論我國民法典居住權取得制度

長春理工大學法學院 朱曉琳

一、居住權的概念及發展

居住權，是指自然人對他人所有的房屋及其附著物所享有的占有、使用的用益物權[1]。我國居住權規定在物權編下用益物權一章，是指民事權利中用益物權中的一種。

居住權最早在羅馬法中出現，包括在人役權和用益權中，主要用于以遺贈的方式解決家庭成員尤其是無繼承權的成員中婦女的居住問題，因居住權的設定期限為終身，形成“空虛的所有權”。這種居住權的范圍在使用權與用益權之間；《法國民法典》沿襲羅馬法居住權制度，規定居住權為更嚴格的使用權的一種；《德國民法典》規定用益權制度，設立有限制的人役權制度，認為居住權屬于限制的人役權，是只能為符合特定條件的人在不動產上設定的居住權；《瑞士民法典》的居住權設立在用益權之下，是指居住使用某建筑物的全部或者一部分空間的權利，且該居住權不具備轉讓交易、繼承或者通過其他方式轉移，如無相反規定，可以適用用益權的有關規定；我國的居住權屬于用益物權的一種[1]。居住權屬性不受限于特定人身關系而是由所有權人按照自己的意愿，通過合同或者遺囑的方式確定。在用益物權體系中規定居住權，可以充分發揮房屋的役權效用。例如，正在探索的“以房養老”的政策中，老人將所有權出讓給投資者，自己享有居住權,達到既釋放住宅的市場交易，又為有經濟需求的老人提供經濟來源和穩定居住的目的，為探索“以房養老模式”解決“養老難”提供法律基礎[2]。

二、我國民法典關于居住權取得制度的相關規定及制度優勢

居住權的取得制度的類型，有學者認為有意定居住權、法定居住權、裁判居住權三類，也有學者認為裁判取得居住權包含在法定取得范圍內[3]。

依據《民法典·物權編》第366條規定，我國居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。在第367條以及371條中限定了居住權取得的方式主要通過合同約定以及遺囑設立兩種途徑。居住權是房屋所有權人在保留住宅所有權的前提下，以雙方合同約定或單方遺囑的方式設定，為房屋居住需求者設立的一個用益物權。由此可見，我國居住權取得制度采用的是意定居住權[4]，對于其他依法取得居住權的相關制度未予以明確。

意定居住權充分體現民法領域的意思自治原則。所有權是物權中最能夠充分體現所有權人對于自己的財產支配力的一種權利。所有權人對自己住宅依據合同與他人協議設定居住權，或者以遺囑方式為本人法定繼承人范圍內的人在自己的住宅上設立居住權。無論何種方式都是所有權人按照自己的意志和權益，行使對屬于自身的財產的權利。值得注意的是，我國沒有規定通過遺贈設立居住權。我國區分遺囑與遺贈，應增加遺贈設立的方式[5]，也為通過遺贈為法定繼承范圍外的人設定居住權提供法律支持。

有利于實現居住權的現代功能—以房養老。設立居住權的住宅同時存在用益物權與所有權兩種物權形式。老人可以通過合同雙方約定，出讓自己住宅的所有權，為自己保留居住權。老人在獲得生活、醫療資金的同時，又滿足了自身居住的需要；另一方以相對較低的價格獲得住宅所有權，在居住權期滿后獲得圓滿的物權所有權[2]。此外，所有權人可通過意定監護協議按照雙方約定，被監護人保留居住權，意定監護人在盡到監護職責的前提下，在監護人去世后可以獲得住宅的所有權。一方面，可以鼓勵意定監護人積極履行監護義務，被監護人獲得較好的照顧關懷；另一方面，被監護人通過盡到監護職責獲得相應的經濟補償。被監護人的資金儲備可用于享受更好的醫療資源或提高生活質量，同時“住有所居”(是指有穩定的居住場所，居住權具備可以對抗包括所有權人在內的第三人的效力)。

