基于風險管理的房地產資金管理問題對策研究

徐鴻瑩

（中興發展有限公司，廣東 深圳 518000）

經濟的高速發展推動了我國經濟結構的快速轉型。房地產企業面對城鄉一體化帶來的新經濟形勢，要抓住進一步發展的機會，從內部著手，不斷優化企業結構，增強企業的穩定性和持續運行能力，尤其要注重資金管理工作，重視資金籌集、資金使用以及資金回籠的能力，把握主動權，規避財務風險和金融風險，通過良好的資金管理以及控制能力，確保在激烈的競爭環境下實現企業的穩定持續發展。

一、我國房地產企業資金風險管理現狀分析

（一）資金籌措難

房地產項目的運轉需要大量的資金支撐。然而，很多房地產企業本身并不具備較強的資金運作能力，此時需要通過與外界協作共同完成資金籌措工作。在整個房地產業務流程中，資金籌措是資金鏈中的重要環節。我國大多數房地產企業，在資金籌措方面都有著共性特征。首先，面對資金缺口，房地產企業實際上能選擇的籌資渠道較少，一般是向銀行借貸或者自籌資金的方式，獲得項目所需資金。但自籌資金數額有限，房地產企業無法通過這種單一的渠道滿足項目資金運轉需求。所以，房地產企業只能選擇通過銀行借貸滿足資金需求，但是這種籌措資金方式的成本較大，會使房地產企業的資金鏈面臨較大風險。過于偏重某一渠道的籌資模式，也會使銀行受到該模式下的資金制約。

（二）資金運用率不高

房地產企業需要合理調控自身的資金利用率，以提升產能效率。房地產項目普遍需要較大數額的資金支持，如果缺乏對資金的有效運用，則會進一步加大房地產企業的資金投入，增加建設成本，影響企業其他環節的資金使用。房地產項目從最初的設計、建設到房產的全銷售，整個周期較長，在房源未能完全售完之前，如房產的積壓存貨，都會降低房地產企業的速動比率。房地產企業在完成項目建設之后，需要快速地將貨物變現，否則對于房地產企業來說，即將背負重大的資金鏈壓力，而這種壓力反過來也會降低房地產企業的償債能力。如果償債期結束時，房地產企業仍然無法償還，償債風險也會提升，同時房地產企業也要面臨法律責任追究。

（三）資金回籠難

很多房地產企業都面臨資金鏈的風險。如何快速回籠資金，降低財務風險，在很大程度上決定著房地產企業的經營和發展。一旦缺少資金支持，就會使房地產企業陷入進退兩難的境地，房地產企業出現資金回籠難的原因主要有兩點。

首先，房地產行業競爭愈發激烈，大量的房地產開發商涌入行業中，樓盤越建越多，房屋銷售成了難題。對房地產市場大環境來說，只有解決了銷售問題，才能降低資金回籠的難度。很多房地產企業都由于存貨過多，無法變現而承受不了資金壓力，陷入資金緊張以及資金鏈風險中。房地產項目的開發周期和銷售周期往往跨度較大，一些大型房地產項目跨度的時間甚至超過一年，面對資金周轉的周期問題，房地產企業不得不持續投入資金，對房產項目進行維護以及持續性的開發，而且項目建設的時間越長，資金回收的周期也會相應延長。其次，對于房地產內部管理來說，面對如此之長的資金鏈管理，涉及的人力成本也是較大的，管理難度也較高，一旦在過程中出現了不當的管理行為，則會讓房地產資金鏈陷入風險。

（四）房地產貸款集中度管理的影響

2020年12月31日，央行和銀保監會聯合下發《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“通知”），對銀行業金融機構涉房貸款提出了明確的總量集中度要求，進一步釋放了從嚴調控房地產市場，促進房地產市場長期平穩健康發展的政策意圖。

建立房地產調控長效機制和防范過熱風險是政策出臺的主要原因。從長期來看，包括房企融資“三條紅線”、房產稅穩妥推進以及此次的房地產貸款集中度管理在內的一系列房地產調控政策，都是建立房地產調控長效機制政策框架的重要組成部分。只有扎牢宏觀調控政策框架，才能有效防范房地產市場“灰犀牛”風險。從短期來看，疫情之后為穩增長推出的一系列貨幣寬松政策，雖然意在托底實體經濟，但客觀上也為房地產市場營造了寬松的流動性環境，近期部分熱點城市房價出現了加速上漲的趨勢。

