高鐵對周邊城市房價影響效應(yīng)研究

任敦薇 武漢大學經(jīng)濟與管理學院

一、緒論

（一）研究意義

高鐵有快速、安全、準時等特點，并且其速度能達到250公里每小時，因此以每一個高鐵站點為中心，距離這個站點300公里以內(nèi)的城市，都可以視為這個站點的“一小時生活圈”。在這個生活圈內(nèi)，人們的出行率增加，人口流動和遷徙加快，城市之間的經(jīng)濟交流也得到加強.由于它本身具有的高速特征，能夠大大減少出行時的時間成本，時間成本是人們重要考慮的一項交通成本。在消費者理論中，Lancaster認為消費者在評價自身效用時，會通過考慮到住房的特征，以達到效用最大化，因此住房的市場價格實際由消費者心中住房特征的隱含價格構(gòu)成。住房自身特征不僅包括其本身的物理屬性，如面積大小、樓層高低等，還包括住房的地理位置。高鐵的建設(shè)促成了“一小時生活圈”，在這個生活圈子里，某些城市的地理缺陷逐漸變小，住房地理位置造成的影響也變得微弱起來，除了高鐵自身帶來的直接效益外，更重要的將改變沿線產(chǎn)業(yè)、城市及區(qū)域的結(jié)構(gòu)與空間布局、并影響其演變方式。因此評估高鐵建設(shè)對房地產(chǎn)的影響，有利于政府確定高速公路的發(fā)展模式，評估高鐵項目的建設(shè)成本和資本效益，評估項目的可行性。從微觀層面來講，有助于房地產(chǎn)開發(fā)商制定開發(fā)和銷售戰(zhàn)略，從而有效規(guī)避風險，購房者也能根據(jù)居住需求或投資需求，選擇適合的樓盤。

（二）研究方法及研究思路

1.研究方法

面板數(shù)據(jù)分析法：本文收集了2006-2016年京廣客運專線幾個重要站點附近住宅的價格以及其到站點的距離數(shù)據(jù)，在分析框架中納入兩個及以上維度的信息，能夠很好地控制各城市的時間固定效應(yīng)和個體固定效應(yīng)。

雙重差分估計法：本文選取京廣高鐵作為分析對象，選取其中幾個重要站點附近住宅的面板數(shù)據(jù)為樣本，利用雙重差分模型來估計樣本期間內(nèi)高鐵建設(shè)對房價的驅(qū)動效應(yīng)。

2.研究思路

本文將以京廣高鐵為例，研究思路如下：選取京廣高鐵的幾個主要城市站點（北京西站、石家莊站、鄭州東站、武漢站、廣州南站），收集2006年-2016年距這些高鐵站點100公里以內(nèi)的住宅商品房房價數(shù)據(jù)、商品房所在小區(qū)本身的物理性質(zhì)、到高鐵站點的距離、所在區(qū)域的生產(chǎn)總值等，以鐵路規(guī)劃提出、建設(shè)為劃分，將數(shù)據(jù)分為2006-2008年、2008-2012年、2012-2016年三部分，構(gòu)建差分模型來估計高鐵建設(shè)對沿線城市房地產(chǎn)價格的驅(qū)動效應(yīng)。

二、模型構(gòu)建與數(shù)據(jù)說明

（一）數(shù)據(jù)來源

本文收集了五個城市共計250多個住宅區(qū)2006-2016年的房價、建成時間、占地面積、綠化面積、容積率數(shù)據(jù)，還收集了這些樓盤所在城市行政區(qū)生產(chǎn)總值，所在城市房價水平，主要來自市政府每年的統(tǒng)計年鑒、各個行每年政府報告以及當?shù)卣搲详P(guān)于地方政府的討論。

（二）模型說明

1.研究假設(shè)

