房地產企業土地增值稅清算的思考

于曉莉 山東天陸新會計師事務所有限公司

房地產企業土地增值稅的清算與項目成本的控制以及項目收益的實現有關，這在日益激烈的市場環境下，為企業建立競爭優勢中所起到的作用至關重要。因此房地產企業對清算時間、清算方式要進行科學合理選擇，合同控稅是企業降低稅收成本的直接而有效的方法。企業賬務、稅務處理和發票開具與合同不匹配是導致企業稅收風險的主要原因之一。作為企業的財務部門在進行賬務處理時，一定要查看合同，根據合同付款、根據合同要求對方開具并提交發票，根據合同進行賬務處理，否則企業容易存在涉稅風險。發票流程的管理要進行完善，然后再人員方面要加強其專業性的配置，以此來為企業的合理合法地控制稅費創造條件。

一、房地產企業增值稅的征收方式

現在中國的房地產企業開發模式，按規定是可以采取預售形式，在取得預售許可證后，可以在未完工的情況下進行預售，取得部分預收款。對于這種類型的預收款，現行的稅收政策是“先預征，再清算”，按規定的預征率預征土地增值稅，然后等所開發的項目達到土地增值稅清算條件后，再對企業所開發的項目進行土地增值稅清算，確定應該繳納的土地增值稅稅額，向稅務主管部門去申報辦理，土地增值稅的清算手續，多退少補，最終補繳完成所開發項目應繳納的土地增值稅稅款。

二、房地產企業增值稅清算現狀

房地產企業在土地增值稅清算過程中主要存在兩個方面的問題，一是存在收入不規范問題，二是成本不規范問題。

收入不規范主要體現在納稅籌劃流程不完善，導致收入金額不準確，缺乏規范的收入票據，影響最終清算的準確性。

成本不規范問題主要體現在合同不規范、發票不規范、賬務處理與合同或發票不匹配，可扣除項中各二級分類歸集不規范，虛構工程項目，把其他費用納入開發成本中，導致最終清算時缺乏準確依據。房地產企業沒有把成本管控貫穿在整個開發過程中，從而導致在土增清算環節產生損失，并產生稅收風險。房地產企業中專業人員未能全面分析當前企業在稅收政策下的土地增值稅納稅籌劃目標及內容變化，缺乏對各項目稅收情況的深入了解，從而使房地產企業的土地增值稅清算流程存在漏洞，帶給房地產企業較大損失。如果清算人員不能及時發現和處理開發項目存在的土地增值稅稅收問題，則會容易導致房地產企業產生稅務預警，受到稅務機關的調查，影響企業聲譽[2]。

三、房地產企業增值稅清算的技巧

（一）全面把控稅收優化政策

我們國家使用的是累進計算方式，來對土地增值稅的稅率進行計算，稅率的選擇是根據不同納稅義務人的增值率來定。我國的稅法以及土地增值稅相關的優惠政策，對于免稅的具體情形進行了明確的規定，用普通住宅20%的增值稅來劃分免稅情況，對于超出20%的增值率不能進行免稅。根據上面的優惠政策，企業可以利用不同稅收籌劃手段，對土地增值稅稅收額度的差別開展稅收籌劃。在增值率臨界點左右，可以通過如制定合理的房價，如調整不同的材料等方式調整成本，通過測算把增值稅控制在目標范圍內，充分利用稅收優惠政策，理清涉及的各種前提條件，對不同籌劃手段下的增值額進行計算對比。

（二）科學選取清算的時點

現階段我國土地增值稅采用的是預征的形式，統一確定預征率，房地產企業取得房屋預售條件后，將按照固定的預征率繳納相應資金的土地增值稅，到后期項目如果達到了增值稅清算的條件，我們在遵照相關規定對其進行清算。從不同地區土地增值稅預征率制度的實施來看，各地區之間有著不一樣的差異，通常，當我們土地增值稅預征時，只要發現應繳稅款額度，已經遠遠超出清算時的稅款額度，我們必須馬上對其進行清算。另外進行土增清算時的可扣除成本要求是既要有發票，還要付款，所以清算前必須督促相關部門催要項目相關的發票，及時清理工程款。

（三）充分研究土地增值稅的征稅范疇

企業在進行地產項目開發之前，務必要對國家稅法進行深入研究，對土地增值稅的征稅范圍進行必要的科學統籌，通過選擇合伙人來減輕稅收負擔。根據土地增值稅的有關規定，對房地產企業自建房屋免征土地增值稅。房屋建成后出售時，就得按照稅率來繳納相應的土地增值稅，房地產企業可以根據這個情況來對稅收做出科學合理的規劃。稅收可以通過代代建房的形式減少，房地產企業代建房屋時，將一定的代建費作為人工成本。房屋建設完成后，如無產權轉移，企業無須繳納土地增值稅。因此，房地產企業可以在考慮最終住房使用者的基礎上有選擇地進行開發，以減少土地增值稅的征稅目的。

（四）合同控稅、票據控稅方式

合同控稅、票據控稅是企業降低稅收成本的直接而有效的方法。土地增值稅中最容易產生稅收風險的地方就是企業賬務、稅務處理和發票開具與合同不匹配。作為房地產開發企業一定要在項目的整個開發過程中貫穿合同、票據的管理，財務部門在進行賬務處理時，一定要仔細核對合同，根據合同付款、根據合同要求對方開具并提交發票，根據合同進行賬務處理，否則企業的賬務中容易存在涉稅風險。

四、結束語

房地產企業土地增值稅的清算是一項技術性很強、相對復雜的工作，土增稅稅負的高低直接影響開發項目的效益，因此財務工作中，如何籌劃和管控才能有效地提高房地產企業土地增值稅清算的工作質量，已逐漸成為財務人員學習和關注的關鍵問題之一。合理進行稅務籌劃，在政策允許的范圍內追求利益最大化是每個財務人員的努力方向。財務人員在不同的階段進行測算，如項目開工前企業相關人員按項目情況估算收入成本進行土增測算；項目執行過程中，按項目進展情況對測算方案進行調整或重新設計方案；項目竣備前進行預清算階段等方式，為項目的執行提供指導，為領導的決策提供依據。