北京房地產市場調控應進入轉型期

齊　心

1998年，我國實行住房分配貨幣化改革，自此房地產業進入迅猛的市場化發展階段。2008年末，在全球金融危機背景下，中央和地方又密集出臺多項房地產市場調控政策，并已對市場產生一定影響。

但通過對1998年以來北京市房地產市場景氣周期分析可看出：本市房地產市場供需結構及其影響因素現已發生改變，政策調控對房地產市場的影響效果也發生變化，在本輪宏觀調控的大背景下，本市應相機抉擇，調整房地產市場調控取向。

不同時期房地產政策調控效果有異

我們對1998年以來各階段仔細梳理后發現，不同周期內，政策對房地產市場的調控效果有異。

第一個周期(1998-2003年)政策調控效果顯著。1998年在國家啟動內需的大背景下，中央開始實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，本市房地產市場需求逐步得到釋放，需求增加刺激供給上升，供需雙旺帶動周期上行。2002年，全國出現房地產熱，中央開始收緊土地閘門，國土資源部下發《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》：國家六部委共同頒發《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》：本市出臺33號令《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的有關規定》等政策，導致當年本市房地產開發投資增長應聲而落，帶動周期下行。

第二個周期(2003-2006年)，政策調控產生較好效果。2001年，世界發達國家不約而同采取頻繁的、幅度較大的降息行動以刺激經濟。為防通貨緊縮，2002年央行先后下調公積金貸款利率和人民幣存貸款利率，本市也將購房征收契稅稅率由原總購房款的4％降為3％；但房地產市場需求的釋放延遲到2003年末，并因此帶來周期上行。到2004年下半年，投資過熱明顯得到控制，但商品房價格仍繼續攀升。為穩定房價，中央先后頒布新舊“國八條”，從房價、土地供應，供應結構拆遷、市場監測、檢查等多方面切入。同年，國務院提高了包括房地產開發在內的四大行業固定資產投資項目資本金比例，房地產開發(不含經濟適用房項目)由20％及以上提高到35％及以上；本市國土房管局聯合四部門制定《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》，本市房地產開發投資增長于2005年跌落至個位數，帶動周期下行。

第三個周期(2006年至今)政策調控效果低于預期。2006年下半年以來，需求大量釋放再度帶動本市房地產周期上行。房地產價格出現跨越式攀升，為穩定房價，國家出臺以調整住房結構為重點的“國六條”；并及時啟動金融服務，出臺《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，“一費二稅”上調等多項調控政策，同時央行收緊銀根，但卻收效甚微。直至2007年末，因為價格漲幅過大，剛性需求增長開始下降，同時受人民銀行銀監會發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》即“二套房政策”影響，投資需求大幅下降，房地產市場火爆行情出現逆轉，并進入下行周期。

由以上分析可看出，1998年以來本市房地產周期波動的三次上行均是由需求增加引起。由于本市長期一直存在巨大需求，只要存在合理預期，即使是小幅稅費減免政策也能起到顯著刺激作用。前兩次周期波動下行是受政策調控影響帶來供給下降導致，而第三輪周期下行主要是由價格過高導致需求下降引發。價格對資源配置、市場供需的調節作用開始顯現。

政策調控應進入轉型期

從分析看出，本市房地產市場的市場化程度正日益提高，隨著價格對市場供求的調節作用日益顯著，部分政策的影響效果開始降低。面向房地產市場的政策調控取向應進行三個轉變：由總量控制轉向結構調整，由一級市場調控轉向二級市場聯動，由短期調節轉向長期規劃。

(一)由總量控制轉向結構調整

從房地產市場供需看，政策調控對供需結構的影響明顯大于對總量調控的影響。從需求角度看，分別針對剛性需求、投資需求的結構性調整政策因其針對性強，可操作性強，往往會取得顯著成效(典型的包括“二套房政策”)。從供給角度看，對不同規劃用途土地的供給調整(如減少別墅用地供給)，對不同房屋建筑面積占市場比例的規定(如“70、90”政策)等都有效地影響了實際供給。從整體來看，房地產市場供需總量調節應由價格決定，尤其是商品房的供需，政府調節力量應主要集中于保障性住房的開發、建設、租賃、出售等方面。在保障性住房達到一定規模的基礎上，地方政府可通過保障性住房的供給量來適度調節市場供需平衡，通過保障性住房的價格議定影響周邊商品房價格。雖然近年來本市加大了保障性住房的開發建設力度，但仍與實際需求存在較大差距，因此繼續增加保障性住房的建設力度將成為現階段的調控重點。

(二)由一級市場調控轉向二級市場聯動

房地產市場從產品供給方式看，分為增量房市場和存量房市場。由于數據信息限制，上文分析僅局限于增量房市場即新房市場，而實際上，由于擁有一定數量的央產房和占比達到20％以上的投機需求的存在，本市存量房市場已達到一定規模。但由于存量房市場信息不對稱，資料不透明等多重因素，很大程度上制約了本市存量房市場的發展。為刺激存量房市場交易，本市已開始籌建存量房交易市場，但信息不對稱等因素仍是其發展瓶頸。存量房市場的發展有利于形成住房梯級消費，促進增量房市場發展。因此應將主要針對增量房市場的調控轉向二級市場聯動調控：加快本市央產房產權認定及認購工作；進行全市房地產多級市場盤點普查，及時公開、公布各級市場房源信息，合理引導投資需求，增加存量房市場活力，合理引導消費需求預期及偏好，形成本市住房梯級消費。

(三)由短期調節轉向長期規劃

在經濟下行期，政府加大對投資，尤其是房地產開發投資的刺激力度，是短期內促進經濟平穩增長的有效舉措，但以保增長為主的短期政策目標卻與優化結構調整為主的長期目標出現背離。在2008年本市房地產市場剛開始理性回歸時，在中央及本市保增長政策影響下，本應出現的房地產開發業內部的優勝劣汰沒有出現，本已開始行業整合的房地產中介業離散度再次加大，甚至剛出現小幅回調的房地產價格又開始回升。經濟周期波動是自然規律，對房地產市場的短期政策調控難以避免，但短期調整應在堅持長期發展戰略的基礎上相機抉擇。制定符合本市長期發展戰略的“房地產業發展規劃”將成為指導本市房地產市場政策調控基調的重要保障。