物業企業成本管理淺析

徐志平 深圳市宜康居物業管理有限公司

中國房地產市場化的普及，帶動了物業行業的快速發展，物業企業承接房屋管理的比例日益增大。隨著物業管理市場規模的擴大，為物業企業發展也帶來了越來越多的挑戰，其中一個重要的矛盾就是業主對物業服務的訴求增加和物業費提價難之間的矛盾，為了緩解該矛盾，要求物業企業要在滿足客戶訴求的前提下進行有效的成本的管控。

一、成本管理是物業企業的生存的核心競爭力

企業財務管理的其中一個目標就是利潤最大化，這條也同樣適合物業企業。企業的利潤的決定因素是收入和成本，不同于其他行業，物業企業很難有調整服務價格的權力，也就是說物業企業是服務價格的被動接受者。物業企業百分之八十以上的收入來源于業主的物業服務費收入，物業服務費是由服務費單價構成，如前所述，物業服務費的價格很難調整，從而某個區域內的物業企業的收入其實已經可以預見的而且也是基本確定的，那么在收入一定的情況下，物業企業提高利潤的途徑更多地依賴于成本管理，也是物業企業能夠在市場競爭的生存之本，因此成本管理變成了物業企業的核心競爭力。

二、物業企業成本管理存在的問題

（一）人工成本占比重

物業行業屬于勞動密集型的行業，物業企業在物業管理過程中，投入大量的人力在保潔、保安、綠化、工程服務方面，人工成本（含外包勞務人員的費用）一般達到物業企業總成本的50%-70%之間，隨著經濟的發展和人均工資的提高，這一比例可能將會進一步的提高。

（二）分散采購加重采購成本

物業項目采購的物資既有相同的，又有項目特有的，不少物業公司沒有形成集中采購和總部統一調配，由各物業項目獨立采購，由于沒有形成采購規模，導致缺乏與供應商的討價還價的能力，造成價格高昂，質量可能還得不到保障。同時，分散采購導致缺乏監督，還可能引起某些職業道德不高的員工為了私利做出不利于公司的行為。

（三）預算執行管理不到位

隨著財務管理意識的增強，很多物業企業在每年都會開展年度預算編制工作，最終形成年度預算，但是在實際執行過程中，不少物業企業把編制好的年度預算束之高閣，只是到了年度結束，才根據實際執行情況與年度預算進行對比，或者很多企業并沒有剛性地執行年度預算，隨意更改預算或者超預算執行，或者只關注成本的支出預算控制，沒有不考慮整體的收支平衡，不能完全執行預算執行的“以收定支，收支平衡”的原則。由于缺乏成本計劃的執行管理，更多的是事后被動管理，預算的功能不能得到發揮，這樣就會造成物業企業對成本管理非常被動，

（四）成本控制信息化程度低

隨著信息化技術的發展，公司管理也引進了信息化管理系統，隨著數據支持決策系統的日益完善，信息化系統已經成為公司管理并不可少的管理工具。由于物業企業受制于行業利潤較低，更為重要的是與使用信息化系統匹配的人才缺乏，有些領導層還沒有接受先進的信息化管理理念，沒有理解信息化管理對成本控制的重要性。在實務中，信息化系統可能僅限于財務核算系統，或者還啟用了其他信息化系統，但是信息化系統之間缺乏聯動機制，形成了一個個信息孤島，無法讓管理者直觀和全貌的看見企業管理現狀和為管理者提供有效的信息資源，影響管理者的決策速度或者正確判斷。

（五）績效評價體系缺失

物業企業由于業務比較固定，人員薪酬主要是由固定薪酬構成，很多物業企業的項目對員工的工作質量和積極性沒有進行考核或者是不可量化的考核，同部門的員工存在吃“大鍋飯”的現象——工作積極性低、服務態度差。即使有考核，也偏重于利潤考核，對成本考核沒有嚴格的規定，導致成本控制責任人缺失或者成本控制人可以通過其他手段來彌補成本控制的失責，從而導致物業企業成本控制工作貫徹不到位。

三、物業企業成本管理優化的措施

（一）人工成本的管理

1.科技替代人工

物業企業最大的支出時人工成本，減少人工成本的最直接有效的方法就是減少用工人數。隨著科技的不斷發展，物業企業在進行物業服務的過程中可以引入能夠替代人工的科技產品，例如在物業服務區域加裝攝像頭來替代或減少巡邏人員，用掃地機替代部分的清潔人員。

2.整合崗位，提高人員利用率

物業企業在提供物業服務的時候，將會進行定崗定編，在實際服務過程中，應該積極地分析各崗位工作的特性和重合度，對于能夠不降低服務標準的前提下，有效的綜合利用人力。可以是項目層級的崗位整合，比如樓宇管家與工程人員、秩序巡邏進行整合，減少了工程與秩序的巡邏人員；也可以是城市公司層級的崗位整合，比如把財務人員、工程人員、品質人員從項目層級設置改為城市公司層級。

3.減少管理層級

物業行業由于其固有的特性導致管理層級和管理人員眾多，但是隨著信息技術的發展，可以增加管理幅度，減少管理層級，從而提高了信息傳遞的時效性和真實性，也為企業降低了人力成本的支出。

（二）集中采購管理

物業企業項目眾多，而日常需要采購的服務和產品大部分是通用的，并且采購總量巨大，通過集團總部集中采購，可以避免多頭采購或者分散采購，這有助于提高采購業務的效率，并且與供應商有較強的討價還價能力，從而降低了采購成本。通過集中采購管理，也有助于掌握各地服務和產品的價格，有利于提出降低成本策略，堵塞管理漏洞。在物業企業常采用集團集中采購管理的服務和產品有：外包服務、集團標志物品、通用物品或通用服務等。

（三）強化預算執行的管理

物業企業貫徹地執行全面預算對成本的管理，做到全方位、全過程的成本管理，除了科學地編制年度全面預算和準確地進行全面預算執行分析的工作外，更加關鍵地要對預算執行的過程進行管理，做到“以收定支、收支平衡”，對于不能完成收入目標的項目，要對其酌量性的支出進行嚴格控制，采取不準支出或者項目收支平衡后再支出的形式。做到事先計劃、事中控制和事后分析相結合的模式對物業企業成本管理，減少成本的非必要支出和保證資金安全。

（四）增強信息化建設，實現成本信息化控制

物業企業應該與時俱進，重視信息化的建設，增加信息化投入。物業企業的信息化建設應該以財務信息化為核心，延伸到成本管理信息化、預算管理信息化、業務管理信息化，打通以前各自為政的信息化孤島，搭建統一的操作平臺，確保企業的各種數據實現共享和互相驗證。同時，通過業務管理信息化與財務信息化的融合，把以前的事后管理轉型為事先計劃和事中控制的信息化管理，優化成本的支出和降低資金成本。同時，物業企業可以引入傳感技術和大數據分析技術，提高對設施設備的養護和故障識別，減少設施設備維修成本。

（五）建立成本控制績效考核機制

隨著物業企業成本控制重要性的日益提高，物業企業的績效考核機制也應該增加成本控制的考核比重和要求。績效考核除了對利潤指標完成的考核外，還需要對成本控制指標完成情況進行分析和考核，對于通過運營手段降低成本支出的項目給予加分的獎勵，對于不達標的成本管控部門要進行減分的出發，從而刺激成本控制責任人重視成本控制，提高企業的經營效益。