論如何正確處理房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系

宋春霞（河南省鶴壁市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快的背景下，人們對(duì)住房的數(shù)量和質(zhì)量要求都在大幅提升，房屋交易量急劇增加。房屋屬于重要的不動(dòng)產(chǎn)之一，涉及到各種司法問題和利益糾紛，這就導(dǎo)致房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記的聯(lián)系加強(qiáng)，為了加強(qiáng)房屋管理，在房屋交易中，相關(guān)人員就應(yīng)平衡好房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系。

■ 房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記概述

（一）房屋交易

房屋交易也可以稱為房地產(chǎn)交易，是交易主體將房地產(chǎn)作為商品所開展的一系列交易活動(dòng)。房屋交易具有較強(qiáng)的專業(yè)性要求，而且交易形式、種類比較多樣。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記

不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度的統(tǒng)一要求，是一種物權(quán)公示方式，是我國(guó)加強(qiáng)物權(quán)管理的重要形式，對(duì)司法監(jiān)管和行政管理都具有重要意義。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的內(nèi)容和部門不斷增多，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度要求實(shí)施統(tǒng)一化登記管理，這有助于進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記管理。

（三）房屋不動(dòng)產(chǎn)登記

我國(guó)居民對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資比較重視，房屋作為一種重要的不動(dòng)產(chǎn)，受到的關(guān)注較多，因此，各相關(guān)部門必須做好房屋不動(dòng)產(chǎn)登記，為行政管理水平的提升和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展提供支持。首先，在房屋不動(dòng)產(chǎn)登記中，具體負(fù)責(zé)部門可以將部分權(quán)力下放，由區(qū)域內(nèi)的管轄機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理具體事項(xiàng)。其次，需要建立統(tǒng)一的登記服務(wù)大廳，全面負(fù)責(zé)房屋不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)事務(wù)，提高登記效率。同時(shí)，相關(guān)部門需要積極利用各種手段，不斷優(yōu)化登記流程，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的銜接工作，促使登記效率和質(zhì)量不斷提升。此外，在統(tǒng)一登記過程中，需要精簡(jiǎn)登記流程，進(jìn)一步促進(jìn)登記效率提升，減輕工作人員的工作量。

■ 房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記中的主要關(guān)注點(diǎn)

（一）加強(qiáng)虛假行為審查

由于房屋本身的價(jià)值和較高的升值空間，很多人通過各種弄虛作假的手段，制造虛假文件，進(jìn)行虛假交易和登記，以此謀取經(jīng)濟(jì)利益，這對(duì)房屋交易市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行和不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)范管理都非常不利。因此，在房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，相關(guān)工作人員需要加大對(duì)交易行為和房屋交易過程中各種文件的審查力度，一旦發(fā)現(xiàn)存在虛假行為，就必須做出相應(yīng)的懲罰，推動(dòng)房屋交易市場(chǎng)向著規(guī)范化方向發(fā)展。首先，工作人員需要明確房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記雙方的立場(chǎng)，嚴(yán)格審核申請(qǐng)登記人員的身份、證件，確認(rèn)具體信息，并讓申請(qǐng)人完整的填寫表格。同時(shí)，在對(duì)申請(qǐng)人的身份信息進(jìn)行審核之后，工作人員需要進(jìn)一步對(duì)相關(guān)的關(guān)聯(lián)信息和資料進(jìn)行審核。在此基礎(chǔ)上，工作人員應(yīng)在嚴(yán)格審查相關(guān)信息之后，再發(fā)放相關(guān)權(quán)證。

（二）加大對(duì)特殊情況的關(guān)注

在房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記中還存在各種特殊情況，因此，在具體工作中，工作人員還需要加大對(duì)特殊情況的關(guān)注，根據(jù)具體制度的要求，嚴(yán)格規(guī)范地完成自身的工作。由于未成年人、限制民事行為能力或者無民事行為能力的人相關(guān)的權(quán)利受到一些限制和約束，在房屋登記和不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，需要按照特殊情況進(jìn)行特殊處理。一般情況時(shí)由符合法律規(guī)定的監(jiān)護(hù)人為其代理財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)、房屋登記等相關(guān)事務(wù)，而監(jiān)護(hù)人員必須嚴(yán)格履行自身的職責(zé)，維護(hù)被監(jiān)護(hù)人的相關(guān)權(quán)益。此外，外籍人員、華僑、港澳臺(tái)同胞等人員的房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記也和內(nèi)地居民有所區(qū)別，需要按照情況對(duì)其身份信息和證件進(jìn)行嚴(yán)格的審查。港澳同胞需要出示內(nèi)外往來通行證、行政區(qū)域護(hù)照，臺(tái)灣同胞需要出示回鄉(xiāng)證明。

■ 正確處理房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)系的有效策略

（一）優(yōu)化健全登記管理機(jī)構(gòu)

