房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會計存在的問題探討

何娟 金隅（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

目前，房地產(chǎn)企業(yè)正處在轉(zhuǎn)型時期，企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境正在倒逼企業(yè)尋找更為有效的財務(wù)管理模式，企業(yè)財務(wù)部門需要成為銜接公司戰(zhàn)略、運營與績效考核的橋梁紐帶，科學(xué)有效地進行企業(yè)整體資源配置，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的控制和監(jiān)督，確保企業(yè)價值鏈的良性循環(huán)，提升企業(yè)的綜合競爭力，而這些正是管理會計的基本職能。綜上所述，管理會計是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計職能

（一）建立目標成本

管理會計具有動態(tài)性特征，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部發(fā)展需求以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標制定成本控制目標，并通過目標精細化分解，分析成本控制工作重點與難點，從而制定目標成本控制計劃，進而根據(jù)企業(yè)項目成本費用支出情況，對成本費用控制工作進行考核，最終實現(xiàn)目標成本可控化。

（二）全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理以企業(yè)戰(zhàn)略目標為導(dǎo)向，通過對企業(yè)各項活動進行統(tǒng)籌規(guī)劃，從而對企業(yè)各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動進行規(guī)范，實現(xiàn)資源最有效配置，提高資源利用率。全面預(yù)算管理是企業(yè)目標成本落實的重要工具，將企業(yè)目標成本以精細化方式進行分配，從而提高預(yù)算管理計劃的準確性與科學(xué)性。與此同時，全面預(yù)算管理能夠保障企業(yè)內(nèi)部資金運轉(zhuǎn)的流暢性，根據(jù)企業(yè)內(nèi)各部門資金需求，合理調(diào)配資金，從而有效改善企業(yè)內(nèi)部資金的使用效率與效果。

（三）控制開發(fā)成本

房地產(chǎn)企業(yè)成本支出貫穿于企業(yè)所有活動，開發(fā)成本控制包括前期項目勘測、設(shè)計、招投標、合約規(guī)劃等。管理會計能夠有效協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)計、預(yù)算等部門，制定目標成本，而且管理會計的動態(tài)性特征決定了企業(yè)成本控制具有動態(tài)性，通過對重點成本費用環(huán)節(jié)進行監(jiān)管，避免了內(nèi)部舞弊行為的發(fā)生，從而保障目標成本計劃得以有效落實。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計存在問題及原因

（一）行業(yè)非理性發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的主要動力引擎，受到國家和社會各界的廣泛關(guān)注。由于國家經(jīng)濟發(fā)展側(cè)重在以房地產(chǎn)業(yè)為主的基建項目上，加之金融行業(yè)體制不完善，廣大人民投資意識和投資方向單一，促使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了數(shù)次非理性快速發(fā)展和房價異常暴漲，行業(yè)的發(fā)展和利潤的形成都極度扭曲。如今房地產(chǎn)企業(yè)的管理層囿于過去經(jīng)驗中，無法理性地看待管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位和重要作用，由此管理會計的預(yù)測、管理職能逐漸被淡化。

（二）項目開發(fā)周期長影響指標評價的時效性

由于房地產(chǎn)行業(yè)以項目開發(fā)為特點，一個項目的開發(fā)從拿地、立項到實現(xiàn)銷售過程漫長，項目開發(fā)周期長，環(huán)節(jié)多。隨著項目開發(fā)的進程，流程監(jiān)管和控制的重點和環(huán)節(jié)都在不斷發(fā)生著變化，同一部門在開發(fā)流程中的重要性隨時間推移而發(fā)生變化，對應(yīng)的考評指標和獲取的評價結(jié)果也會不同。沒有優(yōu)化的項目管理方案和科學(xué)的考評體系，所有的管理都只是紙上談兵，沒有實效性的績效考核，產(chǎn)生的負面影響也是顯而易見的。

（三）大資金運作模式造成重資金輕管理的局面

規(guī)模化的開發(fā)模式，體現(xiàn)的就是大量的資金投入，資金成為項目開發(fā)乃至房地產(chǎn)企業(yè)存活與否的命脈，資金融通在成立項目之日起就成為重中之重，而傳統(tǒng)意義上的資金管理已經(jīng)不能滿足當代企業(yè)的長遠發(fā)展，所以運用管理會計中基于戰(zhàn)略目標形成的統(tǒng)籌管理、預(yù)算管理、資本管理的職能，能夠更有效的分配資金，提高資金的使用率，更適合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（四）缺乏專業(yè)化的全面預(yù)算管理團隊

全面預(yù)算的理念對于現(xiàn)代企業(yè)而言，已經(jīng)被普遍理解和接受了，但是由于建立全面預(yù)算管理系統(tǒng)是一個需要全員參與、專業(yè)指導(dǎo)、立足現(xiàn)實、長遠考慮的系統(tǒng)工程，沒有專業(yè)的團隊建設(shè)，沒有立足企業(yè)整體戰(zhàn)略的眼光和格局，是很難駕馭全面預(yù)算管理系統(tǒng)的。科學(xué)的管理是企業(yè)發(fā)展的助推劑，而不科學(xué)不合理的管理則會嚴重影響企業(yè)的正常發(fā)展。因而不合理的預(yù)算管理體系同樣會傷害企業(yè)的發(fā)展，對于大資金投入的房地產(chǎn)企業(yè)而言更是如此。出于謹慎性的原則，許多房地產(chǎn)企業(yè)寧可選擇形式上的全面預(yù)算管理體系，也不將核心項目和資產(chǎn)納入全面預(yù)算管理體系，造成現(xiàn)有的決策依然只是被動解決項目發(fā)展中的問題。

