房地產價格與城市居民消費結構的關系分析

馬 娟

（江西外語外貿職業學院會計金融學院，江西 南昌 330099）

房地產市場的發展，關系到人們的居住環境和生活質量，我國房地產在經歷了高速發展之后，當前國家積極加強宏觀調控，對房地產價格加以控制，從而促進經濟社會的和諧發展。房地產是我國經濟社會發展中的重要支柱產業，其發展關系到我國經濟社會的持續發展和財政收入的提升。因此，必須重視調整宏觀調控的目標，分析房地產發展與我國居民消費結構和消費水平的關聯性，從而為房地產業發展宏觀調控提供更加客觀準確的視角。

一、房地產價格和居民消費概述

1.房地產價格

房地產市場發展中，根據不同的功能和用途，可以將其分為住宅房地產。商業地產和工業地產等，住宅房地產主要是滿足人們的居住生活需求，商業地產主要是滿足從事商業生產活動等需求，而工業地產則是以工業生產功能為主[1]。在房地產價格與消費關系的研究中，則主要是分析城市居民的住宅房地產，其中所涉及到的房地產價格主要指的是住宅的價格。

2.居民消費

宏觀經濟發展研究中，國內生產總值主要是根據支出法進行核算，其中涉及到最終消費支出、資本形成等部分，最終消費中還包括了居民消費和公共消費等支出部分，居民消費支出研究的重要對象是居民消費衡量指標[2]。實踐中，居民消費支出主要是人們日常生活中，為了滿足自身和其他家庭成員的實際需求，經常多次的消費支出，其中不包括資本投資支出，如以增值保值為目的的支出內容。居民消費種類包括了衣食住行、醫療、文娛服務等內容。

二、房地產市場與居民消費現狀分析

我國房地產行業歷經了寬松發展、較快發展、調控發展、復蘇發展及市場整合發展等不同階段。目前發展階段，經濟發展水平較高的一二線城市房屋剛性需求仍然較強，但是一部分三四線城市的房屋庫存嚴重，國家也在積極調整房地產政策，新經濟常態下，很多傳統行業面臨結構調整改革，政策實施中也存在一些阻力，但是從長遠發展來看對我國經濟健康發展是有利的[3]。新的經濟結構升級發展，房地產市場也存在很多不確定性，需要較長一段時間研究和破解房發展中的難題。

1.房地產市場發展現狀

固定資產投資中，房地產投資是重要部分，近年來房地產總量投資不斷增多，但是伴隨著經濟形勢和政策的變化，房地產開發投資也出現了新的變化。房地產市場銷售價格方面，在經歷了價格快速增長變化階段后，通過政府對房價的調控，房價得到了緩和穩定，房價增長速度較之前有所下降。

2.居民消費分析

我國城市居民消費結構處于不斷變化發展中，隨著經濟發展和物質生活水平的提升，我國居民消費水平也在不斷提升，消費類型越來越多樣化，同時除了物質層面的消費，精神層面的消費不斷增多，固定資產投資等比例也在增長。從城鄉住房消費分析，我國住房制度的改革，居民住房消費不斷增加，住房條件得到了改善和提升，我國城鎮居民的人均住房面積不斷增加，但是同時也存在一些不合理因素，如個人住房投機炒作等，導致住房消費支出的增加，增加了人們的買房壓力，也引起了政府的重視，積極出臺了一系列的調控政策[4]。

三、房地產價格與居民消費關系的理論研究

國際金融危機和疫情的影響，給我國經濟發展環境產生了很大的消極影響，同時我國也在積極抑制房價，重視對房地產行業的宏觀調控，我國房地產發展處于關鍵階段。房地產行業對我國居民財富提升和消費模式的發展具有較大的影響。主要體現在以下幾個方面。

1.財富效應影響模式

房地產價值變動，會影響到居民消費支出，房價的變動會通過財富效應的兌換情況，流動性約束，消費者的信心等影響居民的消費支出，同時，房價變化對居民消費的影響也體現在預防性儲蓄效應對居民消費產生影響。

財富效應包括兌換的財富效應和未兌換的財富效應兩種，兌換的財富效應，是在房價上漲后，可以將所擁有的房屋通過市場出售，從而獲得房屋升值的收益來增加居民的財富總量，并帶動居民消費，這種模式對房屋交易市場的活躍程度有較強的依賴性；未兌換的財富效應，主要是在房價上漲后，沒有兌換增值部分，單純是提升了房屋的貼現價值，對消費的刺激作用較小[5]。而流動性的約束效應，則體現在房價上漲之后，擁有者可以通過房屋抵押申請更多的貸款，促進居民其他消費支出，但是具體實踐中會受到信貸政策等影響。儲蓄效應主要是對有購房欲望的人群產生影響，房價上漲，會有更多消費者選擇儲蓄資金，但是對已經購房的人群來講，也會促進其房屋投機，將更多資產投入到房地產市場，同時減少其他方面的消費。信心效應則主要是房價變動會影響到居民對經濟形勢的心理變化，影響居民的消費熱情。實際發展中，所面臨的的情況更加復雜多變，財富效應的實現，要求消費者可以更加合理地進行房屋買賣，流動性效應雖然給信貸提供了條件，但是在實際發展環境下也存在信息不對稱等風險問題。

