房屋租賃市場運行平穩

陳芬

與房價的動蕩下滑、受制因素較多不同，眼下租賃市場進入平穩期。

每年大學生畢業季來臨前的5月底6月初，房東都會通知租住在海淀區魏公村小區8號院的李清泉漲價，但今年房東好像把這事給忘了。其實，很多眼下正在找房的租房客們都發現了，現在的房租跟一年前相比沒有太大的區別，而且可供挑選的房源也多了很多。

租賃行情降溫

李清泉所在的魏公村小區周圍高校林立——東面挨著中關村南大街，西面是北京外國語大學，北面是北京理工大學，南面是中央民族大學，更外圍一點的還有北京舞蹈學院、中國青年政治學院等院校。每年6月大學生快畢業的時候，小區里到處都會貼著求租的紙條，房東也會以這個為理由要求漲房租。

從2011年到現在，李清泉租住的中央民族大學附近的這套兩居室，房租已經從4000元/月漲到了4800元/月。但今年的6月份已經過去大半了，房東卻一直沒提漲房租的事情。

由于魏公村小區周圍高校眾多，而且2010年開通的4號線剛好從小區旁邊經過，因此這幾年每年的房租都會有較大幅度的上漲。但今年春節之后，小區里的房租幾乎就沒怎么漲過。李清泉說，他最早從2007年開始租房，當年同類型的兩居價格大概在2500-3000元左右。

北京市統計局發布的數據顯示，5月份北京住房租金同比上漲1.2%，環比漲幅為零。而在4月份，北京住房租金環比下降0.1%。北京住房租金連續兩個月環比未出現上漲。

鏈家地產經紀人吳晉對《中國經濟信息記者》介紹說，房屋租賃有兩個旺季，一個是春節之后的3月，另一個就是大學生畢業季，即6、7、8月。一般來說，旺季里房租會有一定幅度的上漲，月租漲幅會達到兩三百元。但在眼下的這個6月，情況卻有些不一樣。

據悉，西城、海淀、朝陽、豐臺、方莊等眾多區域的租賃市場，與去年的火熱相比，稍有降溫。梨園區域的一家中介門店經理向本刊記者介紹，進入六月以來，到店咨詢租房的客戶人數比較穩定，與5月沒有明顯變化。“例如附近海棠灣小區的兩居在2200-2400元/月，裝修條件較好的房源能達到2700元/月，自今年開年以來，租金基本上都維持在這個水平，6月并沒有明顯上漲。

通州果園區域一門店的租賃經紀人也表示，近期成交的租賃房源價格相對穩定，部分房源相比年初同等房源的租金水平，甚至出現一兩百元的下調。

吳晉介紹說，目前由于房價行情看跌，一些有房的業主轉賣為租，這也增加了可供選擇的房源，所以客戶都會考慮一番再決定。

供需矛盾緩解

北京的房價對房租有明顯的影響，畢竟房價已經進入下跌空間，停漲乃至下降的房價都制約了房租的上漲。

據悉，國家統計局6月18日發布5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中35城價格環比下降，20個城市與上月持平，僅有15個城市上漲。5月份70個大中城市價格環比、同比的最高漲幅雙雙收窄，而最低跌幅則雙雙擴大，其中一線城市房價出現松動，上海、深圳房價甚至轉跌。下半年樓市將會延續上半年以來的下行趨勢，而短期內這種繼續下沉的態勢不會轉變。

吳晉也認為，目前二手房買賣市場的不景氣，導致了許多房源流入到了租房市場。

王先生就告訴本刊記者，他原本打算將在大興區的一套兩居房產賣掉，再到三環附近置辦一套房子，但是沒想到碰上了樓市調整，房價從最高時的28000元/平方米回調到了25000元左右/平方米。但這價格，依然難賣。于是，考慮之后，他決定不賣了，重新將房子租出去。

據悉，另一個驅動房源不斷進入租房市場的原因，是經過前幾年的連續大漲之后，目前的租金收入已經很可觀了。有市場研究人員稱，在2008年之前，很多有房的人都瞧不起那點房租，寧愿讓房子空著，也不愿讓別人糟踐。而現在的很多業主都愿意把手里的房子拿出來出租。一天的房租收入就一兩百，比較可觀。

此外，日益向外延伸的軌道交通也將越來越多的遠郊區縣房源納入到了租房市場。自2010年以來，昌平線、大興線、房山線、亦莊線等地鐵線路相繼開通，而這些區域同時也是近年來新樓盤推出比較密集的區域。以前，這些區域在租房客們眼中可能還是太遠，但在開通地鐵之后，到這些地方租房看起來也似乎不是不可以接受。

而在房源增加的速度越來越快的同時，需求卻保持平穩，其增加的幅度甚至略有下滑。尤其是近年來，暴漲的房價以及不斷惡化的交通擁堵、霧霾天氣，再加上北京市政府清理地下室、打擊群租等控制人口的措施，越來越多的外地人選擇了離開北京。根據北京市統計局發布的數據，北京市的新增常住人口數量在2010年之前一直是持續增加的，但在2010年達到了頂峰的101.9萬人之后，開始連續下降。到2013年，北京市新增的常住人口僅為45.5萬人。

吳晉就對當下進京人口呈現每年遞減的趨勢感覺明顯。從數據上看，北京租房市場的供需比最嚴重時曾經達到過1∶7，即7個人爭搶一套房源，而今年這一比例差不多只有1∶3。

根據我愛我家市場研究院統計，6月上旬北京市租房市場的房源比去年同期相比大幅增長100.2%，而客源增長不超過5成。在此情況下，接下來的租房旺季里房租不大可能大漲。另外，有人士分析，本輪買賣市場的調整周期肯定會比2008年和2011年那兩次調整的周期更長，打算賣房的業主會繼續觀望，會有更多的房源持續流入租房市場，因此未來一段時間里房租大幅上漲的可能性幾乎不存在。

租賃、買賣倒掛？

據吳晉分析，與房屋市場的震蕩下跌相比，房租水平相對平穩，確實存在一定的倒掛的情況。在這半年來，房屋租賃市場行情雖然沒有繼續上漲，但目前至少是延續了之前的行情，與上年相比，環比有所下降，但同比變化不大。

房屋買賣屬于商品交易，受制因素影響較多，而不同于商品交易，房屋的租賃漲跌有限。

數據統計也印證了上述市場表現。本刊記者了解到了鏈家地產的統計數據：截至6月15日，租賃成交7594單，其中租賃單量環比上漲14.4%，六月業績及單量均環比上漲。

吳晉舉了個例子來說明近期租賃市場的相對火熱。他提到，5月份房屋租賃的經紀人工資明顯高于房屋售賣的經紀人工資。在吳晉所在的九棵樹區域的鏈家門店內，有個租賃經紀人這個月簽了18單房屋租賃合同，月薪能達到12000多。而買賣房屋經紀人若干得好一個月才能拿到一萬左右，而這需要做成一單售價300萬的三居，或者賣出兩單170萬左右的兩居。

與房價受制因素過多相比，房屋租金的受制因素則相對簡單，房租水平與地段、交通、位置關系密切。而目前，一套價格合適的房子，一般在掛出兩周左右就能租出去。在地鐵附近的房屋尤其容易出租，記者了解到，在通州區靠近地鐵的新華聯家園房源租售就十分容易，一居室出租價格可達到2500元左右，兩居則在3000—3300元左右，三居則至4000元左右。endprint