還遷房建設資金的融資、監管及相關會計處理的分析探討

高慧玲

摘要：隨著我國城市化進程的加快，在進行新城建設和城中村改造中，建設新小區，安置還遷居民必不可少。項目融資主體不僅要做好融資工作，更要切實做好項目資金的監管工作。資金撥付至房地產開發企業后要確保其安全、規范、有效地使用。同時在進行回遷房的會計處理方面也尤為重要。既要保證還遷房建設的順利進行還需要保證企業運營的規范性和合法性。本文我們將對回遷房資金的融資、監管情況及回遷房會計處理進行分析探討。

關鍵詞：融資模式；資金監管；會計處理

引言

與其他工程建設項目有所不同，棚戶區改造不僅涵蓋很多基礎的設施建筑，還包括拆遷補償等，政策性較強，國家扶持力度較大。棚戶區改造工程中的重中之重就是資金，國家雖有相關政策來支持棚戶區改造工程的開展，但關于融資模式及資金管理方面還存在著很多不足。我們要面對這些問題，深入研究和思考，借鑒其他地區成功的案例，提升融資及資金管理的效率。針對還遷房建設的開發商我國對土地出讓和房產建設方面要求較為嚴格。首先開發商要按照相關手續購買出讓的土地，繳納土地出讓金。同時要提供設計、勘察測繪等前期開發費用，住宅建設配套、供電、排水、排污、消防、電力配套等基礎設施建設費及水、電、管道等的基礎設施安裝費用，并按照規定繳納各項稅收。因回遷房的各項核算較為復雜，房地產開發商在財務處理方面更要謹慎，加強會計核算工作的標準化、科學性和合理性，降低財務風險。

一、關于回遷房的簡介

房地產開發商進行新樓盤開發，繳納土地出讓金，原有地區的住戶搬離，不論是建成后是商品房還是經濟適用房，房地產開發商都要對原來的拆除進行補償。一般通過非貨幣方式進行補償，將建好的樓盤以房屋形式補償給拆遷戶的居民。一般情況下，房地產開發商要償還給居民相對于拆遷面積的房產，作為補償。回遷房是房地產開發商以實物形式對原有搬離住戶的補償形式，因非貨幣形式，對于回遷房的會計處理和稅務處理與其他商品房或經濟適用房不同。如以貨幣形式的補償，要由專業的房屋評估機構根據當地的拆遷面積、當地市場價格、拆遷地理位置等對房屋進行綜合評估，提出相對合適的價格，雙方達成一致，實現貨幣形式的補償工作。在這項拆遷與回遷工作過程中，融資主體進行融資方式的創新，同時對項目資金的監管至關重要。同時房地產開發商面臨的土地建設、各項稅費較為復雜，在相關回遷房的會計處理上要嚴格規范，既要最大程度實現房地產企業的成本的最低化，也要實現稅務籌劃的規范化運營。下面我們將談談關于回遷房的融資模式、資金監管及回遷房相關會計處理進行分析。

二、棚戶區改造項目的主要模式及融資方式

各地方棚改都以政府為主導模式。對于棚戶區改造管理的主要手段都是通過各級政府部門組建棚改運作平臺等機構，對棚戶區的安置、建設、規劃以及拆遷等工作負責。項目本身的收益及政府擔保是棚改融資的主要來源。同時投資公司可以自行建設還遷房或者與其他單位采取合作的形式建設還遷房。下面我們討論的是以合作形式建設還遷房的情況。投資公司為棚改項目的融資主體，融資模式及資金監管情況如下：

1.政策性銀行融資

由市級政府授權向國家開發銀行及農業發展銀行等機構進行貸款，用統貸統還的模式打包給區、縣投融資公司。通過統一貸款平臺、統一貸款、統一還款、統一授信，進行全過程動態管理。這種模式在很大程度上緩解了融資的壓力。同時，為了進一步強化放款后的資金管理，各區縣一般會成立相關的監管單位（我區成立了**區新城房屋建設指揮部辦公室）對放款資金進行全過程管理。

2.商業銀行貸款

由于棚戶區改造項目投資規模大、資金回收期長、收益率低等特點，商業銀行發放棚改項目貸款在承貸主體范圍、貸款品種、自有資金比例、貸款期限、擔保方式等方面都有一定的要求，與一般商貸有所不同。一是融資公司向商業銀行申請貸款。二是商業銀行對項目及融資企業進行審查和評估，如四證是否齊全，可研報告、備案是否齊全，抵押物是否齊全，安置補償協議是否完備，企業資質是否符合貸款條件等。三是商業銀行決定貸款后與融資公司簽訂貸款合同，確定貸款利率、期限、還款計劃、抵押方式等。四是融資公司將資金按照工程進度及協議規定撥付至合作建設單位。同時按照貸款合同約定的還款方式還本付息。商業貸款融資環節較少，程序簡單，但其融資成本較高，對資金要求嚴格。

