基于價值管理的房地產開發企業管理模式研究

杜天昭 勒揚

摘要：隨著房地產領域的不斷發展，粗獷的管理模式顯然無法很好的為房地產開發企業帶來利潤，因此加強基于價值管理的企業管理模式研究是房地產開發企業應時代要求所做出的必然選擇。

關鍵詞：價值管理;房地產開發企業;管理模式

引言

價值管理目前愈發受到各種大型企業的重視與應用，且在實踐中發揮出了較好的成效，房地產開發企業亦可通過這種全新的管理模式來優化自身企業的管理，注重社會市場的實時了解以及充分認識自身的實際情況，根據時代的要求來優化管理模式，從而實現企業的轉型升級。目前我國大部分房地產開發企業的實際管理模式仍然有待優化，這就要求房地產開發企業必須在實際探索中不斷優化基于價值管理的企業管理模式，這對房地產開發企業的長遠發展有著重要意義。

一、我國房地產開發領域的現狀

房地產可以說是一個極其特殊的行業，直接關乎著人民的住房問題，也是我國經濟發展的重要組成，其具有產業鏈長、涉及范圍光等多種特性，可以說國民經濟中的大多數產業都與房地產業有著些許聯系。雖然房地產行業在我國經濟發展中發揮著重要作用，但許多內地房地產企業仍存在著規模較小，且由日益激烈的市場競爭所引發的惡性競爭業極大影響了房地產行業的進一步發展，另外，雖然近年來房地產開發企業的管理水平普遍有所提升但仍然存在些許問題有待優化，主要表現為：

1、缺乏自我管理意識

房地產行業的特殊性使其受必須遵守國家的相關政策與法律法規，在進行房地產開發時必須經過繁雜的審批程序，再加上部分部門的工作效率仍有待提升，這就使得許多房地產開發企業將精力放在了各種公關手續的辦理上，自我管理意識卻相對薄弱，造成企業內部管理較為混亂，最終對企業的長遠發展造成不利影響。

2、體制問題

目前在房地產領域發揮主要作用的仍是一些大型房地產國企，而許多大型房地產國企仗著資金力量較為雄厚，對于企業的管理并不重視，往往只是單純憑借國家政策的優惠，造成企業內部缺乏活力，長期以往就會逐漸被時代所淘汰。

3、資金的浪費

房地產行業的利潤是十分可觀的，這就使得許多房地產企業即便不對自身管理模式進行優化也能達到盈利的目的，因此部分企業對于基于價值管理的企業管理模式的優化不以為意，沒有充分意識到優化管理模式的重要性，導致實際開發過程中大量資金的浪費，這也是當前房地產開發企業價值管理所面臨的一大難題。

二、房地產開發企業管理應遵循的原則

1、以產品開發為中心

產品的開發永遠是企業的核心環節，對此房地產開發企業的內部行為必須圍繞產品的開發進行，包括項目的投資、房產的研發建造、銷售等多個環節。只有通過科學的企業管理不斷對房地產產品進行優化才能使得房地產企業避免被時代所淘汰，這也是房地產開發企業管理所必須遵守的準則。

2、注重顧客的滿意度

產品的銷售將直接決定房地產開發企業價值的實現，顧客作為銷售環節的關鍵，顧客的滿意度是房地產企業所必須考慮的，因此以顧客滿意為原則是房地產開發企業管理所必須遵守的原則，最終實現企業價值的生產與客戶的結合。

3、以市場為導向

房地產開發企業較為以來市場，這就要求企業必須時刻關注市場環境的發展趨勢，以市場為導向進行房地產的開發與客戶的管理，這也是一個房地產企業能否長遠發展的重要評價指標。

4、將員工能力的提升視為管理的重點

員工是企業的無形資產，員工的工作能力將直接影響房地產開發企業的實際管理效果以及運營效率，所以員工能力的培養同樣是當地產開發企業發展所應遵循的原則，對企業獨特文化的形成也有著很大幫助。

