高不動產確權登記的效率，規范確權行為。