國有資產租賃評估中存在的問題及對策探析

張艷艷

（重慶城市交通開發投資（集團）有限公司，重慶 401120）

企業在進行資產租賃時，不僅要理解資產本身的價值，還需要把握租賃價格的各相關因素以及實現客觀地確定租賃價格。隨著經濟發展和體制改革的深入推進，國有資產租賃行為越來越多，資產評估作為確定租賃資產價值的主要方式，在企業國有資產租賃管理工作中的作用日趨顯著。如何規范國有資產租賃中的價值評估，為企業國有資產的租賃價值合理確定提供決策參考，筆者結合實踐就當前評估中存在的問題與對策進行了分析。

一、國有資產租賃評估的內涵及意義

（一）國有資產租賃評估的內涵

從目前學術界和執業界對資產評估的定義看，資產評估是由專門的評估機構及評估專業人員，依據國家規定的有關法律法規、政策以及相關的資料數據，根據特定的評估目的，遵循適用的評估原則、評估范圍、評估程序和評估標準，運用科學的評估方法和統一的貨幣單位，對被評估資產的市場價值進行評定估算的過程。

國有資產租賃評估是資產評估的組成部分，是國有資產在特定租賃目的下，根據掌握的相關資料，對評估對象的價值或狀態進行定性定量分析和評價的一種過程。評估最終會形成評估結果，而評估結果是對評估對象的價值或所處狀態的一種意見和判斷，這決定了國有資產租賃評估結果具有主觀性和變動性的特點。

（二）國有資產租賃評估的意義

從國有資產管理部門的角度來看，國有資產租賃評估既是對國有資產管理過程中一項有力的監管措施，又是確認企業資產價值及確認企業交易價格的重要參考依據。獨立、客觀、公正、科學的資產評估，可以有效防止國有資產流失，有利于發揮市場的資源配置作用。在我國國有企業改革實踐中，“第三方”的“獨立性”被認為是保證評估結果公正的起點，“第三方”的專業性和權威性則被認為是保證評估結果公正的基礎。目前，我國國有資產分布面廣、涉及單位多，特別是隨著經濟體制改革的不斷深入，國有資產租賃行為日益頻繁，也日趨復雜，借助更加規范化的評估體系建設及“第三方”評估中介機構的專業化服務，國有資產租賃管理將得到更有力的保障。

二、國有資產租賃評估的相關政策規定

1991年11月國務院發布《國有資產評估管理辦法》（國務院令第91號），對國有資產評估的范圍、方法、原則、程序及法律責任等進行了規范，明確國有資產評估的目的是“為了正確體現國有資產的價值量，保護國有資產所有者和經營者、使用者的合法權益”。同時指出對于“企業租賃”行為，“當事人認為需要的，可以進行資產評估”，成為國有資產評估的工作準則。

為規范企業國有資產評估行為，2005年8月國務院國有資產監督管理委員會發布《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國務院國有資產監督管理委員會第12號令），對企業國有資產評估工作中的各級監管責任、評估工作實施程序及監督檢查等方面做出具體規范，明確要求“整體資產或者部分資產租賃給非國有單位”應當進行評估，同時指出“企業國有資產評估項目實行核準制和備案制”，并要求“企業應當積極配合資產評估機構開展工作，不得以任何形式干預其正常執業行為”。

2016年6月國務院國資委、財政部聯合發布《企業國有資產交易監督管理辦法》（國資委、財政部令第32號），對企業產權轉讓、增資及資產轉讓等國有資產交易行為的監管范圍、審批權限及操作程序、法律責任等進行了明確，同時要求國有資產交易應當按有關法律法規要求對必須進行評估的事項委托具有相應資質的評估機構開展資產評估，以加強對企業國有資產交易的監督管理。

為落實國務院相關部委關于國有資產評估及國有資產交易的相關文件要求，各地方政府及國資監管機構制定了各區相關制度及辦法，部分地方結合當地企業實際情況將資產出租行為細化進國有資產交易行為，用制度對企業國有資產出租行為進行規范，在資產出租招租底價的確定上，也更趨于多種估價方式。如廣西壯族自治區國資委在《關于規范區直企業資產出租管理的通知》（桂國資發〔2014〕272號）中規定，“單項（含整批）出租資產賬面凈值不超過20萬元的，可以由中介機構或專業部門、專業人員進行詢價”；重慶市制定的《企業國有資產交易監督管理暫行辦法》（渝府辦發〔2019〕114號）也明確指出，企業國有資產交易行為包括企業產權轉讓、企業增資、企業資產轉讓、企業資產出租等。并規定“企業資產出租應組織開展資產評估或委托專業機構、專業人員對租賃資產進行估價或詢價，以資產評估或估價、詢價結果為參考確定招租底價”。