三、企業價值管理的核心思想

1、財務業績指標與非財務業績指標

企業的價值管理最終都是要體現在各種財務指標上的，然而在實際的價值管理中這些財務指標顯然無法完整的描述整個企業的運行情況，倡導充分利用企業內外資源來完成產品的開發，這就需要房地產開發企業盡可能將指標向股東價值最大化方向靠攏。具調查表明，單純依靠財務指標進行管理的企業經常在經營上出現各種事物，造成許多不必要的經濟損失，所以企業需將內部個項活動與企業的財務管理聯系起來，從而更好的實現企業價值，這同樣是價值管理的重要內容。

2、企業價值的影響因素

企業財務價值主要依賴于客戶的滿意度以及內部的工作流程，其中人力資源發揮著關鍵作用，因而顧客、內部工作流程、人力資源這三個非財務因素存在這些許聯系，這時房地產開發企業便可通過發展戰略的制定來將三者進行有機結合，在滿足顧客需求的同時優化內部工作流程以及人力資源的配置，這也是企業價值管理的核心目標。

3、轉移價值管理重心

在當今時代，無形資產往往要比有形資產要更具有潛力，有形資產固然重要，但房地產開發企業若想實現持續發展，無形資產是不可或缺的，如優秀的職業員工以及技術知識等都是企業寶貴的財富，目前大多數房地產開發企業已經逐漸認識到了無形資產的價值并將價值管理的重心轉移到了無形資產的管理上，但部分房地產開發企業仍沒有認識到無形資產的價值，導致企業很難形成獨特的企業精神與企業文化，在未來，無形資產勢必會在企業價值管理中占據更大的比重，并逐漸成為價值管理的重心。

4、財務透明化

企業收入的增加與生產率提升戰略的初始階段也許是存在一定矛盾的，但從長遠的角度看，生產率的提高勢必會帶動企業收入的增加，而房地產企業則更應注重成本的節約和資源的利用，對此，房地產開發企業應建設透明型財務，通過財務的透明化來減少資金的浪費，進而提高資源的使用效率。我國當前的房地產行業的發展是很不均衡的，不同地區的房地產市場競爭也有著較大的差異，所以不同地區的房地產開發企業所應采取的策略可能截然不同的，如在一些競爭激烈的地區，房地產開發企業就可將發展戰略定為開拓市場與提高效率同時進行，這種發展戰略雖然存在著一定的風險，但面對競爭激烈的市場環境，企業必須要迎接挑戰，而財務的透明化則可以很好的幫助房地產開發企業規避掉部分風險，這對企業發展戰略的完成有著重要幫助。

四、戰略中心型房地產開發

戰略中心型房地產開發是將戰略視為管理核心，通過戰略的制定與實施來完成企業的改革，戰略不僅僅是一個管理流程，而是一個可以將企業價值與員工利益聯系在一起的連續體。要想完成戰略中心型房地產開發企業的轉變企業首先要明確戰略目標，并根據目標制定具體的執行計劃，同時將客戶、人力資源、資金等多種因素充分融入進發展戰略中。其次就是戰略是一個長期連續的過程，可以使得企業的價值在短時間內得到優化，另外當地產開發企業在完成戰略的討論后還需將結果傳達給每名員工，從而保證各種戰略方案的有效實施，但由于企業員工之間的職業素養以及學習能力等都有著較大差距，這就要求企業還需建立相應的戰略學習流程。最后就是傳統的房地產開發企業時根據組織活動中的各項功能設計的，各部都有著自己的職能，然而大部分房地產開發企業部門之間的實際溝通效果并不理想，在進行交流時常常會出現些許問題，從而對企業戰略的落實產生不利影響。對此，房地產開發企業必須對企業的內部結構做出調整，使得每個單位充分了解戰略目標，最終確保全員參與戰略管理，這對戰略中心型房地產開發企業的建立有著重要意義。

