論貨幣政策對房地產價格的影響

謝紅

摘 要 我國住房體制進行全面改革之后，房地產市場實現了迅速發展，在優化居住環境、加強城鎮化建設以及推動地方GDP增長等方面展現出了不可替代的作用，并逐漸演變成了我國經濟快速發展的引擎。現階段，人們在住房需求方面持續提高，進而拉動了房地產價格的增長。房價非合理性升高造成的各類負面效應，妨礙了我國房地產市場的穩定發展，并與居民可支配收入間差不斷增大，使改革開放帶來的紅利被蠶食，影響我國經濟的穩定發展。基于此，我國央行一直致力于優化貨幣政策，旨在限制不健康的房價增長。所以，厘清貨幣政策和房地產價格之間存在的關系，促進房地產市場穩定、持續發展，是本文的研究重點。

關鍵詞 貨幣政策 房地產價格 波動

當前，我國經濟發展速度逐漸增快，各行業從無到有實現了飛躍。在此過程中，房地產行業具備極強的代表性，但房價出現的波動卻暗含危機。作為推動我國經濟發展的支柱產業之一，房地產房屋價格持續升高，進而加劇了市場投機的狀況，影響了普通民眾的正常生活，同時還對年輕一代的價值觀念造成了干擾，不利于國家相關政策效果的發揮。同時，美國出現次貸危機后，人們逐漸加強了對房地產泡沫問題的重視，房價并非代表地區經濟發展繁榮，而是危機的代名詞。

一、貨幣政策目標

幣值穩定、國際收支平衡、充分就業、經濟增長是貨幣政策的四大目標[1]。其中，經濟增長和充分就業相輔相成、相互影響，當經濟狀況較為理想的時候，社會的產出量也更高，如此對勞動力的需求也就更大，從而促使就業機會增多;而充分就業和幣值穩定、經濟增長和幣值穩定、國際收支平衡和幣值穩定之間卻存在一定的沖突。四大目標不僅聯系密切，且又具有一定的矛盾，同時實現的可能性不大。

二、貨幣政策對房地產價格的影響

（一）貨幣的供應量對房地產價格的影響

貨幣供應量指的是國家以維持經濟穩定運轉為目的存儲的貨幣量，涉及存款與現金貨幣兩方面。若存在通貨緊縮的狀況，國家就會立足于擴張性貨幣政策增加對貨幣的供給，并且下調存款準備金額，讓消費者結合掌握的貨幣資金進行消費，進而拉動房地產市場的發展，如此一來房地產價格就會產生波動。若產生通貨膨脹，政府則會憑借對緊縮性貨幣政策的實施，推動房地產市場縮減。由此可見，貨幣供應量與房地產價格之間成正比關系。

（二）利率對房地產價格的影響

利率是討論貨幣政策過程中必須重視的一點，對房貸成本的作用是其導致房價波動的主要因素。本文將供需作為對象進行了分析。其中，就供給而言，利率會對房屋建造成本產生直接影響，若利率提高，就會讓開發商融資成本升高。對此，開放商會采取降低投資幅度的方式，避免成本增多，進而適當減少房屋供應，當供需之間平衡性不足時，價格就會上漲，引起市場波動。對于需求而言，利率上升會讓投資者成本增加，減少其可以利用的資金，縮減房屋需求和投資需求，進而導致供需缺乏平衡性。因為當前相較于人均可支配收入，房地產市場的價格高出很多，這一替代效應產生的作用比收入效應大很多。由此可知，利用率和消費者需求之間的關系呈反比，利用率越低，消費者需求就會越大。綜上所述，利率主要立足于需求以及供給影響房屋價格，兩者相比之下，需求大于供給。