三、國有資產租賃評估中存在的問題

在國有資產租賃管理工作中，評估作為一種必要而有效的外部制衡機制，對提高國有資產運營效益及防止國有資產流失等發揮了重要作用。但在實踐中，評估制度及實施適用性等方面還存在一些問題。

1.制度建設方面還不夠完善

各地方國資監管機構及企業按照相關政策及法律法規，對租賃評估的審批權限及操作程序等進行了規范。但多地在評估、詢價等不同估價方式的選擇上并沒有明確界定，導致在具體實施評估時對估價方式的選擇上難以明晰。

2.評估實施適用性存有爭議

企業資產價值有大有小，對于價值較小的資產進行租賃時，特別是租賃期較短的，單項資產租賃評估費可能會大于資產租賃所收取的租金，部分企業對該類資產租賃評估時，存在評估必要性的質疑。

3.資質審查影響流程及進度

由于企業和評估機構存在信息上的不對稱，為確保評估結果的公平性和合理性，企業在進行資產租賃評估的實際操作中，需要先行調查可選評估機構的資質及相應條件，這無疑會延長資產評估的流程，也影響整個租賃項目的進度。

4.不同評估方法結果有差異

通常情況下，基于不同的評估目的及對未來發展趨勢等因素的考量，評估機構會結合評估對象、價值類型、資料收集情況等選擇適用的評估方法，而同一經濟活動所使用的評估方法及標準不同，所得出的評估結果也存在差異。

5.評估機構獨立性受到干擾

按照評估獨立性原則，資產租賃評估不應受外界干擾和委托者意圖的影響，評估機構及人員不應與資產業務有任何利益上的聯系。但在評估實踐操作中，資產業務相關方會憑借自身對評估機構的影響力干預評估結果，使評估流于形式。

四、改善國有資產租賃評估工作的對策及建議

針對國有資產租賃評估中常出現的問題，給出以下對策及建議。

1.規范審核程序，落實管理制度

隨著資產評估的不斷實踐，各地方國資監管機構及企業應從規范企業評估管理角度出發，不斷完善國有資產交易監督管理相關制度及評估管理辦法，嚴格資產交易方案制定及審批程序，從制度上進行規范及指導。同時，根據“明確職責、規范操作、防止流失、提升價值”的原則給予企業一定的具體操作層面的自主權，用評估審批及備案制度加強監督管理。

2.兼顧公平效率，完善備選庫機制

綜合對企業評估工作管理規范性及市場公平競爭性的雙重要求，在評估機構的選擇上，企業應結合資產租賃情況，建立符合企業實際的國有資產評估機構備選庫及資產評估機構選聘管理制度。通過對入庫機構資質進行提前審查及實施動態調整、監督管理，確保庫內機構的持續有效，切實規范企業資產評估中介機構選聘工作。

3.遵循評估規則，選擇合適方法

在資產評估方法的選擇上需考慮與評估對象、評估標準及客觀環境的適用性，根據資產的特性和租賃的目的進行綜合選擇。對于企業整體資產或資產組合租賃等涉及企業價值的評估項目時，可要求采用兩種以上方法進行評估，依據實際狀況進行充分、全面的分析，最后確定其中一個評估結果作為評估報告的使用結果。

4.加強過程監控，保障結果有效性

為減輕相關方對評估結果的影響，確保評估機構獨立性，一要加強對評估過程的監督管理，嚴格審查評估機構資質，在評估過程中遵守相關評估法規及評估程序，強化對非誠信機構的披露；二要加大評估結果備案審核力度，在出具評估報告的同時，在驗證確認階段增加對評估結果的有效性和充分性的論證，避免為獲取特殊目的的評估報告而進行評估的情況。

5.融入延伸效益，完善評估系數

后疫情時代，多樣化的市場供需催生出了潛力多變的特殊無形資產，在價值評估上，由于無形資產本身具有的創造成本與收益水平對應性較小的特質，在資產租賃評估時難以確定其真正價值。在對預期將產生市場效應的資產進行評估時，需要綜合考慮流量聚集等無形資產帶來的延伸效益，體現出流量變現的信息化時代資產評估的特點。

五、結語

隨著經濟體制改革的深化，國有資產租賃呈現出頻繁性和復雜性，對國有資產評估的市場需求逐步增加。國資監管機構及國有企業應結合租賃資產的規模、資產價值的大小等不同情形，完善評估制度建設、健全評估機構備選庫與選聘管理制度、加強過程管控和評估結果備案審核等，進一步規范國有資產租賃行為的價值評估，為企業國有資產租賃的價值確定提供有益參考。