關于新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性探討

海南聯合資產管理有限公司 鄭通武

改革開放以來，我國經濟水平持續提高，房地產經濟發展取得了矚目的成就。隨著近年來我國社會經濟發展進入新常態，原本粗放式發展的房地產經濟也逐步暴露出一些隱憂，對國民經濟的持續發展產生了不利影響。尤其是今年爆發的新冠疫情，對我國房地產市場產生了一定的沖擊，如何在新的經濟形式下，更好地抓住房地產的前進方向，促進房地產經濟的進一步發展，是我們必須探討的重要話題。

一、新經濟形勢的顯著特征及房地產經濟現狀

（一）新經濟形勢主要特征

和傳統經濟形勢不同的是，新經濟形勢表現出諸多特征，這主要表現在社會信息化和資本運作數字化等方面。計算機、互聯網、通信技術的發展，正逐步刺激社會呈現信息化發展趨勢，社會各界獲取信息的渠道更多，意味著房地產行業中的信息更加透明，房地產企業一方面面臨越來越激烈的市場競爭，另一方面也面臨著信息化社會帶來的便利。同時，在新經濟形勢下，房地產經濟中涉及的融資渠道更多，資本運作效率更高，并且資金流通的方式傾向于數字化和虛擬化。

（二）房地產經濟現狀

在房地產發展初期，主要為了解決人們的居住需求，發展類型較為基礎，房地產經濟增速較為緩慢。隨著我國經濟的不斷發展，人民生活的日益改善，傳統的房地產經濟發展模式已經無法滿足人們的實際需求，人們對于房屋不僅提出了居住需求，其配套需求、產品價值等內容也逐漸進入購房者的視野，高附加值、價值大的房地產產品成為了市場上熱門產品，房地產經濟也得到了井噴式的發展。現階段，我國房地產市場雖然在一定程度上受到了疫情的影響，人們的投資熱情受到了一定的擠壓。但從總體來說，房地產市場經濟一直處于上升階段，人們對于房產產品的投資熱情依舊保持在一定水平之上，并且隨著“房住不炒”等政策的出臺，我國房地產經濟向著更加理性、合理的方向發展，有效地帶動了我國相關產業鏈的整體進步，為國民生產總值的提升做出了不可替代的貢獻。但由于發展速度較快，一味追求經濟效益，我國房地產經濟在發展過程中確實還存在著一定的問題，我們必須對此進行理性研討，尋找出最優化的解決方案，促進房地產經濟的進一步發展。

就房地產經濟角度來講，房地產項目資金投入大、建設周期長、管控難度高是比較突出的特征。很多傳統房地產項目迫于快速回籠資金的需求，項目開發前的市場調研、籌備時間普遍較短，導致項目成本風險無法得到有效控制。而在新經濟形式下，房地產經濟相對傳統的融資管理、項目管理機制存在的不足逐步暴露出來，面臨著其他行業的激烈競爭。為此，房地產企業急需要在融資策略、項目管理方面進行技術改革，而信息化、數字化是主要的改革方向。

二、當前我國房地產經濟發展中存在的問題研究

我國房地產自2008年以來，得到了快速的發展，尤其是城鎮化的腳步不斷加快，潛在客戶群十分龐大，房地產經濟發展潛力十分可觀。但由于長期性粗放型發展，房地產開發商片面追求經濟效益等問題，導致我國當前房地產經濟發展過程中確實還存在著許多的問題值得我們深入研究：

（一）房地產融資規模大但渠道窄

房地產是資金密集型產業，尤其是近年來我國商業地產發展迅猛，資金需求量全面上漲，而傳統單一、狹窄的融資渠道，無法很好地滿足房地產項目的資金需求。就新經濟形勢背景來看，我國房地產項目風險基本上都轉化給了市場和銀行。而尚不完善的金融市場和單一的金融工具，加上房地產金融二級市場和中介服務的相對缺失，都是導致房地產經濟發展缺乏活力的關鍵。另外，專業化投資、擔保以及抵押機構的缺少，也導致了中小房地產企業融資困難，發展緩慢。

（二）房地產經濟和市場脫節

房地產經濟的發展和政府宏觀調控有緊密的聯系，政府出讓土地的數量很大程度上對房地產市場的供求產生影響。在新經濟形勢下，這種單一的宏觀調控模式，導致房地產經濟與市場之間的關系存在問題。客戶是房地產經濟發展的基礎，但一直以來房地產市場由于信息不對稱等原因，導致消費者一直處于弱勢狀態，對相關房產信息、房產價值等內容無法進行有效的獲取，也不具有理性判斷的能力，直接導致房地產經濟發展容易出現一系列的糾紛問題，直接影響了房地產的健康發展。在這種氛圍影響下，消費者對于房地產開發者存在著一種天然的不信任感，房地產開發者忽視了消費者的主體作用，長此以往，房地產經濟發展必然會產生一定的問題。

（三）房地產經濟發展中產品溢價過高

當前，國民對于房地產產品的需求，已經從原來單一的住房需要，逐漸演變為對交通、教育、生態以及醫療等配套內容的綜合需要，而部分開發商抓住了消費者追求品質感這一訴求，在房地產經濟發展過程中銷售概念性產品，實現了產品的高溢價，獲得了更高的經濟收益，但交付到客戶手中時，卻無法兌現銷售時所作出的承諾，嚴重影響了品牌的信譽度，猶如飲鴆止渴，最終使房產結構脫離了市場化需求。

