又雙叒叒“退房”了

戎文華

十年磨一“令”，舊事又重提。今年，國務院國資委以更嚴厲態度重申央企“退房令”，讓默默進行的“退房”又雙叒叒出現在公眾眼前。

何為“退房令”？是國務院國資委主要針對非以房地產為主業的中央企業，開展房地產投資的禁令。

近年來，中央企業以參股等多種方式與各類所有制企業合資合作，對提高國有資本運行和配置效率、發展混合所有制經濟起到了重要促進作用。但實踐中，也存在部分企業參股投資決策不規范、國有股權管控不到位等問題，影響國有資本配置效率，造成國有資產流失。國務院國資委有關負責人要求，央企要嚴格執行國有資產投資監督管理有關規定，堅持聚焦主業，嚴控非主業投資。

動作頻繁——“退房”已是必選之路

目前，我國房地產市場正在朝著穩定健康的方向發展。年初，國務院國資委以更嚴厲態度重申央企“退房令”，讓默默進行的“退房令”又雙叒叒出現在公眾眼前。

多位專家紛紛表示，這釋放出當前央企“退房令”執行堅決的信號，不以“房地產開發與經營”為主業的央企將進一步面臨地產業務削減情況。

在梳理相關材料時發現，近一年來已有幾家中央企業動作頻繁，陸續進行調整。

2019年9月26日，北京產權交易所顯示，中國航天建設集團有限公司公開掛牌出讓陜西航天房地產開發有限責任公司100%股權及2.41億元債權。其中，陜西航天房地產公司100%股權的掛牌價格僅為1元。航天建設的工作人員表示，此次出售陜西航天房地產公司，意味著航天建設將徹底退出房地產市場。

今年3月，根據中央紀委國家監委網站通報，國家電網下決心退出房地產業務。國家電網的房地產業務主要集中在魯能集團。作為國家電網的全資子公司，其核心業務為地產和能源兩大板塊，并持有上市公司廣宇發展76.13%股份。擁有29年城市開發經驗，布局全國23個省區市，累計開發建筑面積1300萬平方米。

魯能集團在被國家電網收購之前就已經從事房地產業務，業務規模很大。所以在“退房令”出來之后的2011年，得到國務院國資委的特批，繼續從事房地產業務。得到特批的魯能集團，房地產業務在之后的幾年快速發展，并在2017年通過了對廣宇發展的資產注入。

在克而瑞2017年房地產百強名單中顯示，魯能集團實現銷售額893.7億元，排名行業21名。當時有業內人士認為，廣宇發展在承接魯能的地產資產后，有望躋身千億房企俱樂部。然而近幾年廣宇發展的銷售額停滯不前，2017年2019年，其銷售額分別為271.1億元、222.07億元、229.86億元。而必須一提的是，今年一季度的現金流量凈額直接為26.3億元，同比減少70.38%。

“魯能及廣宇發展在近兩年的發展一般，面臨的問題也比較多，未來魯能可能需要引入戰略投資者，優化股權結構，其地產業務才會有更好的發展。”一位資深機構分析師提出。

就在公眾疑慮近幾年在房地產市場并不突出的魯能集團下一步將如何走時，8月10日，魯能集團在官網宣布，根據國資國企改革有關部署，國家電網公司持有的魯能集團（都城偉業集團）有限公司100%股權將整體轉劃至中國綠發投資集團有限公司。

這也意味著，國家電網邁出了徹底退出房地產領域的關鍵性一步。

另一家宣布退出房地產業務的央企是中國航空集團。中央紀委國家監委網站發布的通報顯示，著力解決處置企業歷史遺留問題方面存在的問題。其中，清理低效房產，退出房地產業務，制定并實施境內外房產處置方案，積極推進房產租售工作，低效房產進一步盤活;成都西南航空房地產開發有限責任公司已通過轉型退出房地產業務。

近年來，受國務院國資委等中央層面管控趨嚴，非房地產主業的央企在公開市場拍地已經很難。加之多方因素影響，非房地產主業的央企還要面臨自身經營及負債壓力，“退房”已是必選之路。

出臺已久——“退房令”已走了十年

過去的十年是房地產行業發展的黃金期，央企“退房令”也走了十年。

為何要提出“退房令”，還要從央企房地產的發展說起。時間倒回1998年的房地產市場化改革，開啟了中國房地產業發展的快車道，央企也抓住了這一波先機。在此之前，本就有部分央企已經承擔了房地產開發的相關職責，擁有較為豐富的開發運營經驗，可謂“贏在起跑線上”。

保利、遠洋、華潤等央企即享受了最初的政策和市場紅利而迅速做大。

在2010年“兩會”期間，央企一天造出三個“地王”引發輿論嘩然。沒過幾天，國務院國資委力排眾議，堅決拋出“退房令”，要求78家不以房地產為主業的央企清退房地產業務，只留下16家主業為地產的央企。

“退房令”的目的在于，避免國有資本過度介入房地產市場，影響公平競爭，并助推市場的非理性膨脹。

在剛開始的兩年，國務院國資委“退房令”得到一些央企積極響應。公布之時，就有14家主業非房地產業務央企退出市場。并在2011年“退房”達到了20家以上。

這樣的效果并沒有持續多久，正值房地產的黃金時代，豐厚的利潤回報面前，也只有零星的股權轉讓或協議出讓項目出現。

公開資料顯示，市場對“退房令”執行力度質疑頗多的2013年和2016年，正是房價大漲年份。央企房地產尤其在2016年被推上風口浪尖：在拿地支出前15名的房企中，包括央企在內的國有企業占了8個。16個拿地總額超百億的大型項目中，占了9個位置。同時，一個又一個的“地王”，讓公眾質疑和指責央企成為房價大漲的推手。