根據(jù)李志、湯慶元等通過構(gòu)建地理加權(quán)回歸模型揭示影響房價區(qū)位的主要因素文獻，本文提出假設(shè)：

H1：高鐵對房價的影響力度與距離之間存在重要聯(lián)系，距離越大，影響越小。

H2：在高鐵的建造過程中，高鐵就對房價產(chǎn)生提升作用。

2.模型構(gòu)建

本文選擇最為合適的半對數(shù)模型作為本文研究的回歸模型。模型的具體構(gòu)建將基于上面兩個假設(shè)H1、H2展開，具體的模型如下：

其中，下標i表示具體，j表示年份，k表示高鐵站點，n=1，2，3，代表建造效應(yīng)、運營效應(yīng)和總效應(yīng)。代表某一樓盤在某一年的單位面積售賣價格。 代表某一樓盤與所在城市高鐵站之間的距離，而是指距離的平方項。 表示其他控制變量。 是代表三個時期的虛擬變量，其定義如下：

表1 回歸結(jié)果

在研究高鐵的建造效應(yīng)時，剔除運營期樣本，對照期為建造前，處理期為建造期；

運營效應(yīng)，剔除建造前樣本，對照期為建造期，處理期為運營期；

總效應(yīng)，剔除建造期樣本，對照期為建造前，處理期為運營期。

因此，得到高鐵的建造效應(yīng)、運營效應(yīng)、總效應(yīng)表達式：

由上式可知，在不同的時期，距離變量 對高鐵的建造效應(yīng)、運營效應(yīng)和總效應(yīng)的存在非線性影響。由此驗證假設(shè)H1和H2.

為了進一步驗證H1和H2，考察每個階段，高鐵建設(shè)與房價之間存在非線性關(guān)系，

提出模型：

3.變量選取

（1）被解釋變量：被解釋變量的值取房價的對數(shù)。

（2）解釋變量。本文重點解釋變量是各個樓盤到所在城市高鐵站點的距離。另外，還將在模型中添加距離變量的平方項，用來研究高鐵對房價的非線性影響。

（3）控制變量。為了更加全面的控制其他變量的作用，應(yīng)從宏觀角度和微觀角度都要選取控制變量。控制變量的具體選取主要參考湯慶元和李志等的研究，具體變量選取如下：gdp（所在城市生產(chǎn)總值）、aveprice（城市房價水平）、area（占地面積）、FAR（容積率）、green（綠化面積）、construction（樓盤建成時長）。

三、回歸分析

具體的回歸分析結(jié)果如表1所示。

由回歸參數(shù)分析可知：一、對于所有城市而言，高鐵站點周邊的房價確實會受到高鐵建設(shè)的正向影響，這種正向影響主要體現(xiàn)在高鐵的建造時期；二、與建造效應(yīng)相比，高鐵的運營效應(yīng)較小；三、高鐵對房價的總體正向影響時非線性的，并且在超出一定距離以后，會隨著距離變大，影響效力減小。

四、結(jié)論

本文以京廣高鐵為例，采用差分估計法，測度了高鐵的規(guī)劃出臺、動工建設(shè)以及開通運營對沿線站點周邊房價的影響。得到以下結(jié)論：

1.高鐵的建設(shè)和運營會對沿線城市商品住宅房的價格產(chǎn)生提升作用。但由于預(yù)期效應(yīng)的存在，這種提升作用在高鐵建造期就已經(jīng)表現(xiàn)出來。

2.在高鐵的規(guī)劃建設(shè)期間，樓盤離高鐵站的距離會對樓盤價格產(chǎn)生非線性影響，并且在一定范圍內(nèi)，隨著距離的增加，高鐵對房價的提升作用會減弱。

本文的研究成果僅僅基于對京廣高鐵的分析，研究結(jié)論的外部有效性略顯不足，但依然可以給出一些比較淺薄的政治建議，如國家在制定鐵路網(wǎng)規(guī)劃時，應(yīng)充分考慮消費者及投資者的理性預(yù)期，將平抑房價過度波動的相應(yīng)配套措施納入規(guī)劃，控制高鐵沿線地區(qū)房地產(chǎn)價格過快過大波動所引起的一系列社會問題，從而將房價波動的損害降至最低。