我國《民法典》居住權制度的評析與完善

張 琴

（安徽大學 法學院，安徽 合肥 230039）

所謂居住權，就是指將房屋的所有權和使用權相分離，是設定在他人所有房屋之上的一種用益物權。最早產生于羅馬婚姻家庭關系領域的居住權是特殊形態的人役權，發揮著家庭扶助與生活保障的功能，具有很強的人身專屬性。在現代歐洲大陸國家的民法典中關于居住權的法律規定，大都是對羅馬法人役權的繼受和發展［1］。在我國《民法典》出臺之前，我國民事法律制度中并沒有居住權制度，且對于居住權是否入典爭議較大。反對者認為古老的居住權制度無法與現代社會財產制度相適應，無法融入我國現有物權制度的體系框架內［2］。值得注意的是，隨著現代經濟社會的不斷變遷和商品流通市場的愈發繁榮，人們對于房屋利用呈現多樣化趨勢，居住權需要突破人役權屬性的桎梏，尋求更廣闊的適用空間。

一、居住權制度的法律功能定位

（一）居住權制度有助于解決弱勢群體的住房問題

居住權制度能夠為離婚財產分割時相對弱勢的一方提供居住保障。由于我國《婚姻法》規定了夫妻財產制，在離婚時財產分割僅局限于夫妻共有的那部分財產。但在現實生活中，往往會出現夫妻共同財產很少、一方個人財產很多的現象，為了保障個人財產較少的一方在離婚后不至于陷入生活困境，另一方就需要從其房屋等個人財產中提供適當幫助。房屋的財產價值較大，若直接轉移房屋所有權，勢必不符合“適當的幫助”［3］。居住權制度便能很好地解決該財產分割難題，房屋所有權人仍舊保留其所有權不變，但允許另一方居住在該房屋內，從而享有居住權。居住權制度被納入《民法典》，對于離婚財產分割時的房屋利用提供了多元化選擇方式，能夠切實保障弱勢一方的住房權益。

居住權制度有助于實現“老有所居”。中國發展基金會發布報告預測，到2022 年左右，中國65 歲以上人口將占到總人口的14%，由老齡化社會進入老齡社會。若以60 歲及以上作為劃定老年人口的標準，到2050 年中國將有近5 億老年人［4］。但由于之前我國長期以來實行計劃生育政策，代際人口呈減少趨勢，家庭養老壓力不堪重負［5］。在這種情況下，居住權制度就為老年人提供了“以房養老”的選擇，在將其擁有所有權的房屋以略低于房地產市場價格進行所有權轉讓的同時，為自己在該房屋上設定居住權，不僅可以獲得一筆可觀的養老金，而且能夠保障自己繼續居住其中。

（二）居住權制度有利于房屋多元化投資利用

居住權制度除了能夠保障家庭弱勢一方的住房權益之外，還能有效實現房屋投資利用的多元化。

在房地產市場投資領域，居住權的流通性可發揮重要作用。比如，我國早期進行海南三亞地區土地開發時，政府擁有土地所有權但資金不足，于是便與房地產開發商合作，開發商取得該片土地上的房屋所有權期限20 至50 年。實際上，該房屋所有權并非真正意義上的所有權，應屬于居住權，因為期限一旦屆滿，房屋所有權便會收歸政府［6］。這種住房投資合作開發模式充分滿足了房地產市場對房屋轉讓與流通的需求。居住權還可以解決當前城鎮居民對于農村小產權房的購買資格問題，若法律允許由農村居民或農村集體經濟組織提供土地、城鎮居民出資以合作建房，房屋建成后，農村居民或農村集體經濟組織取得該房屋的所有權，城鎮居民享有房屋居住權，則可不再囿于土地所有權或土地使用權的法律限制［7］。

