論農村房屋所有權流轉障礙與對策

張濤 山東省曹縣蘇集鎮財政和資產服務中心

從目前來看，針對農村房屋所有權流轉進行放開，有助于我國城鄉房地產市場的有效接軌，不僅是農村產權制度改革的必然渠道，也是我國進行城鄉統籌發展的迫切需要。

一、農村房屋流轉的障礙分析

（一）房屋與土地天然的相關性

根據我國法律，土地和房屋不一定屬于同一個人，可以分配給不同的人。土地和住房登記制度的基礎是分別登記土地所有權和地契。房屋與建地之間的長期關系取決于房屋是否需要建在一定的土地上。此外，在法律上，土地是國家財產，而土地的使用是個人財產。這一規定源于我國的社會主義性質和土地管理模式，在這種模式下，土地所有權是公開的。然而，目前的農村住房市場面臨一些障礙。這些障礙的存在源于這樣一個事實，即住房的建造是不可分割的，必須在相應的土地上建造，因為兩者是密不可分的。因此，住房還必須在行動中轉讓土地使用權。

（二）宅基地的獲得及轉讓的限制

一般情況下，我國的房屋使用地農民是可以無償使用的。他們只需要通過向集體組織進行申請，然后經過組織批準后就可以使用。我國的土地分配方式比較特殊，與其他國家的具有明顯的差別。我們的土地分配方式是貼合我國的實際國情來設立的。不過這種發質也有一定的弊端，它很大程度的制約了我國農村房屋的流轉，由于我們國家經濟發展的迅速，也造成了我國農村房屋交易市場受到了一定的限制。

二、農村房屋所有權流轉的對策

（一）農村房屋所有權的完善

農村房屋的所有權并不是獨立存在的，而是要和宅基地的使用權相融合。宅基地的使用權的完善，給農村房屋的使用權帶來了一定的便利。可以確立房屋的收益處分的權利是否歸所有權人所有。宅基地的使用權人可以針對宅基地進行合法的使用，而沒有宅基地的收益權。就是根據對《物權法》等相關法律法規的理解而得出的結論。現如今，隨著我國時代的不斷更替，大量的農村房屋由于許多農民都離開了農村，進入城市務工，從而被閑置浪費在農村。我國新《物權法》建立的初衷并不是要限制宅基地難以流轉。但實際情況卻違背了建立《物權法》的初衷。所以說，農村房屋需要有明確的歸屬，而且要期望宅基地使用權可以流轉。這樣才能使農村房屋的收益處分權得到較好的落實。這樣就可以體現農村房屋在市場上的價值。

（二）加強對農村房屋流轉的立法管理

要想使得農村房地產市場的穩定和農村經濟的發展得到很好的保障，必須要建立農村房屋流轉的相關法律，這樣才能夠切實保障農民的利益。

我國的現行法律并不完善，造成了土地的實權并不是真正的在農民的手中。在這樣的情況下，我們的政府要做相應的政策。比如說對集體土地采用少量的征地價格來促進土地的流轉。為了更好的維護農民的合法利益，使土地的利用效率變得更高，政府要通過建立農村土地的流轉制度，在市場上調節房屋的價格。

（三）制定科學的農村宅基地流轉管理

農村宅基地的流轉管理有一套科學有效的方法。這個方法應涵蓋以下的三點要求。第一，農村宅基地的流轉要有確定的原則。第二，農村土地在流轉的過程中政府的各個部門，村組織還有市場要明確他們所承擔的責任和義務。第三，流轉合同的簽訂程序以及登記使用權變更的工作也要制定相應的規范。另外，為了更好地指導相關工作的開展，要在建立此規范的基礎上，根據現實情形的持續改變與現有的政策進行略微的調整。

（四）農村房屋流轉模式的創新

我國目前實行的宅基地使用權的流轉包括“保權”和“轉權”兩種模式。在宅基地所有權未變更的情況下，房屋通過買賣的方式轉讓。也就是“雙市場，雙產權”，這就是我們所說的保權。而轉權的模式和保權的模式有相當大的差異。轉全的模式的特征是“先征后讓”，即“同產權，同市場”。總地來說，這兩種模式各有利弊也各有特點。所以我們在選擇流轉的模式時，兩種模式都有學者進行認可，不管是“轉權”還是“保權”。可是，我國農村房屋流轉還需要繼續進行完善法律法規與政策條款。并不能通過這兩種模式來有效解決農村房屋流轉的問題。

（五）完善農村宅基地使用權登記制度

客觀的講，我國目前各地都存在著較大較小的混亂現象，農村宅基地的登記情況存在著很大的問題。要想實施后續的相關措施，必須要明確土地使用權的歸屬問題。所以說我們現如今不得不解決的現實問題，必須要完善農村宅基地使用權的登記制度。根據之前的經驗，有兩點值得重視的方面。第一，在進行宅基的使用權的流轉變更時，不管是采用的哪種流轉形式，都需要與之相關的人員到指定的單位辦理登記的手續，并且由此進行法律的擔保，必須堅持履行“登記生效”原則。第二，在我國農村地區，各個地方根據生活習慣一般都是聚居生活，所以經濟利益分配的公平合理性也是不容忽視的一點。從而合理的解決“一地多戶”等相關的問題。

三、結束語

隨著中國房地產業的不斷發展，應當從發展的角度分析農村住房流通問題，不應局限于傳統法規。通過改善農村住房所有權和完善產權轉讓制度，確保農村住房的轉讓符合法律規定，不損害國家和集體利益，從而確保農村住房市場的健康發展。