房地產項目開發全程成本管控探索

張妍 成都天投地產開發有限公司

一、引言

房地產項目開發全程成本管控工作相對來說較為復雜，需要相關人員從企業的整體角度考慮，而不能僅僅從財務部門的角度考慮，從而保證成本管控工作的順利進行。當前房地產項目開發全程成本管控工作存在著很多的問題，因此，相關管理人員應該對此引起重視，制定針對性措施，從而提高成本管控工作的水平。

二、房地產項目開發全程成本管控中的問題

（一）前期規劃設計階段成本管控問題

前期規劃設計階段中的成本管控存在著較多的問題，需要相關人員對其逐項解決。在沒有完成拆遷工作之前，企業所承擔的拆遷成本的精確度較低，因此只能進行初步的預算。企業所承擔的拆遷成本相當于取得土地所支付的對價，所以會增加企業的成本，會使得成本管控工作變的更加復雜。一些房地產企業并沒有對開發的土地進行合理的規劃，也沒有對土地所面臨的情況進行細致的分析，土地獲得具有一定的盲目性，從而使得房地產項目開發全程的成本增加。企業的相關設計部門承擔項目設計的全部工作，其它職能部門一般不參與該項工作，所以如果調整設計方案，其他部門的工作同樣需要做出改變，會造成資源的浪費，從而增加成本。

（二）項目建設與竣工階段的成本管控問題

在工程的建設階段，設計方案可能會隨著施工情況而進行一定的更改，從而會增加成本。再加上設計方案的調整主要是施工之后發生的，沒有進行造價上的確認，這會增加施工現場的管理難度，并且會給業主產生一些不好的影響，非常不利于對全程成本的管控工作。另外，施工的材料采購價格也會對工程的成本產生影響，如果進行材料采購工作中，沒有對市場材料的價格充分的掌握，那么就會增加采購成本，從而增加項目開發的全程成本。工程的工期也會對項目成本產生影響，如果相關工程沒有在規定時間內完成，那么就會使得銷售的時間延長，從而影響企業的資金正常運轉，嚴重的可能會造成企業的資金鏈斷開[1]。在項目的竣工階段，財務歸集的成本與項目的實際成本相脫節，從而增加企業的稅負，使得項目全程的成本管控工作更加復雜。再加上企業對工程的結算缺乏一定的科學性，從而無法保證竣工結算的真實準確性，也會對成本管控工作產生影響。

（三）資金成本管控問題

大多房地產企業融資的資金規模較大，并且需要較長的周期，我國對于房地產行業的融資有著較為嚴格的規定。在這種情況下，大多房地產獲取資金的方式較為有限，一些規模較小的房地產企業會通過一種高利率的方式從民間或者信托機構獲取資金，這樣會使得企業面臨較大的成本，同時也面臨著較大的風險，非常不利于企業的成本管控工作。因此，相關企業應該對這些問題重視起來，尤其是對于規模較小的企業，在拓寬資金獲取渠道的同時，應該采取相應的措施降低資金風險，從而有效加強資金成本管控工作。

（四）缺乏系統性的成本管控制度

房地產項目開發全程成本涉及的范圍較廣，相對來說是一個較為復雜的工作。一些企業僅僅從財務的角度出發對開發成本進行控制，這不利于對全程成本的管控工作，無法制定出針對性的措施。相關企業缺乏較為系統的成本管控制度，如果由工程造價人員來承擔成本管控的責任，同樣會因為其對專業知識的不了解而無法發揮出預期的成本管控的效果[2]。另外，相關財務、成本等部門沒有進行合理的分配，從而使得項目成本的歸集工作無法正常進行。成本管控工作需要企業的全體員工以及各個部門相互配合，然而企業沒有建立合理的成本管控制度，沒有樹立相應的成本管控意識，使得項目開發的全程成本管控的難度增加，對企業的發展較為不利。因此，相關房地產企業還應該加強全員的成本控制意識，并建立相應的激勵機制，從而保證企業內部控制制度的和諧性。

