物業公司上市潮再起 房企競逐“第二賽道”

從去年伊始，雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業和永升生活服務赴港上市，掀起了一波物企上市小高潮。2020年，物業上市潮熱度不減，興業物聯、金融街物業、建業新生活、燁星集團、弘陽服務、正榮服務陸續成功上市。

分析人士認為，目前物管行業仍處快速發展期，集中度較低，預計物業板塊上市潮仍將延續。此外，滿足融資需求、降低負債率、尋求多元化發展等因素，也成為推動房企拆分物業板塊上市的“動能”。

重量級機構現身物業公司股東榜

繼7月份的上市潮后，最近一段時間以來，物業公司資本化動作頻頻。

10月12日，當代置業旗下物業公司第一服務控股啟動在港公開招股。10月11日晚間，港交所披露信息顯示，世茂服務、合景悠活相繼通過了上市聆訊，2家公司分別為世茂集團和合景泰富旗下的物業公司。

隨后有市場消息稱，合景悠活10月12日開始為香港IPO評估投資者需求，發行規模為預計4億至5億美元，集資所得60%用于收購及投資;25%用于提升智慧服務系統;10%用于多元化增值服務;5%用于一般營運資金。相較合景悠活的募資金額，網傳世茂服務的募集金額更大些，達到10億美元，如果屬實，這一募資體量或將與融創物業相當。

包括已結束公開招股的卓越商企服務，目前已有4家物業公司“蓄勢待發”。據市場消息，卓越商企服務公開招股受到投資者熱捧，超額認購約270倍，將于10月19日登陸港股。第一服務控股緊隨其后，預計于10月22日在港掛牌上市。

值得注意的是，即將登陸港股的4家物業公司大都有重量級投資機構加持。卓越商企服務此次上市引入騰訊、京東、南方基金等9名基石投資者，合計認購金額約1.5億美元。第一服務控股雖未引入基石投資者，但其股東榜中出現鼎暉投資、新龍脈資本等機構的身影，其中鼎暉投資管理的上海鼎暉耀家創業投資中心（有限合伙）目前持有11.5%的股份。剛通過聆訊的世茂服務在啟動港股IPO前，引入紅杉資本中國基金及騰訊作為股東。目前，紅杉資本中國基金與騰訊分別持有世茂服務5.332%和4.668%的股份。

物業公司上市潮仍將持續

資本的青睞與物業行業特性及港股物業板塊的亮眼表現有密切關系。據悉，物業板塊因其較高的成長性、確定性，在港股市場大受資金熱捧，獲得較高的估值溢價。

Choice數據顯示，2019年初以來，股價一度漲逾1倍的物業企業共計20家。截至10月12日，2019年以來股價累計漲幅在50%以上的物業企業共計13家。

興業證券研報表示，物管公司經營穩健，現金流健康，不受行業周期性波動影響。

物業管理行業的屬性——存量+增量的發展模式、無重大資本開支、凈現金的財務狀況、穩定的派息分紅，決定了行業的估值下限。物管公司的管理服務水平、物業質量及業績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。

伴隨物業股的股價攀升，越來越多的房企擬“趕潮”分拆物業板塊上市。據最新數據顯示，截至2020年10月12日，今年以來已有6家物業公司在港上市。同時，除了上述4家即將登陸港股的公司，目前還有約10家物業公司正在港交所“排隊”，不乏大型房企旗下的物業公司。而2019年全年共計9家物業企業在港上市。

中信證券表示，目前物業板塊總市值超過4000億元。隨著近期大量物業管理公司將登陸資本市場，預計3年內板塊總市值有望達萬億元。

多元化發展成主因

“房企拆分旗下物業板塊上市主要有三方面考量：一是發行新股回籠資金、滿足融資需求，增厚所有者權益，達到降負債目的;二是可將全部或部分上市股權以實物分派給股東，增厚股東投資回報;三是物業公司上市可以促進其發展，激勵管理團隊。”中泰國際房地產行業分析師劉潔琦表示。

就融資、降負債目的來看，以中國恒大為例，公司堅持“高增長、穩規模、降負債”的發展戰略。在2020年中期業績會上，中國恒大董事局副主席、總裁夏海鈞明確表示，降負債的具體措施包括拆分旗下資產上市，實現集團權益增長。

他表示，公司為恒大物業引入235億港元戰投，預計可降低凈負債率19個百分點。他還表示，“力爭今年實現金碧物業在香港上市，同時謹慎審視優勢資產拆分上市。”

華潤置地管理層在2020年中期業績會上表示，公司考慮將物業和商管一起打包上市，有強化華潤置地資產負債表的考量。

同時，房企多元化業務探索也是拆分一重要因素。“地產產業鏈多元化業務過程中，物業服務表現較為成功。相關企業拆分物業板塊上市，可以擴大業務規模。”光大證券房地產行業首席分析師何緬南表示，從物業公司招股書披露的募資用途來看，近60%的物業公司有收并購和規模擴張方面需求。

在統計的29家上市物業公司中，有25家公司上半年營收、凈利潤同比均實現兩位數增長，占比逾八成;不少公司管理面積實現大幅增長，持續擴展在管項目業態。

據克而瑞證券對21家典型物業公司2020年和2021年的PE值進行預測顯示，2020年21家典型物業公司PE值平均值為32.1，中位值為28.5;2021年21家典型物業公司PE值平均值為23.3，中位值為20.7。

國信證券研報認為，物業行業業績增長確定性高，單位面積毛利率提升具備想象空間，這些因素都支撐物業行業的高估值。另一方面，增量開發、基礎物業費提升和業主增值服務深化，將在未來十年共同驅動物管行業規模提升，預計2030年行業規模有望達到3.2萬億元。（文章來源：中房網綜合整理）