綜上所述，居住權取得制度以意定居住權為中心，對完善物權體系，住宅用益物權的延伸方面有重要意義。

三、我國居住權取得制度存在的問題

意定居住權是依據所有權人意志，為他人設定居住權，達到為需求人提供居住便利的目的。然而，由于缺乏由法律直接規定取得居住權的內容，使得在立法之初所倡導的對照顧離婚弱勢群體、無房老年人等特定群體的基本居住權益方面的功能弱化，此類人群只能依靠參照物權法中的居住權的相關規范或者通過司法裁判獲得居住權。特定群體的居住權益雖然能夠通過法官的自由裁量權給予保護，但是卻難免會增加矛盾，增加司法成本。

（一）對離婚弱勢一方居住權的保障問題

我國婚姻財產認定制度區分婚前財產、婚后財產。在離婚財產分割中，若有房一方愿意與無房一方簽訂居住權合同，則能夠在一定程度上保證前配偶的基本居住權益。然而，若雙方感情破裂，不愿意出讓居住權，離異配偶若想通過與所有權人協議獲得居住權的愿望必然十分困難，僅能通過司法途徑解決。目前我國關于為離異配偶保留居住權并無明文要求，僅僅在《民法典·婚姻家庭編》中1089條規定“離婚時,如一方生活困難,有負擔能力的另一方應當給予適當幫助。具體辦法由雙方協議；協議不成的,由人民法院判決”。此處的“適當幫助”并不直接等同于“設立居住權”。值得注意的是，民法典對原《婚姻法》第42條規定內容進行了修訂，刪除“從其住房等個人財產”給予住房幫助的字樣。因此，法官依然需要借助意定居住權的規定，結合公序良俗原則行使自由裁量權。

（二）對于無房老人居住權的保障問題

對于有贍養人的老年人基本住房保障問題尚且可以由《老年人權益保障法》給予一定的保障；無贍養人的再婚老人可以由配偶生前通過設立遺囑的方式為其保留居住權。但是若配偶生前未立遺囑，在繼子女與遺留老人既無法定撫養義務又沒有法律明文規定保護遺留老人居住權的情況下，繼子女不愿意為老人保留居住權的情況也大量存在。此外，若雙方未進行婚姻登記而只是同居關系，這類遺留老人的基本居住權將更難以保證。遺留老人本就孤苦無依，他們通過司法途徑解決居住問題顯然是雪上加霜，這不符合居住權制度設立的初衷。居住權設立的初衷是為了解決部分特殊群體的基本居住問題，或者說在物權法中規定居住權能夠更直接、更有效地保護特殊群體基本居住利益[3]。

通過以上分析可知，僅僅通過意定設立居住權并不能有效覆蓋所有弱勢群體，而未能覆蓋的這部分群體對居住權有更為迫切的需求，通常情況下由法律途徑解決基本住房需求是這類人群的唯一途徑。法律應該對此類人群的居住權給予明文規定。為弱勢群體設立法定居住權，符合民法的價值與精神，符合傳統道德，體現了民法在調整民事主體關系中，應當維護社會以及經濟秩序穩定，弘揚中國特色的社會主義核心價值觀的基本要求。

四、規定法定居住權的必要性分析

對于設定法定居住權持否定觀點的學者認為，居住權屬于物權的一種，可基于法律行為原因設定和基于非法律行為原因設定；基于非法律行為設定的情形有依法律法規、依時效、依法院判決。認為若是因法律行為以外原因設立的情形，原則上適用關于物權變動的一般規定，無須特別規定[6]。

是否需要作出特別規定，應該將立法目的納入考慮因素中。居住權設置的初始目的是保護共同居住人的基本居住權益。居住權的意定性并不意味著配偶、老人、孩子等特殊群體的居住權能夠通過合同約定或是遺囑予以保證。無形地增加了弱勢群體在尋求法律幫助過程中的司法成本，不利于建立和諧穩定的社會家庭關系。即便在司法裁判中，若無法定居住權的規定，法官的司法判決必然面臨缺乏正當的法律依據的難題，仍然要通過公序良俗輔助判決。頻繁適用這一原則不利于維護交易安全以及對法官自由裁量權的限制[7]。若規定法定居住權，司法機關在審判中就可考量特定弱勢群體的居住需求，依法裁判設定居住權。因此，增加法定居住權取得制度符合立法目的，符合社會現實需要。