五、提高經濟價值指標與企業業績

目前我國許多房地產開發企業仍沿用著傳統的財務指標，然而這種傳統的指標系統現已無法滿足企業發展的需求，對此房地產開發企業需對財務評價指標做出些許調整，通過生產率的提高以及收入的增加來有效提高企業的財務業績，其中生產率的提高就需要房地產企業擴大經營規模，房地產行業的特殊性使得房地產產品的開發必須滿足市場與客戶的需求，而經營規模的擴大又意味著房地產企業需進行多樣的產品開發，所以有關生產率的提高需要企業不斷的改進以及較長時間的落實，需要注意的是房地產企業在擴大規模的同時還需注意優化自身的產業結構，通過成本的改善來降低建造成本，并注意資產的使用率，對那些低于市場效率的資源要進行及時處理，這對房地產企業資產使用率的提升有著很大幫助。收入的增加主要是通過客戶價值的提升來實現的，這就要求房地產企業要加強同現有客戶的合作關系，通過市場信息的全面收集來充分挖掘現有客戶的潛在資源，利用業務多與客戶進行交流，根據客戶需求來進行產品的優化，從而達到提高收益的目的。

六、基于價值管理的的房地產開發企業管理模式

1、資源配置

資源的配置問題是每個企業都必須考慮的，如何將有限的資金發揮出最大的效應是當前許多企業進行價值管理的一大目標，房地產開發企業自身的財力、人力等資源也是十分有限的，而這些資源正是房地產開發企業的核心所在，這就要求房地產開發企業做好資源的分配工作，多借助企業外部力量來進行產品開發，對那些開發流程較為復雜的產品進行詳細的分工，如前期的市場調研與財務分析等工作，前期工作不僅繁瑣且意義重大，在進行資源分配時理應得到高度重視。項目銷售則涉及到銷售策略、宣傳等工作，其亦是一個復雜的過程，而房地產開發商若想兼顧每個方面顯然是不現實的，所以只有對資源進行合理配置方可發揮出其最大的效益，這同樣也是當今時代對企業整合能力的考驗。整合能力的高低主要體現在房地產企業對于資源的分配管理上，而資源配置則包括內部資源與外部資源兩種，其中內部資源配置是房地產開發企業有關整個開發流程的控制，外部資源則是開發企業應進行充分利用的一大因素，只有做好內外資源的協調使用才能有效完成資源的配置工作，對房地產開發企業的長遠發展有著重要意義。

2、價值增值方式

產品的價值將直接決定房地產開發企業最終實現的企業價值，而房地產產品的開發包含多個項目環節，這些環節無一不會對房地產產品的最終價值造成影響，如何增加房屋的價值也成為了房地產開發企業所共同關注的問題。

（1）市場調研

市場調研工作是房地產開發企業了解市場行情的主要方式，市場調研是否真實可靠將會對房地產企業未來的發展直接帶來影響，市場調研主要有兩個方面，即市場與產品，市場方面顧名思義就是做好區域市場狀況的調查，產品方面則是要調查所在區域的產品構成。市場調研是房地產開發企業的必備工作之一，但目前許多房地產開發企業并沒有認識到市場調研的重要性，對于調研工作的投入資金較少，導致客戶的需求無法得到充分滿足，樓盤的價值也隨之大打折扣，因此有關市場調研工作的開展必須得到管理人員的充分重視，做到市場信息最大限度上的掌握，從而使得企業在市場中成長發展。

（2）策劃設計流程

策劃設計流程是對產品的一個具體定位，將決定產品的形態特征，對房地產開發企業來說，成功的策劃設計是優秀產品得以建造的重要保證，當相關工作超出開發企業的業務能力范圍時，企業可選擇與其他單位合作的方式來完成這項工作，從而對工程的質量進行一個有效的保證，切忌因貪圖利益而獨自完成，最終使得產品的質量無法達到規定標準。此外，在進行策劃設計時要充分考慮客戶的要求，產品的價值主要便是體現在客戶對產品的認可度。