（三）信貸對房地產價格的影響

房地產市場的資金主要從銀行信貸資金而來，主要從銀行自有的資產、建設和購房貸款、抵押貸款方面影響房地產工序，進而導致市場波動的情況出現[2]。立足于現實角度展開分析可知，信貸資金主要向建設工程開發者和消費者流動。在寬松貸款政策面前，消費者會認為購房困難降低，進而提升購房熱情，需求量也隨之增加，受供需理論的影響，進而提高了價格。站在開發商角度進行分析，增多貸款量，開發商會將投資范圍擴大，從理論上來說，會改變供需，進而造成價格發生變化，但其實房屋商品本身較為特殊，此商品彈性不大，因此基本上不會出現供需改變的問題。同時，開發商掌握足夠貸款的基礎上，表明其擁有充足的資金資源，所以會選擇高價拿地，讓整體開發成本提高，導致價格受到影響。在具體實踐過程中，開發商資金充足的基礎上，會傾向于級別更高的房產開發，這也會導致房地產市場供需不平衡。立足于長遠的角度，房地產商在判斷可以獲得利益的情況下，會慢慢開發新的房產，如此便會增加供應量，降低房地產價格。

三、政策建議

從國家層面來說，我國房價增長速度快且較高等情況，并不符合實際經濟增長，作為人們密切關注的一大重要問題，房價問題需要引起各相關部門的高度重視，有效處理[3]。首先，對流通中的貨幣量進行科學調控。此因素屬于影響房地產價格的重點。現階段我國房地產市場基本上采用的是貸款買房的方式，因此，銀行需要全方位、多層次調整基礎貨幣供應量，同時建立健全貨幣監管體系，對流通中的貨幣量和住房貸款數額進行實時監測，防止房價增高。其次，建立利率市場化體系。不僅要把房價方面的利率所發揮的調控作用納入考慮范圍，還應考慮到房價帶給利率的影響，借助多樣化的方式明確房價方向影響作用系數，同時與多元化利率和貨幣政策消除影響相結合，以便根據利率精準調控房價。

另外，立足于地區政府角度，最近幾年，我國大部分地區的房價增長速度較快，尤其是沿海地區，相較于當地GDP的增長速度來說，房價增長速度要高很多，不僅需要借助當地政府的力量，制定長期合理的貨幣政策調控，同時和國家宏觀調控相比，當地政府還應運用各種各樣的政策切實解決房價問題。

（一）加快房地產行業的轉型升級

在我國國民經濟中，房地產行業占據著極為重要的位置。新形勢下，房地產行業的轉型十分關鍵，各地區政府需要建立科學的獎懲制度，給予房地產行業引導，使其積極轉型，最大化控制成本，建立品質高且更加環保的住宅。借助政策手段監管房產行業，確保其內部競爭的健康，以免開發商惡意抬高價格[4]。

（二）實行地方差異化貨幣政策

立足于各地區的實際經濟形勢，構建與房地產相契合的貨幣政策。如針對環渤海以及經濟發達地區，政府需要制定相應的政策，保證房價增長的合理性，使房地產行業發展與當地經濟增長速度相符。對經濟較為落后的地區，政府需要結合當地的實際情況，推動房地產發展，進而刺激經濟增長，同時劃分區域，向當地人民提供廉價的住房，進而實現經濟發展和保障居民生活兩不誤。

（三）強化房地產的立法力度

新形勢下，人們開始選擇投機性購房，以獲得較大的利益，進而促進房地產價格不斷升高，同時各地區房地產行業發展缺乏平衡性。針對這一情況，政府要積極立法，抑制投機性需求，為房地產行業的良好發展奠定堅實的基礎。

四、結語

貨幣政策出現任何轉變均會對房地產價格產生巨大影響，房地產市場已經成為貨幣政策的風向標。所以，我們需要給予貨幣政策更多的關注，結合貨幣政策對房地產市場進行調控，確保房地產市場穩定、健康發展。同時，需重視對現階段房地產市場存在的各類缺陷進行彌補，避免房價產生不良上漲的狀況，使之保持正常、合理發展。

（作者單位為蘆溪縣住房和城鄉建設局）

參考文獻

[1] 杜強.雙重屬性視角下貨幣政策對房地產價格的動態影響[J].統計與決策，2018，34（05）：139-142.

[2] 王靜，陳曉杰，王婧怡.貨幣政策對我國房地產價格的影響——以武漢市房地產為例[J].商情，2018（02）：99-100.

[3] 劉鑫，陳學軍.影子銀行與貨幣政策對房地產價格的影響研究[J].中國證券期貨，2020（3）：98-99.

[4] 袁野.貨幣政策對房地產價格的調控的影響分析[J].大眾投資指南，2019（06）：75-76.