房地產企業金融風險分析應對

丁澤熙 南開大學經濟學院

一、金融風險分析

（一）政治風險

2021 年1 月初，中國人民銀行工作會議提出，今年要在深入分析當前經濟金融形勢的基礎上，以推動高質量發展為主題，以深化供給側結構性改革為主線，做好“六穩”“六保”工作，繼續發揮好信貸政策精準滴灌作用，穩妥有序推進資本項目開放，落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。引導大型銀行下沉服務重心，推動中小銀行完善公司治理，聚焦主責主業。

國家政策導向推行房子是用來住的，而不是用來炒的，炒作的根本目的是為了投機賺取超額利潤，以實現個人或者小集體的利益最大化，棄社會責任于不顧。國家針對近些年房地產行業發展的熱門一、二線城市發布樓市調控政策，嚴厲打擊交易違規等行為。此次調控在棚改政策紅利的支持下，促成了這些年來蓬勃發展的房地產行情，政府的調控以在適當時機出手干預，穩固健康的市場為主。密集的調控降低了部分地區房地產行業的熱度，但不少三四線城市，房地產行業依舊火熱。

（二）經濟風險

網貸平臺專項整治工作去年年底基本結束，轉入常規監管。受疫情對資產質量和風險撥備的影響，以及部分頭部消費金融公司履行普惠金融責任，消費金融公司凈利潤同比下降明顯，消費金融行業挑戰重重。央行公布的《2020 年金融統計數據報告》顯示，去年末人民幣住戶貸款余額達到63.18萬億元，全年增加7.87 萬億元，同比增長14.2%，這一增量是歷史的最大值。去年住戶貸款增量區域前三位為浙江、廣東和江蘇。增速上，住戶貸款總量同比增幅區域前三位為青海、浙江、江蘇，末三位為北京、上海、內蒙古。各地個人貸款均量，增量上，區域前三位分別是浙江，江蘇，福建。存量上，2020 年末，全國居民人均個人貸款存量約4.51 萬元。其中，人均個人貸款存量區域前三位為上海、浙江和北京，均是經濟相對發達的東部區域。2020 年末，本外幣住戶貸款余額最多的三個區域分別是廣東、浙江和江蘇，也是居民儲蓄存款總量的前三位，是城鄉居民可支配收入數額的前幾位。

（三）操作風險

1 月底，防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用于房地產領域。北京銀保監局要求各行對2020 年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，重點排查是否存在授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形，并要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。上海銀保監局要求銀行嚴格審核首付款資金來源和償債能力，對發現的問題立即整改，加強內部問責處理，切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防范借款人或受托支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。同時，嚴格房產中介機構業務合作管理。2 月初，廣東進入整治市場亂象的高壓態勢。

（四）財務風險

2020 年8 月，監管進一步收緊房地產公司發債融資。地產債發行根據70%-90%存量債務控制發行規模，不能按照全額度，銀行間市場按照擬還舊債的85%規模發新還舊。房地產業資金需求量大、融資渠道單一。三大業務環節為前期拿地，中期建設，后期銷售或運營，對應融資環節為，拿地融資，房地產開發貸款，達到預售條件的資金回籠。拿地成本最高，一般占總成本的50%-70%，監管要求土地競拍者承諾使用合規自有資金，銀行貸款、信托、保險明確不得用于繳付土地保證金、定金及后續土地出讓款。規劃設計費用約占建安工程費的3%左右，工程預付款一般為合同總價的10%-20%。房地產開發貸款利率按中國人民銀行利率浮動有關規定執行上浮15%-30%，房地產企業通過土地和在建工程抵押融資支付工程款；遴選工程實施階段總包商，配合開發商融資走款；通過票據融資延后支付工程款，提高周轉效率。預售時，房地產開發企業與銀行解除已設定的抵押關系，確保購房人可依法獲得房屋的產權證，預售款和銀行按揭款以實現資金回籠。房地產市場一旦低迷，房地產企業融資、回款、按期兌付等壓力傳導，房地產金融系統性風險會進一步加強。

