哪些商用物業有投資機會

甄愛軍

今年“雙11”繼續大賣

今年“雙11”購物節銷售額再創新高。統計數據顯示，全國主要電商平臺雙11銷售額突破7600億元，較去年同比增長63%，快遞訂單量達到23.21億件，同比增長近80%。

如今，又被稱為“單身節”的“雙11”購物節已不再僅限于中國消費市場，在亞洲地區，尤其是東南亞國家也推出線上促銷活動，其成為了反映消費者信心的風向標。由于許多類別的零售商仍處于疫情過后的復蘇階段，今年加入“雙11”活動的商品品類大幅擴大，包括上百個高端奢侈品的首次亮相。據天貓數據顯示，共計250萬家品牌商參與了今年的“雙11”活動，較去年增加了25%。

今年強勁的“雙11”銷售數據也印證了中國零售市場的復蘇，良好的疫情控制、持續改善的經濟預期、消費者“報復性”花銷和消費需求回流本土市場共同促成了這一成果。

在“雙11”勁爆的背后，帶動了商業地產的需求。今年10月份，全國各地有多個重磅購物中心開業，包括珠海優特匯、漳州天虹、杭州天目里、西寧王府井大象城、唐山吾悅廣場、徐州賈汪吾悅廣場、鹽城射陽吾悅廣場、湖州吾悅廣場、邵陽中環國際廣場以及龍湖蘇州星湖天街等。

同時，各個城市的電商，開始尋找商用物業進行短租，以應對突然爆發的需求。比如在北京，每年大約到“雙11”之前，很多電商就會在市場上尋找閑置的空間或沒有租出去的商鋪，跟業主簽一個短約，然后來應對“雙11”的物流需求。

由此可見，電商的發展，雖然對實體店形成了沖擊，并由此使得部分商用物業因此而空置。但從另一方面，電商的發展卻也帶動了新的商用物業的需求，形成了新的投資機會。

零售物業需求增加

“雙11”大賣，其實只是電商蓬勃發展的一個縮影。而電商朝著新的全渠道零售模式發展，在一定程度上促進了零售物業的需求。

世邦魏理仕近期對零售商的調查發現，疫情的爆發加速了全渠道零售的轉變進程，超過三分之二的受訪者計劃在未來幾年增加對線上零售和配送應用的投資。

全渠道戰略的廣泛應用將繼續對零售物業市場產生重大影響。世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示，門店的擴張主要以具備全渠道運營能力的零售商為主力。基于此類零售商擁有更全面的供應鏈管控能力和更高的門店銷售業績，他們中的很多人已經具備了優于傳統實體零售商的優勢。

世邦魏理仕預計，隨著越來越多的新進中國品牌將率先開設網店以獵獲消費者關注和測試區域消費力，這很有可能在未來幾年內轉化為對實體零售空間的需求，而門戶城市的優質地段將更受追捧。

謝晨預測，全渠道零售實體店的運營重點將從單一的銷售網點轉向為購物者提供一個體驗場景，主要滿足消費者瀏覽和試用產品等需求。根據這樣的變化，謝晨建議零售商增加產品展示和試用體驗區域，相應地減少收銀柜臺的面積。

考慮到全渠道零售變化的新趨勢，世邦魏理仕同時還建議具有一定實力的電商在他們周邊的購物中心內增加支持全渠道運營的配套設施，比如直播間和線下提貨點。基于目前中國主要一、二線城市的購物中心面積已接近1億平方米，電商完全有機會為消費者提供“最后一公里”配送的提貨點。

物流倉儲物業受到青睞

電商的發展，離不開物流存儲物業的支撐。

“雙11”被視為年末一系列購物節中的第一場促銷活動，而2021年農歷新年將在明年2月中旬到來，因此，世邦魏理仕預計未來幾個月電商和第三方物流公司的短期倉庫租賃需求還將繼續增加。預計2020年第四季度全國高標倉庫凈吸納量或將環比增長10%左右，2021年一季度有望進一步增長5%～10%。

租戶和開發商通過采用先進技術如“智能”供應鏈和倉庫，正在使訂單管理和快遞配送的效率達到前所未有的水平。在今年的“雙11”活動中，天貓第一個訂單僅用5分鐘完成了配送。與2019年的2.4天和2018年的2.6天相比，今年“雙11”的第1億個訂單完成配送時間進一步縮減至2.2天或更短。就未來發展趨勢而言，訂單完成配送時間有望進一步縮短。

世邦魏理仕全球資本市場投資以及亞太區研究部主管金緯認為，一二線城市中具有區位優勢的大量舊工業設施將繼續吸引投資者。這類投資者正在考慮重新開發或其他戰略，例如用先進技術進行改造，比如易商近期購買了多棟老廠房，用來改建高標倉庫。

據介紹，投資者對老廠房的改造，并實現高效的配送，主要是通過運用大數據科技手段對消費者行為進行收集和分析，并利用人工智能提前預測單個市場的購買量和配送地。

世邦魏理仕亞太區租戶研究主管兼亞太區數據訊息與管理主管蔡詠嘉表示，由于目前配送速度已成為消費者購物滿意度的重要指標，倉儲設施的租戶對核心區位的倉庫和城市物流設施顯現出強勁的需求，進一步推升了主要城市的倉庫租金。

正是基于這樣的變化，現代城市物流設施在投資者中備受青睞。鑒于可開發用地和可供出售的現有物流項目數量有限，一些經驗投資者正試圖對位于一二線城市優質區位的老舊工業設施進行重置或更新為高標倉庫。2020年前三季度，工業設施類資產大宗成交量達到116億元人民幣，預計這一趨勢將在未來幾年進一步提速。