淺析房地產企業資金風險以及控制措施

王家莉

摘 要 本文首先對房地產企業資金風險進行分析，將其主要分為資金籌集風險、資金運營風險和投資風險等;之后根據房地產行業環境及企業發展需求，提出資金風險控制的相關建議，提出房地產企業需要強化資金風險評估，以完善的管理制、先進的管理理念，提升資金的有效利用率，盡可能降低企業資金風險的發生概率，更好地實現經濟效益，促進房地產企業的持續發展。

關鍵詞 房地產企業 資金風險 控制措施

房地產行業是資金密集型行業，具有建設項目開發周期長、資金投入多及資金回籠慢等特征。在房地產項目開發建設過程中，任何一個環節的資金鏈出現問題，均會嚴重影響到項目建設的進度，使項目面臨停工的風險。房地產企業需要加強資金管理，注重對風險的分析、預測及防控，合理控制資金，靈活應用資金，保證房地產企業的穩步、持續發展，進而最大化地提升經濟效益，使房地產企業在激烈的市場競爭中彰顯其發展優勢。文章結合當前房地產企業資金管理的現狀進行分析，希望能對相關房地產企業風控管理工作帶來參考價值。

一、房地產企業資金管理的風險分析

（一）資金籌集風險

影響房地產企業資金籌集風險的因素主要表現在以下幾個方面。其一，資金籌集的難度較大[1]。對于房地產企業而言，從開發初期到通過開發建設轉化成為房屋商品形態，需要的資金投入較大，通常單個項目可能涉及數億乃至幾十億元的資金量。但是對于一些小規模企業來講，因其自身規模較小，不具備充足的儲備資金，企業運營期間時常面臨負債經營的情況。房地產企業若想在項目開發的各階段獲得資金支持，大多是通過向銀行貸款的融資形式。但是在銀行貸款前，基于放款風險及收益的考慮，將對申請企業的資質、財務狀況以及擬開發項目預期收益等進行綜合評估。銀行貸款審查流程嚴格，過程中所消耗的時間過長，尤其是對于小規模房地產企業來說，資金周轉更難以得到保障，資金籌集的難度更大。其次，資金籌集的需求量較大，周期較長。房地產企業在前期土地購買階段到開發建設階段，需要投入大量的土地款項、開發建設費用、稅款以及籌資利息等，由于房地產企業的開發周期時間一般需要3年或5年甚至更長的周期，必須具備充足且順暢的資金鏈支持，故需要不斷地籌集資金才能保證企業的正常運營。

（二）資金的回收風險

若房地產企業未能科學地分析當前以及未來的經濟環境、國家的宏觀政策，消費趨勢、供需狀況等，最終制定了不合適的營銷策略和市場定價，企業的工程開發進度與銷售進度脫節，盲目進行項目投資或者擴張，導致投資難以得到合理回報，就會陷入資金上的窘境。同時對開發過程中市場變化的反應不及時以及由于售后服務欠佳等原因，都會導致企業投入的資金不能按時回收，可能造成企業資金的短缺。

（三）資金使用的運營風險

房地產企業在項目開發期間，需要投入較多資金[2]。一般情況下，很多房地產企業的流動資金，均不足以支撐整個項目的有序開展，若僅依賴銀行貸款，而銀行未能如期放款，則會直接影響到房地產企業的日常運行，甚至出現項目擱淺直至企業破產等不良現象。同時，房地產企業若缺乏完善的資金預算或者根本沒有資金計劃的管理體系，或由于不重視而忽略了項目在開發過程中的資金使用情況，缺乏項目資金管理考核制度，項目中各個環節成本費用超支，會導致資金陷入運營困境，企業隨時會發生運營風險[3]。

投資新的開發項目是房地產企業普遍存在的業務內容，但也存在影響資金投入的風險。近年來，國家和地方政府宏觀政策調整頻繁，房地產企業面臨著越來越激烈的市場競爭環境，若對房地產企業的周期規律沒有充分了解，對擬投資區域的地方政策把握不到位，或者未正確預測而盲目投資，則可能出現不可逆轉的資金運營風險。同時，小規模房地產企業由于受資金體量的限制，往往在優質項目的選擇上，競爭實力遠低于大型的房地產企業，難以獲得發展及投資的機會，影響到其正常運行及發展。

