綠色建筑背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的思考

文/唐冰潔 （五礦地產(chǎn)營(yíng)口公司）

一、引言

隨著人們經(jīng)濟(jì)狀況的改善、生活方式的轉(zhuǎn)變，越來越多的人想要提高住宅舒適度，綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目便得到了更多的關(guān)注。在這種情況及相關(guān)政策的扶持下，綠色建筑及綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目必將迎來快速且大規(guī)模發(fā)展。然而購(gòu)買方會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商的影響將綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目錯(cuò)誤的理解為“高科技建筑”或者“高費(fèi)用建筑”；而有些開發(fā)商則只看到綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來的開發(fā)費(fèi)用增加，而忽視了綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目將帶了的多方位效益。因此要促進(jìn)其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就必須催生綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力。成本問題必然是一個(gè)關(guān)鍵要素：要在順應(yīng)綠色、環(huán)保、低碳理念的同時(shí)，要把控好綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。因此本文在分析綠色建筑發(fā)展現(xiàn)狀，探究綠色房地產(chǎn)成本管控的目標(biāo)同時(shí)，提出綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)存的問題，并探索出有針對(duì)性的建議。

二、綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)

從我國(guó)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的制約要素角度出發(fā)，要想使綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的增量成本可以被投資方及購(gòu)買方都接受，最重要的一點(diǎn)是項(xiàng)目從開發(fā)到運(yùn)營(yíng)形成了一條完整且合理的利益鏈條，即投資及購(gòu)買方都可以獲得預(yù)期效益。而這條利益鏈條的最佳狀態(tài)就是投資方可以用其項(xiàng)目的綠色技術(shù)、舒適環(huán)境等吸引客戶，提高銷售率、政府財(cái)政補(bǔ)貼、品牌效益等；而購(gòu)買方可以用偏高但合理的售價(jià)體驗(yàn)到綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目提供的舒適度、能源費(fèi)用減少等。而這一最佳狀態(tài)是投資方在目標(biāo)要求下合理控制綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本實(shí)現(xiàn)的。基于以上觀點(diǎn)，再結(jié)合綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，本文將綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)定義為：通過一系列手段進(jìn)行科學(xué)決策、合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，從全壽命周期角度對(duì)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本從決策階段進(jìn)行計(jì)劃、測(cè)算、管控，在保證項(xiàng)目綠色目標(biāo)、工程質(zhì)量、工期及安全的前提下，實(shí)際成本控制在目標(biāo)范圍內(nèi)。

以保證開發(fā)商在投資回收期內(nèi)收回綠色項(xiàng)目的增量成本，同時(shí)，購(gòu)買方還可體驗(yàn)綠色項(xiàng)目帶來的效益及舒適。

三、綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀

綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用與普通項(xiàng)目相比較，其成本費(fèi)用要增加一定數(shù)值，因此，分析綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本消耗及管控至關(guān)重要。并且通過對(duì)眾多學(xué)者的研究成果總結(jié)分析，目前，綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的理論基礎(chǔ)是全壽命周期管理理論及全過程成本管理理論，并且在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，決策階段和設(shè)計(jì)階段的成本管理是最重要的。在此基礎(chǔ)上，加入有效的協(xié)同管理機(jī)制也是綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的必要手段。當(dāng)前，對(duì)于綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成要素是基于全壽命周期進(jìn)行增量成本分析，并且要對(duì)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益進(jìn)行綜合分析。

四、綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問題

（一）決策及設(shè)計(jì)理念不夠完善

在決策階段因?yàn)轫?xiàng)目定位不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成本過高；而設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)理念不夠系統(tǒng)，盲目選用綠色技術(shù)，與項(xiàng)目定位及所處環(huán)境不符，導(dǎo)致部分設(shè)計(jì)成本增高；同時(shí)，在綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成熟度不高的情況下，會(huì)導(dǎo)致綠色技術(shù)購(gòu)入成本、后期工人培訓(xùn)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面成本提高。決策及設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)的這些問題是導(dǎo)致綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)成本偏高的根源。

（二）成本數(shù)據(jù)庫(kù)不夠完善

綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)成本目前很少可以看到公開的數(shù)據(jù)，許多地產(chǎn)商又不注重已完項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)分析和積累，并且常常將自己開發(fā)的綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本信息歸為隱私。