3.發行政府債券及專項債券

政府債券為通過區財政局批準將市財政局轉貸至區財政局后撥付至融資單位，融資單位是政府債券的償債主體，嚴格按照規定項目使用債券資金，并及時足額償還債券本金和利息。政府專項債券是通過招標方式發行，并將發行的政府專項債券資金納入政府性基金預算管理。債券資金主要用于各區棚戶區改造建設。我市嚴格債務資金管理，合理控制債務規模，使政府性債務風險可控。

4.發行公司債券

為保證以上資金安全、有效地用在棚改項目上，融資公司會與還遷房建設單位及政府委托的第三方監管單位簽訂資金撥付協議。為確保工程投資不超預算，工程價款的支付原則為根據總體項目的實施進度及資金計劃按節點支付。一是當還遷房建設工程達到正負零，將暫定總金額的50%補償資金撥付至還遷房建設單位。二是當主體封頂后一個月內，將暫定總金額的20%補償資金撥付至還遷房建設單位。三是當項目竣工驗收合格后一個月內，將暫定總金額的10%補償資金撥付至還遷房建設單位。四是當項目具備交付條件后，3個月內組織完成第三方審計，出具財務決算書。支付扣除5%還遷建設工程款之外的剩余最終結算價款。五是工程質保期滿后15日內一次性支付5%還遷房建設資金至還遷房建設單位。同時約定交房時間并要求隨時反饋資金使用情況。

三、回遷房的會計處理

一般情況下，在房產建設中，房地產開發商對回遷戶通過實物房屋來補償，但也有部分回遷戶不想要房屋補償，想要以貨幣的方式進行補償，這就出現了不同的拆遷補償方式和兩種不同的會計處理方式。如果是前者，以非貨幣——房屋形式進行補償，房地產開發商所支付的拆遷補償款、保險等，根據我國《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》相關法律規定，根據現有的市場行情，進行公允價值計量，對回遷戶進行相應以房抵房，最大程度地保障回遷戶的利益，不得損害個人或集體的利益，此種補償形式下，開發商要按照公允價值核算，計入前期的開發成本費用支出。如果回遷戶要求以貨幣的形式進行補償。開發商也要滿足居民的要求，按照市價對居民進行經濟補償，此種形式的拆遷補償款作為前期的開發成本進行賬務處理。

按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規定：房地產開發企業在承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房并向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的，按照本企業最近時期銷售同類房產平均價格確定，如無此類價格按其他房地產企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。對于開發商來講，雖然通過以房抵房的形式，但房產作為非貨幣性資產交換也要計入開發成本，安置回遷戶的房產，按視同銷售處理。在進行賬務處理上：

1.還遷房建設單位支付土地款及建安成本支出

借：開發成本——土地征收及拆遷補償費

貸：銀行存款

借：開發成本——建筑安裝工程費

貸：銀行存款

2.按照資金撥付協議的約定，融資公司撥付至還遷房建設資金至建設單位

借：銀行存款

貸：其他應付款——**融資公司

3.完工開發產品的會計處理

借：開發產品

貸：開發成本——土地征收及拆遷補償費

開發成本——建筑安裝工程費

4.交付還遷房給拆遷戶時，確認收入。同時結轉交付還遷房的成本

借：其他應付款——**融資公司

貸：主營業務收入

借：主營業務成本

貸：開發產品

房地產開發商在建設過程中周期一般較長，可能分為幾期工程，這幾期工程的建設都要計入開發成本，計量方式一致。一般情況下，后期的開發成本會增高。因此，在工程后期要對前期的土地成本進行核定，進行已售房、未售房、固定資產的補結轉。

四、結語

為推進棚戶區改造項目的順利進行，保證還遷房保質保量交付至還遷居民，相關資金的撥付至關重要。因此我們要在融資模式上不斷創新和改進。同時政府及融資公司要全過程對資金進行管控，使資金使用效率得到保障，更好地規避資金風險。同時房地產開發商要結合當前國家政策做好回遷房的會計處理工作，確保棚戶區改造項目合法、合規、合理。■

參考文獻：

[1]布正.關于回遷房的會計處理與稅務成本的分析[J].財務與會計，2018（2）.

[2]徐婷，周定財.棚戶區土地運作的問題及對策分析——以徐州市棚戶區改造為例[J].成都航空職業技術學院學報，2018（1）.