房地產企業成本核算問題及對策

崔莉華

摘 要 在國家地產行業嚴格調控背景下，地產公司要加強成本管控，對項目投資、項目建設、融資管理等各類運營活動開展成本核算分析，了解成本費用偏高的問題及原因。由于地產項目的開發周期長、資金投入較大、成本結構比較復雜，而且運營風險要遠高于其他行業，因此需要對項目成本進行精準的測算核算。在地產公司運營中，財務管理人員也扮演著比較重要的角色，地產公司要使用精確的成本核算方法來測算產品定價、納稅管理的利潤。建立成本核算體系，提高核算的精度，應用信息化的財務軟件核算財務數據。

關鍵詞 房地產企業 成本核算 核算制度

一、地產公司成本核算的重要意義分析

地產公司在開發項目期間會產生大量的項目支出，從獲取土地開始，就要開展成本測算。地產公司在開發過程中，要將成本歸集起來，后期的項目驗收也要開展工程決算，到最后要測算出整體的項目開發成本。成本的核算有助于加強建設項目的運營管控，而且測算成本能夠為公司擴大經營的利潤空間，使地產公司在激烈的競爭行業中有一定的發展之地，以此推動企業穩步發展。地產公司的成本核算貫穿于項目運營的始終，有些項目金額大、內容多、結構復雜，且成本核算也包含土地購置、拆遷補償、工程建設費、設施配套費、融資費等各類費用核算。地產公司的項目開發成本結構十分復雜，地產公司如果不能夠加強成本核算，成本控制就容易使項目投資失敗，給公司帶來不可挽回的損失。

二、成本核算的問題分析

（一）成本核算體制機制不健全

一些地產公司的成本管理制度不健全，而且設置的成本控制機制與單位的項目開發運作銜接度不高。成本的核算機制有一定的漏洞，會給單位的財務管理帶來較大的風險，而且成本核算專業度較高。有些人員的專業水平不達標，專業能力薄弱，要求核算人員具備財務核算知識和項目開發的相關知識。在核算過程中，經常出現工作人員的核算口徑不統一，影響地產項目的開發和資源的優化配置[1]。

（二）成本核算對象和周期不夠明晰

隨著地產公司單一業態的項目開發模式逐步被淘汰，未來，地產行業將呈多元化發展。當前就有很多大型的地產公司，如萬科，它們紛紛地推動多元化經營，開展產業項目運營。但公司業務形態增多，會給財務人員帶來較大的核算難度，而且會使核算的對象更加復雜。在運營中，會出現許多核算機制不健全的漏洞。在實操期間，成本核算對象劃分過于粗略，會致使后期的核算精度不高，影響到產品的定價和項目利潤，不利于開展成本的分析和管理。例如，國內某民營地產公司成本對象劃分過細，增加了財務人員的工作量和人力成本，使財務的工作效率降低，也會影響整體項目工作的節奏。地產項目大多都會分階段開發，這時成本核算人員也要根據項目開發的時間周期來靈活調整，這樣才能為地產公司提供更多的凈利潤和業務開發數據，科學地評估地產項目的經營業績。在實際的運營過程中，地產開發的項目還分為土地開發，在同一地塊、同一階段內開發項目，會存在許多規劃和許可。工程項目施工往往是按照工期和地塊來簽訂工程項目，也有按照許可證來分批次簽訂，這樣在處理財務數據時就很難獲得比較詳細的成本控制數據，給成本的核算也帶來了較大的影響[2]。

（三）成本核算費用歸集不夠統一

地產公司的成本費用分為直接費用和間接費用。在地產項目開發運作中，可以直接確定成本核算對象的成本，將其歸置到相對比較明細的賬戶內。由于工程項目的支出資金比較高，會增加核算難度，有些財務人員缺乏對建筑工程相關知識的學習，公司也在地產項目成本界定和劃分的標準上不統一。有些業務人員的工作崗位變動比較頻繁，就會使成本核算的前后期數據不一致，無法辨別核算對象的真實間接成本。因而，要使用先歸集再分配的核算模式，在計算地產項目成本期間，要選擇占地面積的比例、建筑面積的比例標準，合理分配地產項目成本。方法不同，地產項目的造價方式也不盡相同，如同一棟建筑，有地下車庫、住宅和商鋪，這些結構的造價差異性較大。成本核算會影響到地產項目的經營和發展，也會影響到商品房的銷售和地產公司未來的發展戰略實施。

