不動產測繪在不動產確權登記工作中的應用

馬秀芳 青海省海東市自然資源和規劃局（不動產登記服務中心）

不動產測繪工作是通過對測繪技術的應用，實現對不動產統一登記后的目標對象所擁有的形狀、位置、面積、方位、層次等屬性進行確定，并通過一定的圖表形式或數字形式進行自不動產屬性的描述。

一、不動產測繪的主要作用

不動產測繪是保障不動產確權登記發證工作的重要手段，可以為房地產公平交易提供科學依據，同時是城市建設管理的基本數據，也是物業管理對當事人合法權益有效保護的重要依據。不動產測繪目的就是要對房產用地的相關信息進行采集和表述，在房地產開發利用以及權籍管理中提供依據。不動產測繪主要是測量和調查房產及其用地狀況，為房地產權籍管理、房地產開發利用、征收稅費以及城鎮規劃建設提供測量數據和支撐資料，是常規的測繪技術與房地產管理業務相結合的測量工作。不動產測繪結果要通過主管部門的審批，才具有法律效力。并且不動產測繪結果的準確性，能夠減少房地產權糾紛的出現，保護房地產權利人的合法權益。在進行不動產測繪時，要嚴格執行國家出臺的相關測量測繪標準和技術規范，對房地產信息進行采集和測量，并審核權籍調查成果是否完備，權屬調查要查清不動產單元的權屬狀況、界址、用途、四至等內容，確保不動產單元權屬清晰，界址清楚，空間相對位置關系明確。房地產權利人依據測繪成果和相應的法律、法規進行土地報批和完稅，不動產登記部門完善申請材料進行確權登記發證。在不動產測繪過程中形成的房地產圖集以及房地產數據信息進一步推動了房地產交易的正常進行。

二、不動產測繪的主要特征

1.權威性特征。不動產測繪權威性體現在：它是國家法律明確規定的，在測量設備與測量技術規范上有明確規定。測繪單位的測繪資質要有主管部門認證審核，測繪成果需要主管部門審核。

2.比例尺與目標差異性特征。不動產測繪方案內容具有復雜性、綜合性、大范圍的特征。方案中需要對不同區域進行明確、精準標注。所以相對于常規圖紙比例尺，不動產測繪比例尺更大。另一方面，在測繪目標上也有著明顯差異，不動產測繪即是測量房屋之間的位置、數量、屬性及其四周地理環境聯系。

3.專業性特征。因為不動產測繪具有較強的權威性，所以對測繪人員要求嚴格。因此測繪人員不僅需要測量學、地圖學、GPS原理與運用等相關專業知識，也要掌握不動產相關理論知識。隨著城市化進程的加快，房屋建筑的增多、拆遷、征地項目逐漸增多，土地報批、衛片執法等都離不開測繪技術的應用，對測繪人員的專業性也有了更高的要求。

三、不動產測繪在不動產確權登記工作中的應用分析

目前我國測繪技術的種類比較多，如GIS測繪技術、GPS技術、RS以及CORS技術等。利用測繪技術進行不動產確權登記的思路就是在滿足調查工作流程的基礎上，進行規范化處理形成不動產測繪要素數據集，依次實現內業自動成圖、自動數據質檢、圖形關聯匹配、批量成果輸出、成果建庫等要求。以下就三位一體在不動產確權登記中的應用為例進行分析。

三位一體測繪技術是當前不動產登記測量中較為常用的方式，三維立體調查登記平臺所具有的空間表現力、分析力強等優勢，可實現在三維空間對不動產資產的精細化管理，并構建國土空間全要素真實三維模型，解決了二維空間下調查確權登記存在的不足。三位一體測繪技術主要包括四個部分：一是自然資源數據整合與管理系統。其主要包括不動產數據的瀏覽、查詢、分析、更新、編輯、渲染、落宗、出圖等功能；二是不動產登記管理系統。不動產登記管理系統涉及工作流程、表單制作、數據庫等方面，而三位一體測繪技術應用可以統一數據存儲，實現工作流程、業務數據等方面的一體化，為不動產信息登記和管理提供圖文一體化的協同工作環境。三是不動產登記客戶端APP，公眾可以通過手機端申請不動產登記業務，查詢不動產信息，并可在三維場景中定位。四是三維數據整理。基于項目區范圍的傾斜攝影數據等進行三維實體化，構建三維不動產數據庫。

三位一體測繪系統實現的技術主要包括：第一、三維傾斜攝影模型數據管理技術。傾斜攝影測量技術是現代測繪常用的技術，其主要是通過高效的數據采集裝備及數據處理流程生成的數據成果反映不動產的外觀、位置以及高度等屬性，以此提供測繪級數據資料。第二、多尺度二三維一體化數據整合與處理技術。在不動產確權登記的過程中，需要將不動產的所有信息納入數據庫中，大尺度主要展現的是不動產的三維形態，小尺度則是展現不動產的具體權屬及登記情況。第三、基于分層分戶圖的三維自動化建模。在不動產確權登記的過程中，需要對不動產進行細化分類，例如，在林業登記中需要對林區進行產權劃分，針對林業分層的單體化，我們通過傾斜攝影模型與三維模型（三維地理實體模型）進行疊加來實現，滿足不動產登記業務中的房屋分層分戶查詢、分析與精細化管理。第四、立體動態渲染技術。三維不動產管理系統采用LOD技術、渲染動態調度技術等，實現三維不動產數據的高效調用。

隨著北斗導航系統的不斷深入應用，未來基于北斗導航系統的測繪技術將在不動產確權登記中得到更廣泛的應用。

四、結束語

綜上所述，不動產測繪關系著廣大人民群眾的權益，是不動產確權登記的重要工作內容。信息化快速發展的同時，對不動產測繪也提出了更高要求，因此為了保證不動產確權登記工作中的數據準確，必須加強對不動產測繪在不動產確權登記工作中的應用進行分析，從而保證不動產確權登記工作的順利開展。