國家級租賃住房建設運營標準將出臺

有“史上最嚴”之稱的我國住房租賃領域首部規范性文件——《住房租賃條例》公開征求意見反饋已于10月8日截止。從9月7日住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》開始，涵蓋了出租與承租、租賃企業、經紀活動等住房租賃領域方方面面，且事關“未來可能是全球最大租賃住房市場”規范性運營的行政法規就備受關注。

截至目前，該“征求意見稿”細則尚未公布。但據筆者了解，業務涉及住房租賃行業的開發商、長租公寓運營商等企業已經受邀參與編制國家標準級《租賃住房建設運營標準》，該國家標準編制是由住建部房地產市場監管司發起，預計2021年正式頒布。

“參與編制該標準的企業很多，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、首創、自如、魔方、貝殼找房等多家企業，其中分散式長租機構只有自如一家?！弊匀缦嚓P人士向筆者透露道，自如主要參與的是裝修改造、環境管理部分。

租房市場亟待行業標準出臺

2016年中央提出“房住不炒”“購租并舉”，加大力度構建“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度改革。自此之后，真正把租賃住房當成一個行業來講。2017年，十九大報告提出多渠道保障，租購并舉的住房市場。再到如今的住建部向全社會公布住房租賃條例的征求意見。不難看出，頂層設計和市場力量都在趨使我國房地產行業逐步進入“多管齊下、租購并舉、理性開發、持續發展”的多層次住房供給體系的健康軌道，而住房租賃市場是我國多層次住房供給體系中非常重要的一環。

據公開數據統計，2015年底我國長租公寓房間數量僅為100萬間，而在2016年底迅速增長至200萬間左右。從當前租賃市場需求增速來看，未來十年將是住房租賃市場快速發展的階段，到2030年，中國房屋租賃市場的租金規模將超過4.6萬億元。

正如龍湖冠寓發展部總經理張智聰向筆者所示，中國擁有14億人口，未來可能會是全球最大一個租賃住房市場。但在這個巨量市場中，尚未有國家級的行業標準去規范該領域的市場行為。

“我們研究了德國、新加坡、日本、美國等發達國家發現，當一個經濟體處在高速增長時，會注重開發業務，也就是增量市場的建造，當經濟從高速向中低速切換時，就會開始重視租賃，就是存量的增值運營。”張智聰進一步向筆者表示，無論是此次住建部發起的租住房租賃條例，還是租賃市場發展一些相關標準制定，以前都是空白，也沒有行業標準，目前都在加緊制定。

當然，行業標準的制定，甚至立法之前的關鍵點，涉及方方面面。以供給端為例，張智聰稱，從宏觀上看，住房租賃市場需求仍在增長，但底層資產的供給受限，只能通過改革的方式，將閑置房源改造，如工業用房、倉儲用房等。即在土地性質不變的情況之下，改造成租賃住房，降低供給側成本。

企業需拼“長期主義”內功

無疑，住房租賃是長期存在的經濟行為，但長租公寓市場在國內發展時間不到10年，真正迅猛增長開始于2015年，市場需求催生了這一行業快速發展，但也隨之產生了一些問題。

今年疫情以來，部分長租公寓運營商出現了“暴雷”跑路現象。貝殼研究院高級分析師黃卉曾向筆者指出，長租公寓“暴雷”的核心原因，在于前幾年一些長租公寓企業盲目進入行業，激進收房快速擴張，高進低出等經營不善的企業陸續倒閉。

對此，易居房地產研究院總監嚴躍進表示，隨著國家級《租賃住房建設運營標準》正式頒布和住房租賃條例進入立法階段，可能會給長租機構運營商帶來短期陣痛，但長期是好事，可以提高行業門檻，清除擾亂市場違規經營的企業，給正規經營的企業帶來安全感。比如對龍湖冠寓、萬科泊寓以及自如等企業來說，都是走長期主義的經營邏輯，只要修煉好產品與服務能力，則能保持穩健經營。

“冠寓生意可持續最重要的邏輯是龍湖集團的穩健經營。龍湖集團有非常優異的信用基礎，保持非常低的資金成本，使得抗風險能力也很強?！睆堉锹敱硎?，在此基礎上，面對行業的變化，冠寓也在調整業務模式。比如，通過市場化行為快速獲取房源進行存量改造經營，與政府合作，協助地方解決人才安居問題。截至目前，龍湖冠寓已與全國多個重點城市政府及相關事業單位，房管局、公租房管理機構、國家科技園區等合作了50多個人才公寓項目，提供2萬多套人才住房。

事實上，人才公寓是當下不少開發商或者長租公寓運營商業務轉型的重要方向之一。對此，嚴躍進向筆者表示，從某種程度上來看，這也是企業“踩過坑、交過學費后的反思和復盤沉淀”。尤其經過今年疫情的“洗禮”后，房源出租率高的運營商，基本都是瞄準“長期主義”，注重產品力打造和正規經營的企業。鑒于此，無論是出臺標準還是立法，都預示著整個長租行業從前期高投入轉入了拼長期能力的平穩期。（文章來源：證券日報網）