關于房屋低層空間面積計算問題的探討

侯春

【摘要】本文主要結合自己從事房產測繪方面的工作，進行分析了房產測繪過程中遇到的一些問題，并提出了一些解決辦法。

【關鍵詞】房產測量;面積;計算

1、前言

近年來隨著房地產市場蓬勃房展，各地的房屋開發量如雨后春筍般快速增長，建筑發展中出現的新結構、新材料、新工藝等使得部分建筑物呈現出多樣化，不規則化，在面對如此復雜的建筑物時，一線房產測量人員著實不好計算其詳細的房屋面積，由于房產測繪不僅是對房屋圖形、面積的簡單繪制和計算，更重要的是依據各項法律法規、政策規定確認房屋的權界及權利范圍、房屋的用途、結構、附屬房的范圍、共有部位、物業用房、人防工程等，確定房屋的計算方法及分攤方法。因此，房產測繪人員必須要熟練掌握測繪技術和相關房產知識，熟悉相關的房產法律法規、國家標準、行業規范，準確測算房屋面積。

2、目前房產面積計算過程中存在的問題

《房產測量規范17986-2000》自2000年發布之后再未進行更新，現已不能滿足日常的房屋面積測繪，一些地方為解決實際困難，結合房產測量規范相繼出臺了適合自己地方的地方細則。但是在一些日常的面積計算過程中仍存在一些模棱兩可的問題，讓一線測繪人員無法判斷。房產測繪是一項政策性很強的工作，政策的掌握占了主導地位。目前我們執行的測繪法律法規及標準是《中華人民共和國測繪法》、《房產測量規范》和《房產測繪管理辦法》。我國幅員遼闊，各地差異也很大，《房產測量規范》又跟不上建筑形態的千變萬化，使得有些問題無據可查，雖然建住房【2002】74號文對房產測繪中的一些問題作了較為詳細的規定，但是2005年建設部發布了《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005），2013年更新的《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013），其中面積計算的一些細節與《房產測量規范》中面積計算方法相去甚遠，這就使開發商的房屋銷售面積與房屋登記的產權面積產生了爭議，從而給房產測繪帶來了風險。

3、房屋低層空間面積計算的問題

今天我們就來探討關于低層空間的面積計算，為方便消費者在雨天等也能購物逛街或者為路人遮風避雨以及建筑物外形的美觀，部分小區的商業低層空間設置為有柱子走廊，但是在房產測量工作中，依據建住房〔2002〕74號 （八）公共通道臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。對此樓低層空間是不予計算面積的。

不知道各地在實際操作中有沒有遇到過此類情況，房測人員依據74號文件對該部位是不予計算面積，但是委托方提出的反駁意見是：此類走廊是該房屋密不可分的一部分，且該部位的工程造價等同于房屋造價，他們在某種意義上講不是檐廊，應該是公共服務設施。雖然臨街，但不是作為公共道路通行的，全部是為低層商業服務。委托方的反駁意見也并不是無道理。

3.1房屋低層空間面積計算問題的解決辦法

74號文件中臨街走廊的精神是 1.是否臨街。2.是否為公共通道

一線房產測繪人員，現在面臨的就是對此文件精神的理解：如何確定其是否臨街，如何確定其是否為公共通道。當然在《四川省房屋面積實施細則》中也相應的對此類問題做了詳細的規定：

四川省房屋面積實施細則4.5.10條、4.5.16條、4.5.17條中對此此類情況作了詳細的解釋及計算辦法。

4.5.10房屋的有蓋無柱外走廊、檐廊，其兩端由非剪力墻所封閉、正面無圍護結構的（如圖1），按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

4.5.16一棟建筑物圍合形成的院子，其閉合走廊為非獨立柱時，均屬一條有柱走廊（如圖2）。

當房屋設有外走廊或檐廊時，則非獨立柱部分按有柱走廊計算，其余部分按無柱走廊或檐廊計算。走廊兩端有剪力墻的，視為走廊的柱，按有柱走廊計算。一棟獨立房屋的四面設有外走廊或檐廊時，也按此原則處理。如圖3所示，房屋的長邊一面有柱，兩柱之間按有柱走廊計算，其余部分為無柱走廊;若圖中柱立于走廊的A、B處，則長、短邊的外走廊均為有柱走廊。

4.5.17騎樓底層與臨街走廊

4.5.17.1騎樓底層的柱子立于該房用地紅線之外，且其底層為道路街巷通行的，騎樓底層不計算建筑面積（如圖4）。

4.5.17.2建設用地范圍內的臨街走廊不計算建筑面積（如圖5）。

3.2房屋低層空間面積計算的一些處理意見

個人認為在對74號文件的理解中，應該多的結合現場實際情況決定，不能一概而論，對不同的建筑物，給出不同的理解觀點，確定其是否臨街，是否為公共通道等問題。對待此類問題的處理上，在沒有地方細則的前提下應該視現場具體情況，結合74號文件對照執行，確定是否臨街是否為公共通道，二者結合不計算，在不能確定是否臨街，是否為公共通道的情況下，該部分應計算面積，但是不得作為公攤面積，亦不可作為套內面積或者使用面積計算，應在測繪報告中詳細說明，此部位面積僅為反應整幢房屋面積。備注清楚，以方便后期不動產登記工作人員對此部位面積做登記備案。

部分省市已相繼出臺了相關的地方細則。之前也看到過網友們的地方細則，部分地方細則是不計算面積。也有部分地方細則是作為備案計算不作為公攤。但還有許多省市縣區沒有地方細則，在沒有地方細則的前提下，房產測繪人員更應該多的結合現場實際情況決定，公平、公正、合理的處理此類問題。

結語：

總之，房產測繪是一項政策性很強的工作，政策的掌握占了主導地位，房產測繪人員應該多的結合現場實際情況決定，不能一概而論，對不同的建筑物，給出不同的理解觀點，公平、公正、合理的處理此類問題。為了更好地維護廣大消費者的合法權益，房產測繪人員必須要熟練掌握測繪技術和相關房產知識，熟悉相關的房產法律法規、國家標準、行業規范，準確測算房屋面積。作為測繪工作者不僅要從現行房產面積計算標準及方法上下功夫，還要不斷完善測繪程序監督機制，加強測繪成果檢查、監管，提高測繪成果質量，以誠信公正的態度從事房產面積測繪。

參考文獻：

[1]國標GB/T17986-2000《房產測量規范》

[2]建住房〔2002〕74號文件

[3]《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）

[4]《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013）

[5]《四川省房屋面積實施細則》