商業市場中房屋租賃稅收管理問題的研究

楊玉芹 聊城市房屋征收與補償服務中心

隨著城市化進程的發展，現階段商業市場逐漸向著規模化、專業化的方向發展。商業市場中房屋租賃具有租賃形式多樣化、數量較多及征管難度較大等等特點，導致一系列房屋租賃稅收管理問題的出現，加上業主的納稅意識較差，缺乏相應的監督管理措施，導致商業市場中房屋租賃稅收管理的難度不斷增加。因此，有效的房屋租賃稅收管理優化對策顯得尤為重要。

一、商業市場中房屋租賃稅收管理存在的問題

現階段的商業市場的房屋租賃稅收管理過程中由于各種因素的影響存在著較多的問題，主要表現為以下幾個方面：（1）出租房依法納稅意識較低：多數業主缺乏自主納稅的意識，抱著僥幸的心理不主動納稅，且大多數出租人不會主動申報納稅，出租房不具備房產稅繳納的相關意識和積極性，影響了其自主納稅意識。（2）承租方配合意識較差：商業市場內，大部分商鋪承租者是個體的商業戶，需要按月定額繳稅，并不是按賬征收的形式，很大程度上影響了自主獲取票據的積極性。如果是承租人堅持要求發票，出租人則會變相通過增加房租將稅額進行“完美”轉嫁，而面對這一情況大多數承租方也會選擇“忍氣吞聲”。由于承租方不具備配合積極性，稅務機關難以尋找到出租者，嚴重影響了稅收的征管工作。（3）征管基礎信息不對稱：房產稅的計稅基礎是以租金價格或房產原值決定的，但當地稅部門向獲取租金價格或房產原值時卻會受到一定的阻礙。尤其是無法很好的張傲出租房的租金價格區間，還有部分納稅人會選擇通過故意隱瞞出租房產的現象或提供虛假租賃合同、將稅費向承租方轉嫁等等，使得地稅征管工作難以開展和實施。另外，因為商城內的商城和個體戶的產權單位隸屬于兩個稅務局，加大力度個體戶租金支出、產權單位租金收入的對比分析工作難度，無法及時進行信息溝通，使得征管信息缺乏真實性。（4）相關部門溝通配合度較低：房產稅的征管基礎工作涉及的部門較多，單純依靠地稅部門的努力是很難開展相應的工作的。

雖然《征管法》內明文規定相應部門存在一定的義務和責任需要提供涉稅信息給稅務機關，但實際情況卻無法建立健全和完善的部門之間的合作和信息共享機制，增加了地稅部門獲取房產出租、出售、登記和變動的真實水平。

二、商業市場中房屋租賃稅收的優化管理對策

（一）完善及健全相關法律法規，建立個人誠信管理制度

在商業市場的房屋租賃稅收管理的過程中應通過以票控稅的管理制度、合同認證制度、房屋租賃許可證制度、個人納稅誠信制度、核定征收等等管理制度開展一系列的工作。通過以票控稅能很好的保證稅款征收按照相關標準和規范進行，能很好的對納稅人產生制約作用。對于租賃雙方來說，合同認證的租賃合同存在強制性的作用，最大程度上保證合同的可靠性、真實性。房屋租賃許可證是要求承租人在其房屋所在地懸掛。個人納稅誠信制度，稅務部門應構建個人納稅誠信度的管理，定期考量個人繳稅的具體實施情況，并選擇公開透明，以社會輿論的壓力約束納稅人的納稅行為。最后，核定征收主要是由稅務人員通過核定征收地理位置、房屋面積等實際情況的市場價值而定。

（二）構建房屋租賃稅收管理的協稅網絡，強化管理的有效性

為了進一步完善房屋租賃的信息數據、市場租賃管理，相關部門可以通過建立“房屋租賃信息管理系統”為平臺實施房屋租賃集散應用平臺，有效的幫助承租人和商城產權單位解決信息無法及時溝通互動的問題。以互聯網數據庫為橋梁建立健全的房地產登記信息分享平臺，通過定期調查摸底和日常監督管理機制及時對不準確的信息進行更正和完善，使得出租房屋稅收征管工作步入全新的局面。還應在這一過程中更好的提高房屋租賃稅收管理的有效性，相關部門還應聯系社會各界的力量，從根本出發實施相應的管理和控制。

（三）強化監督管理的操作，強化稅收征管的力度和強度

在管理的過程中應以構建“五項”管理機制對稅收征管的質量進行優化。首先通過構建日常監督控制管理系統對工作中的薄弱環節進行強化管理，增進各部門之間的溝通互動，及時有效和真實的了解房屋出租稅金情況，分別建立完善的房屋出租電子臺賬，以便更好的開展稅款征收和繳納工作。此外，還可以建立納稅評估系統，通過這一系統更好的了解各大商城從承租者租金支出的情況，測算每層每月每平米的平均租金金額，繼而測算出全年的商城租金的總金額，最大程度上促進商業市場中房屋租賃稅收管理有效性的提高。

三、結語

商業市場中為了最大程度上提高房屋租賃稅收管理的有效性，應通過實施完善及健全相關法律法規、構建房屋租賃稅收管理的協稅網絡及強化監督管理的操作等多元化的管理手段最大程度上提高管理的質量和水平。