南山控股資產證券化運作是創新還是透支

苗中杰

《紅周刊》：南山控股披露2020年度業績預告，公司預計2020年盈利11億元至14.50億元，比上年同期增長達172.63%～259.38%，是否有關注價值呢？

邱諍：南山控股的主業以房地產為主，2020年度公司房地產業務結轉面積較上年度增加，凈利潤因此增長，但這并不是公司凈利潤大增的主要原因。2020年度，南山控股的控股子公司寶灣物流控股有限公司（持股77.36%，以下簡稱“寶灣物流”）以倉儲物流項目發行了類REITs產品“華泰佳越-寶灣物流一期資產支持專項計劃”，這才是南山控股業績大增的主要原因，但該項收益只是看上去很光鮮。

《紅周刊》：REITs一般指房地產信托投資基金，南山控股的類REITs究竟是什么產品呢？中小投資者對REITs了解較少，能否借南山控股的公告，給大家通俗地普及一下這方面的知識。

邱諍：南山控股的類REITs即“華泰佳越-寶灣物流一期資產支持專項計劃”屬于資產證券化產品，概括地講一次完整的資產證券化融資的基本流程是：發起人將證券化資產出售給一家特殊目的機構（Special Purpose Vehicle， SPV），或者由SPV主動購買可證券化的資產，然后SPV將這些資產匯集成資產池，再以該資產池所產生的現金流為支撐在金融市場上發行有價證券融資，最后用資產池產生的現金流來清償所發行的有價證券。

以南山控股的“華泰佳越-寶灣物流一期資產支持專項計劃”為例，首先南山控股的控股子公司寶灣物流以其全資子公司明江（上海）國際物流有限公司（以下簡稱“上海明江”）持有的明江寶灣物流園、廣州寶灣物流有限公司（以下簡稱“廣州寶灣”）持有的廣州寶灣物流園（以下合稱“目標資產”）進行資產證券化運作。……