資產評估應用于投資性房地產估價研究

□ 文| 李勁松

投資性房地產估價的工作中，采用資產評估方式應該歸納總結相應的經驗，借助直接資本化方式、市場比較方式等有效開展相關的資產評估工作，形成良好的估價模式和工作體系，促使各方面估價工作的高效化、合理性開展，不斷提升投資性房地產估價工作中的資產評估效果。

資產評估在投資性房地產中的分析

對于投資性房地產而言，主要就是用來獲取租金或者是進行資本增值、二者兼具的房地產，能夠獨立性計量處理與出售處理，目前我國已經提出關于投資性房地產的規定，就是已經出租的房地產、增值以后需要進行出售的房地產。

在資產評估工作中，可以按照投資性房地產的特點與實際情況開展針對性的評估工作，獲取到準確的估價結果，便于進行估價的分析和研究，提升房地產的資產評估準確性與可靠性，確保工作的高效化開展。

資產評估應用于投資性房地產估價中的措施

目前我國在投資性房地產的資產評估方面已經提出了很多方式，主要涉及到收益現值方式、市場價格方式、清算方式等等，每種方法在應用期間都具有一定的實踐性，每一種方式的應用也存在局限性，所以在應用期間應該按照內部和外部的影響因素，結合價值評估的特點，全面深入調查實際情況，整合各種資料，確保相關的資產評估的工作效果。具體的評估措施為：

合理采用直接資本化方式

直接資本化屬于目前資產評估中較為常見的手段，此類方式在一定程度上能夠對投資性房地產進行分析，假設未來某段時間以內的收益，獲取到穩定性較高、變動性較小的數據值，采用計算年金的形式分析研究永久性的收益情況，然后將這些數據信息作為基礎條件，按照有關的資料、行業行情等預測分析，合理評估未來一年時間段之內的價值，主要的計算公式就是：未來一年的預測收益數據值/資本化率，獲取到準確的評估價值信息，科學選擇與其收益的數據值，按照具體狀況選擇評估口徑，有效開展各方面的收益評估活動，不能出現過高評估或是過低評估的現象，謹慎并且嚴格選擇價值。

采用市場比較的措施

具體的工作中采用市場比較措施開展評估活動，必須要注重投資性房地產對比資源的尋找，盡可能找到較為類似的房地產，開展對比評估的相關工作。相關的資產評估工作中，應該重點收集相類似房地產市場中的數據信息，在找到較為合適的資料以后，應該對比尋找的房地產數據和等待評估的房地產數據，適當修正兩者的不同之處，修正的目的就是能為價格的對比提供基礎，更正相關的交易形式與估價日期，更正與修正具體的區域因素與人為因素，重點開展年限修正的工作，在綜合評估的情況下，可以全面獲取有關的房地產資產評估價值數據信息，提升估價工作的準確性，保證數據值符合標準，形成良好的資產評估模式和體系。

采用收益乘數的措施

收益乘數措施在實際應用的過程中，主要是對直接資本化方式進行轉化，使其成為特殊性類型的評估手段。在采用收入乘數措施期間，所獲取到的投資性房地產估計數據值主要就是未來階段的年度預期數據值，可以按照收入乘數、收益乘數的內容計算分析，估計投資房地產的年收入數據值，形成良好的估計工作模式。在使用收益乘數措施期間，應該注重采用總租金方面、潛在總收入方面、有效總收入方面、凈收入方面的乘數措施，在土地估價、出租類型公寓房地產估價期間，可以使用毛租金乘數的估算措施，便于開展工作，提升數據信息的客觀性，但是此類措施在應用期間非常粗糙，只能進行收益的計算分析，而對于總收入乘數措施在應用的過程中，和總租金乘數措施相比更為全面，但是不會對空置率還有經營方面的費用進行研究分析。在此情況下，應該結合具體的狀況，制定完善的數據分析與對比方案，全面分析各項數據信息，保證資產評估的準確性與合理性，有效規避和預防出現投資性房地產的估價問題，促使各方面工作的高效化開展。

結語

綜上所述，投資性房地產估價的過程中，應該積極采用資產評估方式，按照實際的評估工序標準和需求，制定完善的資產評估工作方案和計劃，統一相關的估價工作標準，形成系統化的資產評估工作模式，尤其可以使用直接資本化措施、市場比較措施、收益乘數措施等等，在各種措施的支持下，提升資產評估的估價準確性，保證可以獲取到良好的評估數據值，促使各項估價工作全面實施。