2017年，國務院國資委對央企聚焦主業進行重申，但仍有部分非以房地產為主業的央企遲遲未退。

在此背景下，2018年年初，國家再度重申央企“退房令”，要求不在保留名單內的企業必須有實質性推進，并擬定了明確的時間表。同年，山東省相繼出臺一系列相關文件明確“聚焦主業”是當前及今后一段時期國企改革的重要方向。

在新的政令倒逼下，2019年上半年，除了保利集團、中化集團、華僑城集團等以房地產為主業的央企旗下公司轉讓項目股權外，中航工業、中國電子、國機集團等多家非以房地產為主業的央企旗下也有房地產項目股權掛牌轉讓，其中多數處于虧損狀態，有的項目甚至資不抵債。

有房地產人士評論，這些央企轉讓地產項目股權主要是出于自身經營調整原因，央企不大可能主動去收縮規模，除非是企業內部覺得房地產市場不好，項目不太賺錢了，才可能會轉讓項目。

不管如何，現在房價一直處在相對穩定的狀態，“房住不炒”也在一定程度上使購房者在面臨購房需求的時候更加理智，試圖通過買房賣房來實現財富自由也已經成為過去式。

不務正業——趕上樓市“黃金時代”

央企退出房地產市場的進程非常緩慢。

國務院國資委一位內部人士表示：“‘退房令一直都在執行的，沒有聽說過終止，但是實際操作起來比較復雜，比如說這些央企手里的地有些已經在開發，是不是停下來轉讓？退出房地產后的職工怎么安置？資產轉讓的價格怎么來確定？價格高了沒人買，價格低了又會造成國有資產流失。況且這里面還牽扯到很多方面的關系，所以執行就比較慢。”

而安徽財經大學法學院教授張運書認為，“退房令”公布之后的10年問，執行效果并不理想。造成“退房令”雷聲大、雨點小的原因，主要是因為隨后正好趕上樓市“黃金時代”。房地產銷售面積從2010年的10億平方米，擴張到了2019年的17億平方米，房產銷售額膨脹到了16萬億元的規模，這是任何行業都無法相提并論的成績。

相關數據顯示，截至2019年9月底，有超過1800家A股上市公司持有投資性房產，占整個A股上市公司數量的48%，合計持有房產的市值超過了13000億元，以每套房子價值100萬元來算，相當于這些上市公司持有133萬套房。而這些上市公司中，就包含大量央企。

有業內人士分析，國務院國資委下屬央企從事房地產業務有三種情況，一是以房地產為主業的中央一級企業，二是非以房地產為主業的中央一級企業，三是從事房地產業務的央企的子企業。根據國資委此前統計，屬于第三類的三級以上房地產子企業戶數就有373戶。

隨著國企改革步伐的不斷加快，房地產業務的退出也將成為必然。所不同的是，這樣的退出不再由行政命令決定，而是有序退出、市場化退出和規范化退出。從形式上說，可以通過企業兼并、資產置換、市場并購、股權轉讓、資產出讓等多種方式進行。兼并和資產置換主要是在央企之間進行，亦即通過行政劃撥和置換的方式，將非主業央企的房地產業務劃轉或置換到主業央企的名下，而主業為房地產業務的央企，則將其他非主業的業務劃轉或置換給有房地產劃轉業務的企業。市場并購、股權轉讓、資產出讓等則主要通過市場化方式，按照央企的戰略定位，公開轉讓、公開掛牌、公開出讓，全面退出房地產業務，專心從事主業。

中南財經政法大學教授郭澤強認為，非以房地產為主業的央企投身房地產行業，缺乏長期戰略規劃和可持續發展考慮，除分散主業資源影響主業發展外，對房地產行業的影響也弊大于利。

中央企業擁有龐大的經濟、金融和政策資源的情況下，應該承擔創新型國家建設的使命，堅持有進有退、有所為有所不為。穩扎穩打的在企業核心技術研發等自主知識產權上投入，而不是去搶房地產的暴利，這顯然是和國有企業的定位背道而馳的。

房住不炒——“推動器”變為“穩定機”

十年磨一“令”。今年1月20日，國務院國資委官網發布《關于中央企業加強參股管理有關事項的通知》，再度重申央企“退房令”，要求央企嚴把主業投資方向，堅持聚焦主業，嚴控非主業投資，不得為規避主業監管要求，通過參股等方式開展中央企業投資項目負面清單規定的商業性房地產等禁止類業務。

沒過多久，國務院國資委又進一步作出規范，并明確指出：近期將會對國企和央企進行檢查和改革，進一步規范相關的企業投資活動，并加大對于國有資產的監督和管理，進一步防止國有資產的無效流失。

在北京工商大學法學院碩士生導師胡功群看來，非以房地產為主業的央企退出，與中央對房地產市場的“房住不炒”政策導向是一致的;非以房地產為主業的央企退出，資源、資金等向房地產市場過度集中的情況也會隨之發生改變;非以房地產為主業的央企退出，說明我國經濟對房地產的依賴將逐步減小，經濟轉型升級正在順利進行。

我國經濟正在經歷轉型升級，對房地產的依賴性將得到全面降低。房地產在經濟中的作用將從“推動器”轉變為“穩定機”。這些央企退出中國房地產業也說明了很多情況，資金和資源傾斜于房地產的情況也將發生巨大變化，房地產開發進入了一個新階段。

此次重申央企“退房令”，在“房住不炒”的大背景和近年來講政治、強執行的氛圍之下，此次“退房令”所涉及的央企應該能夠真正剝離和退出房地產業務。

以房地產為副業的央企退出，將有利于推動全社會形成房地產市場理性預期，也有利于支持制造業投資和高科技創新，加快形成雙循環新發展格局。