三、優化完善地產公司成本核算的對策

（一）優化設計成本核算機制

地產公司制定核算機制來使核算的過程比較規范，當前國家針對地產行業的成本核算出臺了相關的指導意見。地產公司可以根據國家的政策來編制適合自身發展業務運行、項目開發運營的成本核算操作細則，制定操作手冊。根據核算的基本要求來確定核算的標準和預算體系，使制度變得更加有效科學，而且還要增強成本核算科目的精細化控制。在日常的運營工作中，設置開發臺賬，完善合同管理工作，以保證開發的成本可以準確地計算出來。對房地產成本費用未按照分類歸集，最終會導致多繳納稅款，金額數目也會很大。根據實際的項目運行狀況來考慮，設置成本核算部，并深入業務運行的一線，去收集核算數據。在項目拿地前期和地產項目開發中，到后期的項目竣工驗收，都要使單位的財務與業務有較高的聯系度，才能夠幫助財務人員收集業務運營數據。

（二）選擇正確的成本核算周期

地產公司在核算期間可以將項目開發的時間長短、項目規模大小作為核算基礎，選擇項目開發中的某一單項作為核算對象。核算人員也可以重點關注項目開發運營中的某一特征，對項目進行細化，制定精細的核算內容，使項目的開發成本可以在運營中得到充分的體現。而且在后期，地產項目的工程結算、增值稅清算和成本核算中也會提供比較詳細的數據。地產公司在運營中會開發多個項目，核算人員盡量去找出項目的共性，來整合核算對象，以特殊的方式來核算數據，這樣會減輕核算的工作量，提高核算的精確度和質量水平[3]。

（三）運用合適的成本核算方法

運用作業成本法來開展成本管理核算，在核算開發成本中，有些核算人員是將舊制度中的費用列入了項目開發成本中，這會使地產項目的成本數據信息比較完整。應用作業成本法，針對項目開發運營環節所產生的資源消耗給成本的對象合理分配費用。由于項目運營中的間接費用和成本核算對象不能夠實現一一對應，這就要求核算人員運用作業成本控制方法，在比較明確的因果關系上，將其配對，作為間接的分配方法。作業成本法可以細化施工作業環節，財務人員要尋找成本費用偏高的原因，并建立與之相對應的成本庫，來歸集成本數據，使成本的管控與計量有較高的結合度，從而提升地產公司的運營能力水平。

（四）根據地產項目的運營特點來核算成本

地產項目開發時間長，會使實際的項目開發成本與財務賬面處理數據不匹配。例如，綠地地產公司有些財務人員就通過獲取及時的工程決算報告，根據決算報告，來計提費用，對于沒有結算的工程項目，綠地公司的工程人員要對其進行估值，并將估值數據轉交至財務部門來計提費用，這樣會提升核算的精度。地產公司成本的核算會影響到地產公司的經營利潤，因而，企業的管理人員要從思想上重視成本核算，財務工作人員要提升自身的業務能力，靈活使用核算方法，根據地產項目的開發特點來核算成本。

四、結語

由于地產項目開發過程比較特殊復雜，因此提升了成本的核算難度。在當前新形勢下，地產公司要實現穩步發展，高層領導就要給予成本核算更多的重視，應用各類手段去處理核算中的問題，以發揮成本核算的作用。核算人員激勵學習新型的核算知識、技術方法和理念，根據項目運營中的實際狀況測算費用，并對現有的核算流程、核算機制進行優化設計，建立比較完善的成本管控體系，達成企業未來的成本管控目標，提升企業的核心價值。公司給核算人員開展年度培訓，提升人員的核算能力，使業務部門與財務部門高效協作，建立成本管理系統，使地產項目開發數據可及時地流轉到財務系統內，及時為核算人員提供數據信息。

（作者單位為乾安縣農業農村局<乾安縣扶貧開發辦公室>）

參考文獻

[1] 劉梅珍.房地產企業成本核算存在的問題及對策探析[J].納稅，2019（33）：78.

[2] 郁飛.我國中小房地產企業成本核算存在的問題與對策[J].投資與創業，2019（06）：43-44.

[3] 劉軍飛.淺談房地產企業會計成本核算常見問題及完善對策[J].中外企業家，2018（33）：26-27.