當前我國房地產市場處于關鍵發展階段，擁有房產的居民可以對未來自身房產價值進行預測，居民對房產增值的信心多少，會影響居民消費過程中對自身抗風險能力的判斷，房產增值的發展，居民個人財富會增加，這是房地產發展帶動財富增加刺激消費的重要體現。

2.投資增值消費模式

我國經濟市場發展中，也存在很多居民通過房地產市場增長和房價提升進行投機操作等行為，如各種炒房團組織的出現等，都是通過購買投資性房屋，實現自身資產的增長，提升消費水平，對其消費決策和消費結構有很大影響。我國房地產經濟發展中，房屋完工消費面積的提升，推動了居民投資性房產操作行為的增加，很多人認識到了房地產的增值作用，居民可以通過受眾交易性質、投資性質的房地產增值，獲取一定的收益，也能獲得更多可支配的財富，最終刺激居民消費行為[6]。

3.預算約束消費模式

對多數居民來講，房產購置中，多是通過按揭付款、長期積累基金等方式，對自身其他方面的消費行為進行抑制，長時間積累足夠的資金最終購買房屋，但是卻對居民其他消費有很大的抑制作用，尤其是對中低層居民消費來講，房地產經紀發展對居民消費預算的抑制作用更加明顯。

因此，在房地產行業發展中，在財富預期、投資增值及預算約束等刺激作用下，使得房地產行業對城市居民的消費水平、結構、模式和消費信息都產生了重要的影響，在實踐中具有復雜性和多變性。對不同類型的居民消費者，房價波動對其消費行為的影響也不同。如對擁有一套住房的居民，其住房多是滿足居住需求，房價上漲時，消費者不會因房價上漲帶來財富變現等出售房屋，對消費行為的影響并不大；對租賃他人房屋的消費者來講，房價上漲會帶來房租上漲，消費者會因房租增加而擠占其他消費支出；還有一類消費者是處于投資目的有多套住房的，房價上漲，這類居民的租金收入增多，也可以通過售賣房屋獲取更多變現收益，消費者的預算會增多，帶動消費者其他消費品的消費增多。當然，這是假定消費者都是理性消費的基礎上，如果現實生活中也存在攀比跟風消費等現象，對待具體問題需要具體分析。

四、房地產價格與居民消費關系實證研究

通過對房地產行業發展和其他綜合指數及產業指標的分析，了解其對我國城鎮居民消費關鍵表征變量相關性的影響，從而更深入地挖掘房地產發展對居民消費結構及模式的影響。

1.自變量選取和研究

主要分析房地產發展對居民消費的影響，分析產業發展相關指標與居民消費模式指標的影響，對因變量和自變量加以科學地選取。樣本自變量選取方面，主要涉及到以下幾個方面。

其一，住宅型房地產、商業型開發投資及辦公樓開發投資的完成額。如果房地產住宅投資開發完成額不斷提升，市場上的住宅供應不斷增多，供過于需，可以在一定程度上減少居民的房屋購買成本，與此同時，也能刺激市場上投機需求的增多；房地產行業發展中，辦公樓開發數量能反映出經濟發展是實際情況，辦公樓開發數量的增加，也能體現經濟發展處于良好發展形勢，居民的收入也會得到很大程度的提升；商業性房地產投資的增多，消費場所不斷增多，類型越來越多樣，功能不斷完善，能給居民的消費提供更多的選擇[7]。

其二，小面積住房、經濟適用房、高檔住宅及別墅等開發投資額。不同類型的房租建設投資完成額情況，能反映出市場經濟條件下房屋的供給情況。如果經濟適用房開發投資的增多，可以更大程度地釋放中低收入水平消費者的消費需求，高檔住房開發投資額的增加，表示高消費人群消費水平旺盛，也反映出這類人群的消費實力，對整體居民消費水平的提升有重要的推動作用。

其三，房地產開發資金來源。房地產開發投資的資金來源，能反映出我國金融體系發展水平，同時，房地產行業開發資金的變化，對金融系統貸款資源的分配有重要影響，進而影響居民消費模式。同時，土地購置費用的變化，反映出地方經濟發展對財政收入的影響，政府可以通過收入分配調整作用于居民的消費模式。此外，施工面積的變化，是房地產行業工程建設規模的反映，在建設中需要投入大量的人力資源、設備等，會給相關的從業人員帶來更多收入，影響其消費水平。