導(dǎo)致綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本參考數(shù)據(jù)缺乏或不準(zhǔn)確，因此許多開發(fā)商難以有確定合理的項(xiàng)目成本參考數(shù)據(jù)，為后期成本管理造成困難。因此綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏完善的數(shù)據(jù)庫(kù)，供各開發(fā)商參考比較。

（三）缺乏有效的成本管理體制

相較于傳統(tǒng)建筑工程而言，綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行成本控制的過程中，事前控制力度不足問題較為突出，即設(shè)計(jì)階段沒有選擇好技術(shù)要求的同時(shí)控制好成本。并且，目前綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏綠色成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管控，導(dǎo)致綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本失控。沒有一套有效且成熟的綠色項(xiàng)目成本管理機(jī)制就導(dǎo)致無法有效的對(duì)綠色項(xiàng)目成本進(jìn)行事中控制、事后分析。

（四）綠色成本管控觀念薄弱

綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展還不夠成熟，導(dǎo)致開放商對(duì)其綠色成本認(rèn)識(shí)有誤，以至于管控觀念薄弱。例如，有的綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目采用了過于昂貴但不適用的綠色技術(shù)，增加了過高的綠色成本；而有的將不屬于綠色成本的支出也計(jì)入到綠色開發(fā)成本。綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中，必然會(huì)增加一定的綠色成本，如果不從全壽命周期角度考慮，認(rèn)識(shí)并重視其成本的把控，又怎么在達(dá)到綠色標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)講成本控制在目標(biāo)范圍內(nèi)呢。

五、綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的建議

（一）加強(qiáng)決策及設(shè)計(jì)規(guī)劃

綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵因素就是綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)并選擇相應(yīng)的技術(shù)。在進(jìn)行決策、設(shè)計(jì)時(shí)，就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目綠色目標(biāo)、綠色技術(shù)、綠色材料等問題，進(jìn)行分析和研究，并在設(shè)計(jì)圖紙上將細(xì)節(jié)構(gòu)造表現(xiàn)出來，以此來整體控制項(xiàng)目的成本。通過決策、設(shè)計(jì)階段的成本設(shè)計(jì)，來影響并控制后續(xù)的項(xiàng)目成本。

（二）建立綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)

收集綠色房地產(chǎn)歷史項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和最新的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，建立綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)，這樣便可為后續(xù)開發(fā)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目做成本計(jì)劃時(shí)提供有效的參考數(shù)據(jù)。而該數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)包含開發(fā)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目所增加的成本費(fèi)用，例如為達(dá)到“四節(jié)一環(huán)?！彼韪黜?xiàng)費(fèi)用，綠色智能相關(guān)費(fèi)用等。

（三）健全有效的動(dòng)態(tài)成本管理機(jī)制

首先根據(jù)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)情況，編織出項(xiàng)目目標(biāo)成本，以此作為綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的基礎(chǔ)；其次在招采階段制定成本計(jì)劃，使各項(xiàng)招采控制在目標(biāo)成本內(nèi)；然后在合同制定和實(shí)施階段要將綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)和要求在合同中描述清楚，并按合同實(shí)施，把控簽證變更；最后進(jìn)行評(píng)估分析，對(duì)目標(biāo)成本、成本計(jì)劃及實(shí)際成本進(jìn)行分析，為綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)提供參考。

（四）加強(qiáng)成本管理觀念，提高管控技術(shù)

對(duì)于成本管理者一方面要加強(qiáng)其成本管理的理念，提供更多的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，不斷地獲得并更新管理理念，創(chuàng)造更有效的管理技巧。同時(shí)也應(yīng)該加強(qiáng)技能的學(xué)習(xí)，提供更多新技能、新工藝的培訓(xùn)機(jī)會(huì)，綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的新技術(shù)、新工藝、新材料作為成本管理者都應(yīng)有所了解，因?yàn)檫@些是影響綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵因素。綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算方法也應(yīng)隨著綠色技術(shù)的更新而完善，從而很好的控制成本。

六、結(jié)語(yǔ)

在可持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，建筑行業(yè)推出綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目是順應(yīng)時(shí)代及自然發(fā)展的選擇，但如何快速且有效的推廣值得思考。并且，成本管控又是綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中重點(diǎn)問題，本文通過對(duì)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理目標(biāo)、現(xiàn)存問題進(jìn)行分析，提出了行之有效的建議，為日后綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供了一定的參考。