三、完善管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的對策建議

（一）科學(xué)合理應(yīng)用預(yù)測職能

通過科學(xué)預(yù)測能夠幫助企業(yè)制定經(jīng)營發(fā)展計劃，從而保障企業(yè)有序經(jīng)營，提高企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定性。市場預(yù)測能夠幫助企業(yè)準確了解行業(yè)發(fā)展動態(tài)、政策導(dǎo)向等，從而幫助企業(yè)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，緩解市場風險給企業(yè)帶來的沖擊。

房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資前期需要對項目進行可行性分析，這也正是管理會計的預(yù)測職能的有效運用，通過實施可行性分析，能夠幫助企業(yè)判斷項目潛在的投資價值，從而決定項目是否有必要進入實施階段。在此過程中房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算部門、策劃部門、銷售部門等均需要參與到可行性分析工作中，合理預(yù)測項目投入以及預(yù)期回報。其次，企業(yè)項目開發(fā)建成后需要根據(jù)銷售部門制定的銷售方案，預(yù)測項目盈虧平衡點，從而制定最佳的成本效益方案，提高企業(yè)銷售利潤率。

（二）建立過程性預(yù)算和管控體系

房地產(chǎn)項目的預(yù)算應(yīng)結(jié)合項目開發(fā)特點，分部門、分業(yè)務(wù)、分環(huán)節(jié)制定與流程匹配的預(yù)算指標和業(yè)績評價體系，通過滾動和發(fā)展的預(yù)算指標和考核評價體系，有效管控項目開發(fā)過程，及時糾正開發(fā)過程中出現(xiàn)的偏差和失誤。現(xiàn)實中將整體管控目標先按項目開發(fā)過程分解到各個環(huán)節(jié)，在環(huán)節(jié)中找到控制節(jié)點的分管部門，由分管部門進行業(yè)務(wù)節(jié)點管控，并根據(jù)開發(fā)進度進行動態(tài)考核管理。

（三）建立全周期資金管理模型

充分利用管理會計的資金管理系統(tǒng)優(yōu)勢，從管理會計的專業(yè)角度構(gòu)建資金管理體系，實現(xiàn)項目從立項到退出整個流程的融資、運營、回收、分配的全周期管理。這不只是資金安全的管理和核算，也是實現(xiàn)資金調(diào)度和分配、資金與開發(fā)進度的匹配、各項目之間資金平衡、公司整體經(jīng)營層面的運營管理。站在公司層面管理企業(yè)的資金運營能夠有效降低財務(wù)風險，優(yōu)化資金布局，從而降低財務(wù)成本。

（四）打造專業(yè)化的管理會計團隊

任何一個房地產(chǎn)企業(yè)都需要由決策層引導(dǎo)公司實現(xiàn)全面預(yù)算管理體系的建立。一個具有專業(yè)知識的管理會計只是基本資格，真正的決策層管理會計不但應(yīng)當具有相應(yīng)的基本素養(yǎng)和技能，同時應(yīng)是一個復(fù)合型人才，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的全流程，了解公司運營的基本手段，能夠把握市場的基本動態(tài)，洞悉社會政治經(jīng)濟的新政策新方向，從而在管理會計的全面預(yù)算管理中緊緊把握節(jié)奏和脈搏，用管理會計引領(lǐng)企業(yè)快速合理的發(fā)展，體現(xiàn)其卓越的價值。

（五）充分利用現(xiàn)代化科技手段

隨著信息化技術(shù)的飛速發(fā)展，結(jié)合經(jīng)營管理軟件和信息共享技術(shù)，可以對房地產(chǎn)企業(yè)的管理流程、生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)實現(xiàn)信息化管理。信息化的應(yīng)用可以實現(xiàn)前期預(yù)算的準確性，及時追蹤管理過程中出現(xiàn)的差異原因。管理會計提供的管理預(yù)算和管控精度越高，過程管理中的實際指導(dǎo)意義就越明顯。利用信息化技術(shù)，可以提高項目預(yù)算和財務(wù)預(yù)算的準確度，降低偏差率；通過數(shù)字化建設(shè)進程推動全面預(yù)算管理，有利于管理會計各項業(yè)務(wù)的展開，提高管理決策的科學(xué)性和準確性。

四、結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段，對于綜合性強、業(yè)務(wù)復(fù)雜、投資額大、項目周期長的房地產(chǎn)行業(yè)，充分挖掘管理會計的功能和優(yōu)勢是十分必要的，想做大做強企業(yè)必須加大管理會計的管理力度和應(yīng)用。管理會計應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)的研究必將是一個長期的課題，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理會計人員，更是有責任和義務(wù)扎根企業(yè)，豐富理論知識，提高技術(shù)和能力，把管理會計應(yīng)用于工作中的具體環(huán)節(jié)，提升企業(yè)的管理能力和創(chuàng)新能力。