二、金融風險應對

（一）產業轉型升級

近幾年，“持有型”在我國一度成為房地產行業的熱詞。在成熟的房地產市場，持有型物業一般占物業總數的50%左右。目前國內這個比例并不高，但持有型企業開始得到了更多的關注。房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取土地項目，進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，核心在于“長期持有”，經營模式上“只租不售”，追求精致的商業地產產品。從項目的選址、規劃到建成，到持續的運營、改造、升級依托企業能力，大量的專業人才、運營經驗及時間成本，獲取合理的地產開發利潤。

另一種模式，依舊是房地產開發模式，以產業為依托，地產為載體，整合自然資源、社會資源、經濟資源等，根據要素進行產業對象整合和產業布局，實現土地的整體開發與運營，幫助企業提升企業形象。根據地域特點及社會經濟文化發展狀況，形成主導產業明確、專業分工合理、差異發展鮮明、層次合理的產業園區，促進各產業功能區及園區高質量、品牌化發展。

（二）依托征信系統

征信是依法收集、整理、保存、加工自然人、法人及其他組織的信用信息，并對外提供信用報告、信用評估、信用信息咨詢等服務，幫助客戶判斷、控制信用風險，進行信用管理的活動。改革開放以來，特別是加入世貿組織后，了解交易對象信用狀況需求日益增加，國際知名征信機構進入我國市場，人民銀行批準成立我國第一家信用評級公司，上海遠東資信評級有限公司，一批專業信用調查中介機構相繼出現。人民銀行批準個人征信從上海開始試點，逐步建成全國集中統一的個人信用信息基礎數據庫。2020年11 月，我國已建成世界最大的企業和個人征信系統，基本實現了經濟主體的全覆蓋。由人民銀行牽頭推動建設的全國集中統一的金融信用體系基礎數據庫，已經成為全球覆蓋人口最多、收集信貸信息量最全的企業和個人征信系統。征信系統可以幫助銀行精準有效判斷貸款申請人或企業的資信狀況，切實防范道德風險和提高貸款的質量。

（三）拓展融資渠道

目前房地產開發融資模式，主要為30%以上比例企業自有資本金；“主體封頂”后取得商業銀行的個人購房預售按揭貸款取得預收房款；建筑商提供部分工程材料、按工程進度分期支付工程款等建設單位墊資，農民工工資清欠部分除外；經濟成本較低的銀行貸款。

其他融資模式，包括房地產信托融資，信托投資公司直接對房地產項目投資和債權融資；門檻較高的國內上市融資和海外上市融資；將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，售后回購獲得大量現金；將自己開發的物業出售以后，再租回來自營或委托他人經營，售后回租使開發資金即時變現回籠；房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行聯合開發；海外房產基金分散金融系統風險；門檻較高而不易進入且發行成本較高的房地產發債融資；以非公開方式向有風險辨別和承受能力的合格投資者機構或個人私募基金融資；將擁有的項目全部股權或者部分出讓給其他公司，以此獲得生存所需的項目股權出讓融資；有一部分的自有資金，通過項目股權融資拿地；不屬于抵押貸款的其他次級債或優先股，介乎股權與債權之間的信托產品的組合融資等融資方式。

房地產金融風險，來自房住不炒的宏觀調控，貸款精準滴灌的融資更嚴格審批，銷售回款受消費貸等流入房地產行業的自查整改，收入與消費放緩表現在房地產行業為商品房銷量與金額為歷史較低值。商品房銷售額與同期個人貸款凈增額呈現明顯的正相關關系，個人貸款增加債務壓力，擠壓消費、逼迫儲蓄，加之新生人口斷崖式下跌，未來需求或降下降。房地產企業，面臨融資審核更加嚴格和方式更加多樣化，資金回籠形勢更加嚴苛的情形，需要盡快找尋突破口，及時跟進國家征信數據庫完善降低風險，并進行融資方式和產業升級轉型。