其四，房屋銷售價格指數。價格指數的變化體現是我國房價的變化情況，對指數的分析，能得到我國房地產市場交易市場發展中房價變化水平情況的相關數據，從而對消費模式加以改變，這其中也包括二手房的消費價格指數變化，都會對居民消費模式帶來影響。

2.實證結果影響因素分析

住宅用房、商業樓和辦公樓的開發，能促進城鎮居民收入的提升，也證明房地產發展對居民收入提升有重要的作用，且對城鎮居民的收入影響作用比農村更加顯著；同時，房地產開發更提升居民消費結構，影響社會消費總額的變化。

具體來講，首先，居民的持久收入是居民時消費支出的重要影響因素。要想帶動居民消費，很重要的就是提升收入水平，才能更好地釋放消費潛能。其次，自有住房消費的影響。房價的上漲，自有房地財富對消費的帶動強度在減弱，房價上漲，對有購房需求的居民來講，會通過節約消費儲蓄財富，用來購買房屋。最后，非自有房消費彈性。非自有房的消費者多是租住房屋，需要支付房租，房價上漲會帶動房租上升，在收入一定的情況下，居民的房租支出增加，其余消費會被擠占，日常消費會被抑制，因此需要關注這部分居民的居住成本問題。

五、房地產價格與居民消費關系分析的啟示

1.要做好房價穩定工作

國家宏觀調控中，房價政策制定必須認識到通過抬高房價增加居民消費是行不通的，穩步提升才能更好地擴大居民需求，更好地釋放居民的消費潛力。同時，高昂的房價會影響到很多居民的生活，但并不能在短時間內迅速降低房價，如果房價跌落速度較快，會影響到家庭整體財富水平、收入水平，帶來資產負債惡化等問題，也會導致居民消費更加謹慎，影響盜匪的積極性。因此，在未來房價調控方面，需要穩定房價，避免大起大落。要認識到穩定的房價才能更好地促進居民形成穩定的財富，緩和需求波動的變化，從而有效地提升居民的消費水平。同時，科學的房價調控措施，能帶動有購房需求的人合理安排購房計劃，避免因擔心房價紊亂選擇提前購房，帶來消費超支等問題。

2.采取措施提升居民收入

當前部分地區房價較高，給居民生活帶來了很大的負擔，仍然有大部分人沒有擁有住房，在日常消費中，要儲存購房資金從而擠占其他消費，因此，要滿足更多人的住房需求，需要采取措施提升居民的收入水平，針對不同居民的住房需求采取有針對性的措施。一方面，對正常有住房居住功能需求的人群，要采取積極的信貸政策，并采取征收房產控制稅，減少房產投機行為。同時，還要引導居民樹立正確的居住理念，引導具備消費水平的居民購買自住房，改善居住條件，對尚不具備收入水平的居民，要重視廉租房、公租房的作用，滿足更多人群的住房需求，政府要加大補貼力度，避免因購買房屋過度節制日常消費的現象。

3.健全住房交易市場

要重視建立消費增增長的長效機制，重視發揮住房財富效應，增加住房資金收益，對房屋交易和租賃市場加以規范，提升住房資金的流動性，同時要重視金融機制的創新發展，積極完善住房資產金融工具，引導居民在不出手資產的同時，獲取財務凈值，更有效地釋放房產財富。

4.積極制定配套輔助措施

近年來，為推動經濟市場健康穩定發展，政府加大了對房地產市場的調控力度，出臺了“限購”“限貸”等措施，在一定程度上對房產市場產生了有效的調控作用，但是具體實踐過程中，需要完善相應的配套措施，要確保房價回歸合理化，政府一方面要完善限貸限購等措施，還要對城市資源加以優化配置，提升房地產企業的投資效率，完善市場機制，重視建立良好的市場環境，積極推進房地產財富的轉化力度。另一方面要認識到房地產是關乎國計民生的重要產業，影響到居民的利益，也是社會保障體系的重要內容，必須從民眾自身利益角度分析，制定切實可行的政策措施，完善相關制度，多方面采取措施提升居民的消費能力。

六、結語

綜上所述，房地產發展和居民消費水平一直備受社會關注，對經濟市場的健康長遠發展有重要的影響，同時對其研究也對政策制定調整有重要的作用。住房價格的波動，是影響居民消費水平、消費結構不可忽視的因素，我國住房市場中存在較大的住房需求潛力，同時也存在過度投資需求，在當前市場發展中，要建立居民消費增長機制，重視做好房地產市場的合理調控。