目標成本法在房地產開發項目成本管理中的應用

高 峰

（晉中市通宇房地產開發集團有限公司，山西 晉中 030600）

一、目標成本法的定義

所謂的目標成本法，指的是在產品開發設計的過程中以實現利潤為目的而進行的成本管控。目標成本法施行的目的是獲取更大利潤。目標成本法歸根結底來說是以市場作為導向的，是一個企業成本管理有效性的基礎部分，能夠提高企業的競爭力，體現了成本確定市場的重要意義。

二、目標成本法與房地產開發項目的關系

在進行一個房地產項目開發的時候，當設計階段完成，原材料的采集、設備的選用都已配置完畢，項目開發的80%成本都成為約束性成本，可以說成本控制的重要階段應該在設計階段，而不是設計完成后的建設階段。而目標成本法則是針對產品設計階段而進行的成本控制，更加適用于那些品類多、產量相對較低的組織形式，這也正是房地產項目的特點。

三、目標成本管控的流程

總體來看，在房地產企業中的目標成本管控主要分為制定、優化、分解、審批、下達、核算、反饋、分析以及考核等部分，其中審批和下達、核算與反饋、分析與考核可以綜合成一個流程。下面本文對其中比較重要的環節進行細致分析。

1.制定

首先，由銷售人員對產品市場進行考察和調研，結合自身企業產品的特點，對產品價格進行預測，然后結合項目資料計算出項目的目標收入。其次，財務人員結合銷售、投資報酬、現金流等因素對目標利潤進行確定。最后，根據前面計算出的目標收入和目標成本計算出整個項目的目標成本。要注意的是，目標成本不可能一次性就計算準確，需要反復測算，才能制定出合理又可行的目標成本。

2.優化

在規劃設計階段，又可以具體細分為概念設計、方案設計、初步設計和施工圖紙設計四個階段，后三個階段都需要具體的技術經濟指標，每個階段都會關系到項目運行的成本高低。所以，在各個階段完成后，都需要對項目的開發成本做進一步優化。但是要注意的是，除了項目參數的重大改變外，優化后的成本應比優化前更低。

3.分解

具體來說，目標成本的分解可以分為縱向分解和橫向分解兩個部分。縱向分解指的是根據項目的過程，按照科目將成本進行逐級的分解，例如：分解為土地成本、前期費用、基建費用、配套費用、建安費用以及間接費用等。橫向分解指的是以縱向分解為基礎，按照各個職能部門管理內容的不同，將縱向分解后的各個項目落實到責任主體，其實也可以算是責任分解的一個過程。比如，將某種材料的成本劃分到采購部的職權范圍，就可以算是橫向分解。

4.審批和下達

目標成本分解完成后，還需要通過審批來確定目標成本分解的合理性，分解的步驟是自上而下，但是審批的流程是自下而上。比如，二級分解的結果必須通過一級分解的審批通過。所有流程通過審批后，由公司以行政命令的方式，將內容下發至各個責任部門，明確各部門的職責。

5.核算和反饋

目標成本的核算主要指的是對各個部門的實際成本發生情況進行計算，方便進一步進行成本控制、對目標成本管理進行考評等。在核算的時候，主要注意兩個方面：一方面，在進行目標成本核算時，采用的科目和層級應該和縱向分解時所采用的科目和層級一致，這樣才能對比出差異；另一方面，每一部分的花銷都要及時錄入各個科目中，這樣在成本核算的時候，才能將真實的信息反饋到各個責任部門。而反饋指的就是將真實信息反饋給各個責任主體的過程，其目的是讓各個部門明白已經發生的和沒有發生的成本，這樣方便各個部門對計劃做出具體調整，將實際成本控制在規劃的成本之內。

6.分析和考核

分析的目的是更好地找出造成差異的原因所在，從而制定出更加合理的成本控制手段，為企業后續的項目提供依據，同時為各個部門的獎懲提供依據。對成本的分析應該是貫穿于項目的整個過程，是調整成本控制的有力手段。具體來說，可以分為比較分析和差異分析兩種方式。考核指的是根據成本分析的結果，結合項目中的實際情況對各個部門進行評價和獎懲的過程，其目的是更好地調動員工的積極性，起到激勵的作用。

