開發區建設中的土地開發利用問題與對策

劉兵

【摘要】開發區建設是土地重新配置的一種方式，通過對開發區的土地進行統一規劃開發建設再結合配套服務，將產業集中化管理，這樣不僅可以擴大生產規模也可以在一定程度上節約管理成本。但現階段仍然有一些地區的開發區以低成本參與市場配置，一些企業也希望通過低成本獲取土地資源從而實現更高的經濟效益，這種開發區建設模式勢必會產生一些土地開發利用的問題。

【關鍵詞】開發區建設;土地開發利用;問題;對策

在當今這個市場經濟快速發展的時代，開發區是外商投資、新興產業、城市經濟增長、體制創新集與一體的先行區，一些城市為了滿足建設產業轉移示范區的需要，該省市的開發區面臨著新的土地開發的擴展升級。通過對多個省市開發區土地建設項目的研究，筆者了解到開發區建設中存在的部分問題，并提出相應的解決措施。

1、開發區土地開發建設面臨的問題

1.1集中管理權限不足

在20年代初國家就對開發區開始進行更加深入的清理整頓工作，還頒布了《行政許可法》，有關部門也收回了多數開發區的許多集中管理權限，然而一些擁有審批權限和執法權限的管理部門履行公務時還會出現“推諉扯皮”的現象，這樣大大降低了開發區土地開發建設的效率，很多省市開發區“一站式辦事、全方位服務”的口號只是說的好聽，這種承諾根本就達不到。

1.2開發區“人少事多”的現象增多

隨著開發區土地開發建設的規模越來越大，開發區內的人口不斷增加，人民文化、學生教育、社區衛生、計劃生育、公共環境、就業、民政福利、治安等社會事務日益增多。開發區也要像其他行政區一樣，開展各種活動，接受組織的各種審查、評比，積極參與各類政府會議。這些繁瑣的社會事物阻礙了開發區發展到腳步。

1.3財政預算審批流程繁瑣

我國的省市級開發區是沒有獨立財政權限的，開發區內產生的所有稅收都要上繳給當地的政府機構，而開發區的公共設施建設、扶持中小企業發展的資金都要像有關部門申請，要經過上報預算、部門論證、審批等待、劃撥等繁瑣的流程。這種財政體制很大程度上制約了開發區土地開發、建設和自主招商等項目的開展，同時也降低了開發區的經濟發展效率。

1.4制約因素遇到發展瓶頸

首先可使用的土地資源供應不足，目前很多省市國土資源部門批準可開發的土地資源已經基本開發建設完成了，沒有更多的土地資源來滿足開發區的大批進區項目的開展;其次開發區投資、融資難度較大，開發區的土地開發建設是遵循土地開發、融資建設、持續發展的模式開展的[1]。因為政府的財政預算是有限的，開發區的建設資金都是靠融資的方式來解決的，但是在現階段很多開發區的融資途徑有限，投融資進行較慢，導致開發區開發建設的資金問題十分緊張;再次就是開發區建設專業人才比較稀缺，經過相關部門的走訪調研發現，一些開發區的開發建設規劃、經濟談判、招商、運營、市場運作等項目的專業型人才十分匱乏，成為制約開發區發展的主要因素。

1.5開發區內發展動力不足

目前，很多省市的開發區內的風險保護、收益分配這兩部分的關系沒有搞清楚，首先是風險保護方面，主要體現在開發區沒有對創新主體制定有效的保護、風險分擔的管理機制，導致創新后的風險較大，不能有效的解決企業的后顧之憂，導致企業創新發展的速度較慢;其次是收益分配方面，大多數的開發區沒有權利制定工資標準，而開發區的建設專業人員和管理人員的工資都是按照當地政府人力資源部門核定的標準進行發放。這樣使專業人員沒有得到相應的報酬;以上兩點都是導致開發區內在的發展動力不足制約著開發區建設工作的順利進行。

2、解決開發區建設土地開發問題的有效策略

2.1完善管理機制，提高運行效率

積極學習發達省市開發區的先進管理體制，結合自身開發區的實際情況，因地制宜地完善實施有效的管理機制。首先是可以實施“派出機構”的管理機制。國家開發區的法律法規中明確指出：“開發區的管委會是當地政府的“派出機構”，是一個行政主體，擁有和政府一樣的經濟管理權限”。這個管理機制適合小面積、人口密度不大、所轄鄉鎮和村屯較少的開發區;其次是完善“區區合一”的管理機制。通過建立開發區政府和管委會兩個機構來加強對開發區的管理，管委會是經濟管理機構，其他一些管理事務都由政府負責。這個管理機制適合規模大的城市新區發展建設的開發區。

2.2加大融資力度，增強發展建設

通過不斷創新融資模式，加大融資力度，可以鼓勵開發區建設多個投資企業，投資企業參與開發區土地資源的收儲和一級開發，促使開發區開發建設向市場化方向發展;可以在開發區內劃出部分土地資源交給第三方專業招商的企業進行運營;在開發區內鼓勵企業和政府間股份合作的模式進行運行，在開發區的共建園中由股份合資公司負責規劃、開發、建設管理等工作，而收益按照一定比例進行分配[2]。

2.3增強土地管理，確保用地保障

通過建立完善土地用途管理制度，對土地加強規劃管理力度，實行立體化管理，對不同產業控制用地指標和價格，盤活土地存量，對土地進行集中化開發，嚴格控制投資密度，而且要提高用地標準審批化流程，對于一些經濟效益差、交稅能力弱的企業進行重組改造或者并購的方式來優化土地資源，加大土地流轉項目的建設腳步。

2.4積極引進人才，加大培訓力度

通過制定良好的創新政策，增加建設專業人員和管理人員的薪酬待遇，尊重和提升專業人員的社會地位等措施，積極引進開發區發展建設所需的專業人才。通過加大開發區政府和地方行政機構的人員交流，提高崗位活力，促進高效發展，同時定期對專業人員開展培訓工作，提升他們在談判、招商、運營、市場運作等方面的專業化水平。

2.5加大審查力度，促進高效發展

近些年，國家組織了五部委共同聯合創建審計督察組對我國的開發區進行了檢查和整頓，從審查的結果來看，存在的問題還是很多的，有一些地方為了應付國家機構的檢查就會把開發區的招牌用東西遮擋起來，等審計督查小組一走，就會重新開始運營，一些地方對違反土地法的這種嚴重事件處理的不得當，導致法律執行不徹底，處理事不處理人，根本就起不到警戒的作用，因此，加大審查的力度，充分執行審計督查小組的職能，對開發區建設中的重要項目及內容進行審查，是促進開發區高效發展的重要手段。

結語：

在市場經濟快速發展的時代背景下，國家通過多次調整，相應的降低了地方政府經濟指標在總體經濟指標中占比，給予很好的投融資政策，經過多次改革并制定有利于地方開發區經濟發展的政策。各大院校也加大了開發區建設人才的培養計劃，現階段，用科學發展的經營理念分析開發區建設中存在的土地利用問題，可以有效促進開發區的建設發展。

參考文獻：

[1]孫靜.開發區建設中的土地開發利用問題與對策[J].社會發展，2015（7）：60.

[2]趙世鋒.土地資源合理開發利用的思路與對策[J].城鄉規劃，2017（5）：2.