（3）施工流程

方案的策劃與設計僅僅是為項目的施工提供一個理論基礎，真正決定產品最終質量的仍是實際的施工環節，這也是整個項目投入最多的重中之重，無論是管理質量還是資金的投入都將對最終項目的質量造成直接影響，合理的分配資金人員以及進行科學的管理是施工流程環節成功的決定性因素，只有環環相扣方可在節省成本的同時保證施工質量，質量的保證同樣也是房地產開發企業應盡的職責。

（4）營銷策略

優秀的營銷策略往往可以為企業爭取更多的利潤，對企業銷售目標的實現有著重要作用。房地產開發企業可以通過產品的預開盤等形式來對市場的反響進行調查，從而對產品進行最后的調整，以更好的滿足消費者的需求，但最后階段的調整幅度是十分有限的，所以施工方案的制定仍然是十分重要的。一般的營銷流程包括市場的分析，客戶的選擇，營銷定位，價格等多個方面，但由于市場環境的多變，具體的營銷環節可能還會做出些許調整，這也是價值管理的重要方面。

3、基于價值管理的房地產企業流程型組織

（1）企業流程組織

從房地產開發企業的運營的最終目的便是盈利，如果產品的價值不能得到實現，那么一切的努力都將白費，在這種價值背景下，房地產企業運營中的各個環節都應有對應的流程組織，而房地產企業最終價值的實現也正是這些流程組織所共同實現的。流程組織管理模式要求房地產企業將流程視為產品價值創造的核心，倡導充分利用企業內外資源來完成產品的開發。為了進一步確保流程的完整型，企業需委派專業的流程經理對指定流程進行負責，出經理外，企業還需為經理配備相關的技術人員，包括市場、財務、設計、銷售等多個方面。

（2）產品開發流程組織

優秀產品的開發是房地產企業經久不衰的重要秘訣，對此，房地產企業的資源配置必須由企業統一進行，并嚴格按照戰略目標進行資源的調配，這對產品開發流程的順利進行有著重要作用。有關資源的配置同樣需由流程經理完成，這就要求流程經理必須重視起產品的開發的工作，帶領策劃部門認真進行項目調研工作，因此，流程經理同樣需對房地產開發中的各項技術有所了解，只有這樣才能做到人員的合理規劃。科學合理的規劃與人員劃分以及完整的開發流程是產品開發順利進行的重要保證，理應引起管理人員的高度重視。

七、基于價值管理的客戶管理模式

目前我國房地產開發企業與客戶之間的關系往往只是由銷售部獨自完成，但銷售部的精力有限，平時的業務工作主要是解答客戶的咨詢問題，售樓處是其收集客戶信息的主要場所，這就使得房地產開發企業失去了許多隱藏客戶，還有部分售樓處由于工作繁忙，常常會忽視掉個別客戶的反饋意見，進而使得客戶的體驗感較差，購買房屋的心情也會隨之被破壞。因此，房地產開發企業應加強客戶管理模式，這對自身產品價值的實現有著重要意義。如最基礎的便是收集每位客戶的具體資料，詳細的資料是進行客戶管理的前提，只有建立屬于自己的客戶信息庫，并對當今客戶的需求進行詳細了解方可設計建造出滿足客戶需求的產品。另外，企業在滿足客戶需求的同時還應對客戶的經濟實力有著一個大致的了解，避免客戶因價格超出預算而放棄購買的情況。只有時刻將客戶的感受需求放在首位，才能更好的滿足客戶的需求，這也是房地產開發企業自身價值實現的主要方式。

結束語

隨著房地產市場的飛速發展，房地產開發企業也都迅速發展起來，但如果僅憑市場經濟的推動，企業自身是很難實現長遠發展的，這就要求房地產開發企業必須結合企業自身情況與客戶實際需求進行基于價值管理的房地產開發企業管理模式研究，通過內部管理模式的優化來提高企業的經營效益，這對企業的長遠發展有著重要意義，是當今時代房地產開發企業所做出的必然選擇。

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