二、基于風險管理視角強化房地產資金管理的對策建議

（一）優化融資結構，提升融資能力

為了更好地應對來自外部內部的種種風險，房地產企業要能從自身情況出發，探尋更加多元的融資結構，優化現有的融資策略。首先，房地產企業要先運用科學的評估方法，根據不同項目的特征以及自身企業的承受能力，制定出資金使用規劃，做好每一個環節的資金投入節奏，在此基礎上再進行融資的評估以及計劃，可以提高融資的科學性，避免資金出現閑置或者面對資金短缺的風險。在這方面，房地產企業要加強人員培訓，聘用具有豐富項目操作經驗以及融資經驗的專業人才，制定出科學的方案，從源頭上規避房地產資金風險問題的出現。其次，房地產企業要根據項目實際情況，盡可能多地對接更多樣化的金融渠道，通過挖掘戰略合作伙伴的方式，讓房地產企業的融資成本降低。在融資結構上也一樣，要不斷朝向多元化的方向改進，這種融資策略的調整可以使房地產企業不再依賴于銀行以及自籌資金這兩種形式，融資效果也會更好。由于很多小型房地產企業融資能力較低，在面對銀行等金融機構時，往往處于劣勢地位。這樣的小型企業，一方面更要尋找更加多元的融資方法，在銀行等金融機構中以精確的融資計劃以及良好的資信維護，作為贏取信任獲得資金的手段。另一方面，也要根據自己的實際承受能力，尋找其他融資機會。

（二）強化資金運用，提升資金使用效率

對于房地產資金管理工作來說，從業人員要認識到資金風險存在于房地產整個項目流程中，從總體資金風險控制上看，在資金使用階段，資金管理的風險最大，這和房地產企業的項目特征有關。房地產企業獲取的資金主要會投放在項目的開發、維護和建設上，每一個環節的資金使用都要按照最初的規劃執行，以幫助房地產企業做到詳細的成本管控，而這種管控的思想正是風險管理的基本要求。

除了要對資金做出計劃要求外，房地產企業也要配備專人對資金使用情況進行監督，以規避資金使用過程中可能出現的徇私舞弊等問題，降低該類執行風險。房地產企業要配備專人按照監督考核機制，對資金的使用進行全過程、多角度的獨立監督以及考核，這也是提高房地產資金使用效率、避免資金閑置以及不當使用的有效保障。專人專業的負責能夠及時對資金風險問題進行處理，提高了房地產資金風險管理的效率。

（三）創新營銷方案，加速資金回籠

房地產行業的發展也在一定程度上造成了大量房源的積壓，很多房地產企業都面臨著售房難的問題。為了爭取更好的銷售結果，房地產企業要創新營銷方式，讓營銷幫助房產企業銷售目標的實現。當今的房地產營銷環境已經不再是原本的賣方市場，所以相應的營銷方案也要走出簡單營銷的思路，通過增強和買房者之間的互動，解決其所需，提升房地產企業在消費者心中的地位以及品牌形象。在制定房地產項目營銷方案時，為了提升營銷的針對性，房地產企業要先獲取客戶的內心訴求，掌握好定價的藝術，在既能滿足客戶需求，又能實現經濟效益的前提下，制定出更加多元豐富的價格體系，吸引購房者的購買欲望，既滿足購房者的需求，也能實現資金回籠的速度與量的平衡。對此，房地產企業要加強對消費者的消費行為調研，找好著力點，將其作為創作為創新營銷方式的根基。國家在提出限購以及限價房市的政策之后，可以發現房地產市場中不僅僅是房產的價格出現了變化，也出現了很多非市場因素以及各方博弈的問題，所以房地產企業在市場營銷以及資金回籠問題的處理上要愈發謹慎，避免由于盲目定價而讓房地產企業進入另一個層面的資金風險困境中，得不償失。

（四）適應管理要求，降低房地產貸款集中度管理要求的影響

為避免短時間內大幅壓降房地產相關貸款可能引發的系統性風險，監管部門也為銀行整改提供了較長的過渡期和一定的彈性政策。在具體政策執行方面，根據相關通知要求，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，適應通知中第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理的要求，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用于相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。

三、結語

綜上所述，房地產企業要加強自身的風險管理能力，立足于長遠，通過有效的措施提升風險抵抗能力。新時期房地產企業面臨的挑戰眾多，企業要根據自身實際情況，走創新發展之路，拓展籌資渠道，優化房地產企業的負債率，緊跟形勢的變化，探尋多元發展的新路徑，合理運用財務杠桿，采用創新營銷方式。同時，企業自身也要加強資金管理能力，通過優化營銷、規范管理細節等方式，為房地產企業注入更強的競爭力，在激烈的市場競爭環境中，奠定扎實發展基礎，迎接新的挑戰。