二、我國《民法典》中居住權制度的不足

（一）向人役權屬性傾斜，忽視了物權屬性

《民法典》的核心價值在于私法自治以及追求公平效率、等價有償。作為一項私法制度，居住權制度更應該著眼于規范和調整平等民事主體之間的物權性房屋利用法律關系。但是，我國《民法典》目前對于居住權制度的規定內容卻偏離了私法自治原則，向權利的人役權屬性過度傾斜。比如，《民法典》第368 條規定：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外?！钡?69 條規定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”這些規定實則將居住權局限于實現住房保障的社會性居住權這一類型，投資性和消費性居住權根本沒有可容身之處。在我國房屋交易市場中，“或買或租”的僵化二元模式無法滿足市場交易主體對于房屋多元化利用的現實需求，居住權制度的人役權屬性會遮蔽其本就具有的物權屬性，無法讓交易主體各取所需，提高房屋利用經濟效率。

（二）內容不完整，缺乏對房屋妥善維護義務的規定

居住權制度包含三層法律關系，其中包括附著于物權之上但與一般債之關系不同的伴隨債之關系。在房屋之上設立居住權后，房屋所有權人與居住權人之間仍存在伴隨債之關系，因為房屋可能只由居住權人居住或利用，所有權人所享有的權利是一種空虛所有權，當居住權期限屆滿，若房屋損毀使之無法達到設立居住權之前的價值，就有侵犯空虛所有權人的期待利益之嫌。

但是，我國《民法典》中只對前兩種法律關系進行了規定，并沒有規定房屋居住權人的日常維護、妥當修繕義務。在租賃合同關系中，我國《民法典》第714 條就對承租人的妥善保管義務進行了明確規定：“承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任?！狈课菥幼嗪头课葑赓U權具有相似之處，都是將房屋之上的完整權利在不同民事主體之間進行分配，所有權人并不一定實際占有、使用房屋，既然不同主體的權利指向同一客體，就極有必要利用伴隨債之關系對居住權人和所有權人的權利義務邊界進行合理劃定，以在日后發生類似糾紛時提供明確的法律指引。

三、完善居住權立法的建議

（一）破除人役權的概念枷鎖，走向開放式居住權立法

用益物權的本質在于實現物盡其用，允許當事人對物進行占有、使用、收益及處分。正如上文所述，我國《民法典》中的居住權作為一項用益物權，因固守人役權的人身專屬性而失去了可移轉性，對居住權制度的適用范圍進行多方面限制，這種封閉式居住權立法沒有回應社會現實中投資性與消費性居住權的立法需求。換言之，我國《民法典》中居住權制度應打破傳統人役權的概念枷鎖，著眼于居住權的用益物權屬性，走向開放式立法［8］。

首先，關于居住權的定義。我國居住權的客體應當是“房屋”而不是“住宅”，因為傳統意義上的住宅的主要功能僅為保障居民有所居，并不能體現出房屋投資利用的功能。其次，關于居住權的有償性。居住權作為在他人所有的房屋上設定之物權，理應首先體現等價有償原則，若當事人自愿協商采取無償設立的形式，法律應當允許，但這種情況大多出現在家庭成員之間。因此，居住權的設定應當以有償設立為原則、無償設立為例外。再次，關于居住權的可移轉性。筆者認為，應當允許當事人以平等協商的方式對居住權進行轉讓和繼承，不應強制禁止此類市場交易，居住權應體現其作為純粹性的財產性權利的核心價值。

（二）增加關于房屋日常維護、重大修繕義務的規定

第一，鑒于房屋的重大修繕幾乎都與改裝、翻新等大面積改動有關，往往涉及房屋的主體部分，理應由所有權人承擔這部分費用，這也是為了保障居住權人能夠實現對房屋的使用。第二，居住權人應盡善良管理人注意義務，對房屋進行妥善保管，在不超過合理限度的范圍內行使居住權，且注意維護房屋的使用價值，承擔房屋的日常修繕費用，以保證在居住權期限屆滿后，所有權人的期待利益不會減損。第三，在實踐中，所有權人和居住權人很有可能共同占有及使用該房屋，如果僅要求居住權人在日常生活中負擔合理注意義務，顯然有失公允。所以，房屋日常維護和重大修繕義務以及相關費用的承擔在雙方當事人之間的配置不應采取強制性規定，應當允許根據自愿原則進行自由協商以使得該義務的分配更符合實際情況，更好地平衡房屋所有權人和居住權人之間的合法利益。