房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記在傳統(tǒng)的行政管理工作模式中，分別由兩個(gè)不同的部門開展具體的工作，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一化管理制度出臺(tái)之后，各地政府機(jī)關(guān)應(yīng)積極利用各種資源，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，根據(jù)新的制度要求，不斷優(yōu)化、健全機(jī)構(gòu)設(shè)置，最大限度的滿足人民群眾的實(shí)際需求，為人民群眾的提供便利。首先，兩個(gè)機(jī)構(gòu)之間需要開展積極的交流與合作，詳細(xì)分析各自的具體工作內(nèi)容和工作流程，根據(jù)統(tǒng)一管理制度要求，優(yōu)化工作流程，合理分工，并做好兩個(gè)部門的具體協(xié)調(diào)和銜接工作，為工作效率的提升提供支持。其次，在不動(dòng)產(chǎn)登記一體化制度全面落實(shí)的情況下，各地政府機(jī)構(gòu)也需要積極利用本地資源，建立健全的不動(dòng)產(chǎn)登記一體化機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋的交易和不動(dòng)產(chǎn)登記的具體工作，這樣才能建立一體化的工作模式，為不動(dòng)產(chǎn)一體化登記管理工作的實(shí)施提供支持。同時(shí)，各地政府的不同部門需要加強(qiáng)合作，積極為一體化工作機(jī)構(gòu)的建立提供支持，比如，政府需要做好黨政、人事管理等工作，住建部門需要加強(qiáng)房屋交易的指導(dǎo)和監(jiān)管，國(guó)土部門需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管。此外，需要注意的是，房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記工作涉及的內(nèi)容比較繁多，不同工作內(nèi)容需要接受不同政府部分的監(jiān)管，如果將這兩項(xiàng)工作分開處理，需要花費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，嚴(yán)重影響了辦事效率的提升。因此，政府部門可以設(shè)置統(tǒng)一的辦事大廳，將兩項(xiàng)工作設(shè)置在不同窗口，實(shí)施一站式服務(wù)的工作模式，這樣不僅可以為民眾提供便利，還有助于推進(jìn)政府工作效率的提升。在一站式工作模式中，民眾的相關(guān)申請(qǐng)、資料的收集、信息的錄入等只需要一次就可完成，部門之間可以實(shí)時(shí)共享信息，這也大大減輕了工作人員的工作量。

（二）提升信息化管理水平

在信息化時(shí)代，政府也需要積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作模式，積極運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，優(yōu)化工作模式、完善工作制度、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，提高工作效率和質(zhì)量。由于房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記涉及內(nèi)容繁多，和政府很多部門之間的工作都有一定聯(lián)系，因此，為了提升管理水平和工作效率，政府部門需要從信息化時(shí)代的特征出發(fā)，積極利用各種資源，加大信息化建設(shè)，全面提升信息化管理水平。從當(dāng)前的房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)際情況來看，部分地區(qū)還存在管理制度不規(guī)范、管理體系不健全等問題，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理水平的提升產(chǎn)生了不利影響。基于此，政府部門需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作理念，運(yùn)用信息化時(shí)代的思維方式，思考房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)管理工作的具體實(shí)施。首先，政府部門需要積極利用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，建立完善的信息管理系統(tǒng)，并做好各部門的信息系統(tǒng)銜接，為信息交流、傳遞、共享提供支持。同時(shí)，政府部門還需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行科學(xué)分析，根據(jù)分析結(jié)果反饋出來的信息，找出實(shí)際工作中的不足之處，并采取合理的措施，進(jìn)一步優(yōu)化工作流程，為房屋交易市場(chǎng)管理模式的優(yōu)化提供支持。此外，政府部門需要運(yùn)用信息化管理方式，科學(xué)劃分房屋交易管理模塊，建立完善的管理體系，推進(jìn)房屋交易市場(chǎng)不斷完善。在房屋交易管理模塊中，應(yīng)涵蓋基礎(chǔ)管理、商品房管理、存量房管理以及其他交易管理內(nèi)容，還需要對(duì)弄虛作假等行為的發(fā)生進(jìn)行規(guī)避。

（三）提高信息共享效率

在設(shè)置統(tǒng)一的辦事大廳之后，房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率可以得到有效提升，這也為政府綜合性管理服務(wù)工作模式的實(shí)施提供了支持。但在實(shí)際工作過程中，政府部門還需要充分認(rèn)識(shí)到房屋和不動(dòng)產(chǎn)信息安全的重要性，在信息傳遞交流的過程中，需要進(jìn)一步加強(qiáng)信息安全管理。在傳統(tǒng)工作模式中，由于房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記的具體工作由兩個(gè)機(jī)構(gòu)分別開展，房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)信息登記過程本身就存在信息安全風(fēng)險(xiǎn)，而信息管理系統(tǒng)的建立，可以實(shí)現(xiàn)信息的實(shí)時(shí)共享，降低了信息的安全風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)信息安全管理具有重要意義。同時(shí)，由于實(shí)現(xiàn)了信息化管理，工作人員在工作過程中，可以隨時(shí)查閱、審核房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記過程中的各種文件、資料和其他信息，這也進(jìn)一步加強(qiáng)了信息審核力度，工作人員之間也可以互相監(jiān)督，這樣可以有效避免登記、買賣、抵押等情況的重復(fù)發(fā)生問題。

■ 結(jié)束語(yǔ)

房屋交易和房屋登記是行政管理部門對(duì)房屋這種不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施管理的兩個(gè)不同階段，這兩個(gè)不同階段是互相銜接的，不可能分割開來。在這兩個(gè)不同階段，房屋的權(quán)利關(guān)系會(huì)發(fā)生變化，交易成功后才能開展登記工作，房屋的權(quán)利歸屬才能明確，而通過房屋登記，房屋這種不動(dòng)產(chǎn)的司法效果才能實(shí)現(xiàn)。由于兩者之間存在這種密切關(guān)系，統(tǒng)一的一體化登記制度和登記方式才有實(shí)施的可能，當(dāng)前我國(guó)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度，對(duì)民眾帶來了便利，也提升了政府的監(jiān)管效率和質(zhì)量。