四、目標成本管理實踐中存在的問題及對策

1.目標成本制定不合理

目標成本制定不準確會對目標成本管理起到誤導的作用，也會使得相關的工作人員陷入錯誤的判斷之中。比如，在進行差異化分析的時候，如果原本目標成本設計的太高，那么相關人員就會認為每個責任部門完成得都很好，但是實際上并不是這樣，這樣就不能分析出真正的問題，實際完成好的部分受到打擊，而實際完成不好的部門則逃之夭夭。究其原因，主要是目標收入的預測不準確、目標利潤的制定不準確或者用于參考的數據不合理等原因所致。

針對上述問題，可以從以下幾個方面進行著手。首先，要加強銷售人員對于市場分析的準確性，特別是要收集同類型的項目資料進行分析，然后結合自身建筑的特點和實際制定出合理的目標收入。其次，要充分考慮企業自身以及銷售對象的利益，在滿足銷售的情況下，確立出最為合適的利潤比。最后，要對成本核算工作進行規范，做到核算的一貫性，這樣在后續需要使用時，就可以采用到更加真實準確的歷史數據。

2.動態管理能力不足

目標管理的先進之處就在于其是一個動態管理的過程，而傳統的成本管理更傾向于事后管理。但是就目前實際來看，目標成本管理的優勢并沒有得到完全發揮。比如，在目標成本管理的過程中，定期和不定期的分析工作都相對薄弱，當工作出現偏差時，無法及時地加以解決。分析其原因，主要是因為傳統成本管理觀念根深蒂固，各管理層級對目標成本管理重要性的認識不足，沒有建立起規范的程序和標準流程，專業素養存在缺陷。

針對上述問題，可以從以下幾方面著手解決。首先，企業要加強各管理層級對于目標成本管理相關知識的培訓和提高，從思想上將其重視起來，明白其在企業項目管理過程中的重要意義。其次，成本管理人員要制定好目標成本管理的標準流程，例如：用周會和月會的形式定期對實際成本和計劃成本進行實時的分析和比較。最后，加強信息化方面的建設，用信息化的手段及時、準確地對成本進行歸集，并且設立相關的預警系統，在發現問題時，及時地予以解決，有效對成本進行控制。

3.對重點工作不夠重視

對重點工作的忽視是成本管理工作的又一重要問題，究其原因，主要是相關人員對建設項目目標成本的認識嚴重不足，什么都想要重視，結果反而是一個都沒重視。要想在目標成本管理的過程中分清主次，一是要讓員工充分學習項目成本的標準流程，弄清主要矛盾；二是在設計階段，要多進行幾次目標的修改和優化，每次優化都要達到預設的目的。

4.系統性不足

成本分析應該被看作是一個系統性很強的整體，必須要明白整個項目控制中每一個具體部分應該要達到什么樣的目的。就目前來看，在目標成本管理的過程中，系統性嚴重不足，造成這種現象的原因，主要是因為在進行分析工作之前沒有先確定好框架，這樣就造成了隨意度非常高，不能結合企業的具體實際，構造一個完整的分析系統，只有必要的時候或者在領導催促的情況下，才被動地進行分析。解決辦法是要制定完整的分析體系，在項目建設之初就開始進行需求調研，然后結合具體的工作內容、工作方法將框架確定下來。

5.考核方式不合理

考核的目的是對各個部門的執行情況進行區分，以便接下來進行獎勵或者懲罰，是調動員工積極性的重要手段，但是同時考核工作難度也比較大，尤其是在成本標準不準確的前提下，根據差異來考核就顯得非常不科學。比如，某材料采購價格上漲，使得采購部門的實際成本超過了預期成本，這個時候說采購部門工作不達標明顯是不合理的。考核方式不合理的原因主要有目標成本本身的不合理、考核方法存在問題以及過程不公正等因素。

要想做到考核公正，需要從以下幾方面著手：首先，要制定合理的目標成本，使得考核能夠合理進行；其次，具體問題具體分析，不能死搬硬套，根據項目的實際變量對項目進行客觀的評價和分析，重點分析不可控因素帶來的影響；再次，要保證考核系統的公平和公正，杜絕人為造假的可能性，一經發現，必定嚴懲；最后，企業要以制度的形式將考核確定下來，讓所有人重視起來。

五、總結

隨著我國經濟的不斷快速發展，城市化水平也會逐步提升。房地產項目作為社會經濟的重要組成部分，在國民經濟中占據著重要的地位，而其發展水平如何，也會直接關系到國民生活水平。通過本文，希望房地產企業相關人士能夠加深對目標成本管理重要性的認識，有針對性地提高自己的技能水平，有效地在建設項目的施工過程中實施目標成本管理，為企業的發展貢獻自己的一份力量。