三、房地產項目開發全程成本管控措施

（一）前期規劃設計階段成本管控措施

相關房地產企業應該在獲取土地的使用權之前，對土地的可行性進行充分的研究，避免盲目進行土地購買，將購買土地的成本與同區周邊的土地水平相比較，從而降低企業的成本。對于即將開發的項目，應該對其進行合理的測算，對于項目的容積率、樓層現高等都要考慮，充分考慮企業的目標利潤，計算出企業所能接收的最高成本。相關企業還應該結合企業內部的各個部門，建立聯合辦公的制度，綜合考慮設計方案，充分分析項目的可行性。同時，相關部門還應當對設計圖紙加強審核力度，保證設計圖紙以及設計方案的合理性。在各部門的審核下，對設計方案以及圖紙不斷優化，保證設計方案能夠滿足項目開發的實際需求，從而對項目開發全程成本管控工作做出一定的貢獻。

（二）項目建設與竣工階段的成本管控措施

項目的建設與竣工階段存在較多的問題，因此，企業需要采取合適的措施加強對該階段成本的管控。首先，應該對設計變更進行審核，盡可能的減少現場的簽證，相關管理人員可以制定動態的成本分析表，并加強與各個部門的溝通，對成本的變動情況進行分析，并對未來的成本變動情況進行預測，從而加強成本的管控工作。其次，應該加強對采購材料的管理力度，企業內部應該建立能夠突出市場價格的信息庫，從而保證材料采購的透明度，有效降低項目開發采購的成本。在工程的竣工階段，保證成本結算的真實性，充分的應用內部的成本控制制度，針對施工中所存在的問題，加強審核力度，避免出現項目虛增成本，有效降低企業的成本，為相關房地產企業創造更高的經濟效益。

（三）資金成本管控措施

相關房地產企業應該做好自身的融資工作，保證資金鏈的正常運轉，避免出現資金鏈斷裂的現象。企業應該對自身的融資規模嚴格控制，在確保工程質量合格的前提下，嚴格把控工程進度，保證工程在規定的時間內完成，從而確保不會延誤項目的銷售工作，加速資金的回籠[3]。相關的管理人員需要根據施工的順序進行資金支付，保證資金支付的合理性，避免出現資金和資源的浪費現象，從而加強企業對資金的利用。另外，相關企業還需要加強對應收款項的催收力度，保證企業資金的正常運轉，從而加強對成本的管控力度。對于項目開發全程，特別是規模較小的房地產企業，應該致力于降低自身的資金融資風險，避免對企業的正常發展產生影響，對于其中存在的風險，應該及時采取相應的措施對其進行預防與解決，從而為企業創造更高的經濟效益。

（四）建立系統性的成本管控制度

房地產企業在即將開發的項目應該進行充分的研究，對成本支出的流程不斷進行優化，從而建立系統性的成本管控制度。這個制度應該由企業的財務部、成本部、工程部等共同組織起來，對財務科目相配套的成本核算科目進行配套，從而避免在項目結算時出現混亂。企業的項目會計工作還應該做好與合同相關的一系列工作，比如說對合同的單位、簽訂日期、造價總額等進行確認，保證合同的科學性。另外，實時掌握工程的付款條件、進度等。相關企業還應該加強企業員工的全程成本管控意識，從企業的角度出發，對前期規劃設計成本、資金成本等進行考慮，從而加強對房地產企業成本的管控。相關管理者應該加強對目標成本的審核力度，加強對目標成本的執行情況的監督力度。通過建立系統性的成本管控制度，能夠有效的提升企業的成本管控水平，從而降低企業的成本，有效的促進企業的發展。

四、結束語

綜上所述，房地產項目開發全程成本管控工作對于相關房地產企業來說有重要的意義。在進行全程成本管控工作時，由于該項工作較為復雜，所涉及的專業理論較多，因此，需要加大對該崗位人員的培養力度，提升員工的綜合水平。對于成本管控工作中所面臨的問題，相關企業還應該結合自身的實際發展狀況，通過制定科學的措施來解決問題，加強成本管控水平。