法定居住權體現設立居住權制度的最大價值。有學者認為，居住權設立制度設定僅僅落腳在意定居住權上，只包括了基于意思產生的合同和遺囑，并未實現居住權設立的最大價值；在居住權入典前，在司法實踐中意定居住權的內容通過合同、繼承等法律制度便可以解決；依據外域立法經驗及我國司法實踐和社會現實，設立法定居住權才可以實現居住權的最大價值，必須增加居住權利法定設立的方式[4]。

法定居住權為世界法典普遍采用。《法國民法典》第579條規“用益權依法律設立，或者依人的意思設立”，2001年《法國民法典》增加規定“除非配偶生前在遺囑當中表達了相反的意思，否則，一旦配偶一方死亡，其生存配偶對其生前以主要住所的名義居住的房屋享有居住權”。《德國民法典》設立了限制的人役權，住房權就包含其中，就是我們所說的居住權。德國的《住宅所有權和長期居住權法》出臺后，居住權人可以獲得長期居住權。美國設置了“宅園特留份”制度保障生存配偶的基本居住需求，保障其在遺產分割中獲得更多的支持。可見增加法定居住權并不是多此一舉，是有必要的。

法定居住權體現了公權法中關于公民居住權的保障精神。1940年《世界人權宣言》第25條規定：“人人有權享受為維持他本人和家屬的健康和福利所需的生活水準，包括食物、衣著、住房。”隨后，又有國際條約將擁有體面的住所規定為一種神圣的權利，一些國家甚至還把這種權利寫進憲法，成為憲法權利。這種權利也叫作適足住房的權利或者住宅權，從公法角度保護公民這種基本的人權[1]。因此有必要通過法定居住權來保護弱勢群體的這項基本的人權。

五、建議增加法定居住權取得制度，但是應嚴格限制法定居住權的適用范圍

雖然以意定居住權為中心的立法方式，充分體現了所有權人對住宅的自由處分權和意思自治，然而為充分實現居住權基本的社會保障性功能—保護弱勢群體的居住權，應增設法定居住權。由于適用法定居住權情形會因社會經濟發展而有所變化，因此應使法定居住權呈開放式體系，可僅在《民法典》第366條增加補充的解釋規定“居住權可由法律規定設立”，不詳細列舉具體情形，具體規定在各分編內容中體現[7]。由于法定居住權是對弱勢群體居住需要的一種基本保障，當需要保障的理由不存在時，法定居住權應及時解除，保護所有權人的權益。因此在《民法典·物權編》中增加“其他依法律規定取得居住權的情形”，但是在各分編中對法定居住權的產生應該予以嚴格規定，限縮適用范圍。一是嚴格限制適用主體范圍，有且只能對確有需要的人予以適用。二是對設定法定居住權的住宅予以限制。對有多套住宅符合設置居住權的條件時，應充分考慮居住權人與所有權人的實際情況以及需求予以分配。三是規定法定居住權的解除條件。當法定居住權人不以此“住宅”為必需時，法定居住權人應該及時解除，或者所有權人有權請求解除。

六、結語

居住權制度編入《民法典·物權編》進一步完善了我國物權法制度。在“房屋所有權”和“租賃權”之間設立居住權，豐富了所有權人支配房屋權利的形式，擴寬了居住需求者獲得居住權的途徑。然而，因為缺乏法定居住權取得制度，弱化了用居住權制度保護弱勢群體住房保障的立法目的。因此，建議健全居住權設立體系，以開放的方式增加法定居住權，為離婚一方、獨身老年人、與原所有權人共同生活多年的老人等對住房有迫切需求的弱勢群體居住利益保護提供法律支撐。同時，嚴格限定法定居住權的啟動，保護所有權人權益，充分發揮居住權制度的社會價值。