二、房地產企業資金風險控制的措施分析

（一）加強資金籌劃管理

考慮到銀行貸款屬于國家宏觀調控的一種經濟手段，且房地產行業一直處于周期波動狀態，很容易由于政策收緊以及經濟環境的變化導致銀行貸款中斷等不利影響，所以，基于行業發展的趨勢，房地產企業需要對融資渠道進行拓展，減少對銀行貸款的依賴，豐富企業融資渠道與融資工具，如合作開發、發行企業債券、股權投資、信托融資等，間接融資手段與直接融資手段并用。房地產企業可依據企業自身的實際經營狀況，分析融資需求以及預計資金需求狀況，選擇最適宜的一種或多種籌集方式，以便高效、低成本地融入所需資金，為企業的正常運行奠定良好基礎，促進房地產企業融資渠道的多元化發展。小規模房地產企業可以采用合作開發或者聯合籌資等融資方式，降低企業的融資壓力。

（二）加速資金回籠，合理控制資金消耗

房地產企業銷售資金回籠是整個項目至關重要的階段，回款資金的速度以及暢通程度直接決定了企業的償債能力，且影響到后續環節的項目融資以及開發進度。所以，需要提前根據市場銷售狀況以及區域位置做好市場調研，制定合適的營銷策略，采用多種營銷方式，開拓多種營銷渠道，滿足消費市場需求，加速庫存產品的周轉，加快資金回籠的速度，如網絡平臺宣傳與銷售等。在房地產企業銷售過程中，由于市場始終處于持續變化過程中，需時刻保持對市場的準確判斷與分析，提升資金回流的效率，達到有效降低融資成本的目的。同時要加強對應收賬款的管理，設立專門的應收款臺賬，記錄回款情況，財務部與營銷部應定期溝通，及時做好催收工作，將日常績效與應收賬款的回籠速度和金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，以保證資金的按期回收，減少資金的積壓。

房地產企業應時時關注市場環境，分析開發項目的成本費用構成和變化情況。對房地產企業的相關財務指標進行針對性研究，加強對運營成本的監督與管理，尤其是對土地采購、房地產項目開發期間所產生的各類費用的監督與管理。如土地采購成本與項目開發之前可能存在較大的時間差異，故而需要在項目開發前或者拿地前做好成本分析管理方面，合理降低成本費用，提高企業的利潤。

（三）合理制訂預算計劃，完善內部管理制度

房地產企業應加強對資金預算管理的重視，建立健全資金預算管理體系，并不斷完善企業的資金預算管理制度，結合企業的發展現狀，科學合理地制定項目全周期和整體管理方案。以資金預算管理考核的方式，定期分析項目資金預算的執行情況，加強對現金流的動態管理與控制，提高資金周轉率，減少利息支付周期，保障預算管理工作得到實際有效的充分發揮。

在此基礎上，房地產企業應成立專門的資金預算監督部門，加強對運營資金的監督檢查力度。特別是要對資金應用的具體情況進行跟蹤檢查，及時發現問題、處理問題，明確預算指標與實際資金應用量之間的差距。房地產企業需要定期開展資金應用的總結，對各類財務指標進行分析，對預算具體應用的情況與預算目標差距的發生原因進行分析。針對超出預算的情況及時查明原因，并進行績效評價。房地產企業可以制定適當的激勵制度，對風險控制效果較好、預算與目標差距較少的部門進行獎勵;對發生風險、預算目標與執行情況差距較大的部門進行處罰。若涉及市場變化等宏觀經濟因素，則應及時提出修正與應對措施。

房地產企業應結合企業內外部環境制定合理的投資管理制度，并采取相應的措施降低房地產企業的經營風險。針對多元化的市場經濟，通過開發結構分散的形式，包括在區域、投資時間、投資方式等方面制定投資組合策略方案，實現降低經營風險的目的，推動房地產企業的快速發展。比如企業在擬投資多個新項目前，應做好充分的項目可行性調研分析并進行較為科學的審核，同時形成決策約束機制，在充分評估風險的前提下，選擇適宜的投資方式，實現資金投資效益的最大化。在越加復雜的市場環境下，房地產企業需增強風險意識管制、構建完善的投資管理制度，從而降低房地產企業的投資運營風險。

三、結語

在城市化進程快速發展的環境下，我國房地產行業發展迅速，同時也增加了市場發展的風險及企業競爭的壓力。房地產企業需要建立完善的資金預算、管理體系，強化對風險防控的重視程度，對資金使用支出等情況進行有效監管，提高資金管理效率，保證資金應用安全，及時抓住市場發展的機遇，為企業的運營發展奠定良好基礎。

（作者單位為安徽啟迪科技城投資發展有限公司）

參考文獻

[1] 孫雪梅.疫情影響下的房地產資金風險分析以及控制問題分析[J].時代經貿，2020（15）：20-21.

[2] 董云.淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策[J].納稅，2020，14（07）：147-148.

[3] 甘小武，甘新武.論房地產企業資金鏈斷裂風險及防范——基于A集團的案例分析[J].財政監督，2018（20）：99-103.