（四）房地產經濟發展中容易出現經濟泡沫

房地產開發需要啟動大量的資金，一般情況下開發商很難通過企業融資等方式籌集到全部資金，在這一過程中就需要向銀行申請貸款，房地產開發者資產負債率較高，極容易在房地產經濟發展中出現經濟泡沫，使房地產經濟在危險區的泡沫影響了整體房地產的發展。一旦經濟泡沫破裂，就會產生較為嚴重的經濟風險，直接關系到房地產以及相關產業的正常運行，進而影響我國國民經濟的高質量發展。

（五）房地產經濟發展中沒有進行合理的整體規劃

想要實現房地產經濟的發展，就必須對其進行合理的前期定位，中期銷售以及尾期復盤，整理整個流程，并在發展過程中進行不斷的優化與發展。但目前大部分房地產開發者為了追求更高的經濟效益，更快的資金回籠，在進行前期規劃的過程中沒有進行合理的整體規劃，選址、范圍和規模等因素都存在著一定的規劃問題，不利于土地開發與城市整體規劃的協調發展。

三、新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性探討

在新形勢下，房地產市場迎來了更多的機遇與挑戰，“互聯網+”模式的整體營銷思路深刻影響著整體房地產經濟的發展，通過互聯網消費者可以掌握更高的主動權，市場規劃更加趨于合理，對房地產經濟的理性探討正成為房地產可持續發展的重要動力。

（一）構建多層次房地產金融體系

1.構建多層次的房地產金融風險分擔機制

首先，在銀行信貸間接融資的基礎上，積極拓展資本市場的直接融資，包括債券融資、房地產企業IPO等。其次，逐步實現住房抵押貸款的證券化，利用證券化市場豐富融資渠道。結合房地產市場現狀，發展針對房地產行業的信托基金，在該過程中政府需要在政策、法律制度方面給予保障。另外，逐步健全房地產貸款保險業務機制，降低房地產抵押風險。最后，通過健全市場機制，解決好地方政府的建設資金應用問題，減少地方房地產融資平臺的風險。

2.構建多層次金融體系

政府單位需要積極深化投融資改革，打破傳統大型房地產企業造成的產業壁壘，廣泛吸引社會資金，提高針對外資的競爭力。比如，個別地方政府大力發展PPP房地產項目模式，從常見的保障性住房項目，到各類商業建筑項目，構建多層次的金融體系，實現政府、地方資金及資源的優化配置。這種融資方式主要是以項目為主體，根據項目預期收益，發揮政府扶持、引導、管理職能，充分利用社會資金和資源。這對開拓房地產行業投融資渠道，提升房地產經濟活力，有重要的意義。

（二）優化房地產市場機制

在新經濟形式下，房地產開發、銷售者必須清楚地意識到消費者在市場中的主體性作用，開發真正符合消費者實際需要的房地產產品，對消費者的心理預期進行整體把握，進一步促進房地產經濟的高質量發展，最終形成房地產消費者良性市場。從政府角度來講，需要對宏觀調控手段進行優化，在充分尊重房地產市場經濟發展規律的基礎上，合理發揮政府的調控和引導作用。

（三）逐步提升房地產產品附加值

房地產商品的配套價值是提高房地產產品本身附加值的重要內容，也是實現商品高溢價的重要因素。而在新經濟形式下，想要實現產品的高溢價，就必須真正地提高產品附加值，進而做到價格真正地圍繞價值上下波動，確保房地產健康發展，讓更多有房產需要的剛需人士可以購買到心儀的產品。例如，在商品房地產項目的開發中，需要在項目設計、材料工藝、環境優化等方面加強研究，了解項目目標客戶群體的核心需求，逐步推出兼顧質量、品質、個性化的房地產項目，增加項目溢價能力。

（四）做好房地產經濟風險防范

當前我國房地產經濟的發展，需要重點做好房地產泡沫相關風險的防范。關于房地產經濟風險防范，需要深入研究以上世紀八十年代日本發生的泡沫經濟問題為代表的各國案例，從中吸取經驗，通過優化融資渠道、促進經濟體制改革等方式，做好房地產經濟泡沫風險的識別和防范。例如，近年來，炒房團的出現，為我國房地產經濟的健康發展帶來了嚴重的阻礙，部分地區房地產產品一直處于價格虛高的狀態，出現了大量房產被社會資本所掌握，有房產需求的群眾買不起房的現象。在各國房地產經濟泡沫的形成過程中，炒房是一種典型的現象，也是誘發泡沫膨脹的主要誘因。在新經濟形式下，想要發展我國房地產經濟就必須對房地產經濟泡沫進行有效的防范，對房地產市場價格進行有效的監管工作。利用信息化監管機制，對房地產市場進行嚴格監管。同時，制定完善的房地產信息公示內容，讓整個房地產銷售過程更加透明化、規范化，遏制房地產經濟泡沫的發展，長期采取宏觀與微觀調控相結合的手段，有效防范房地產金融風險

四、結束語

綜上所述，本文研究了關于新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性探討。房地產業在我國整體經濟發展中起到了非常重要的作用，是國民經濟中先導性的力量，為萬千家庭提供遮風避雨的場所。在新經濟形式下，房地產市場必須進一步優化升級，根據消費者的實際需求進行產品革新，最大限度保障房地產市場健康、良性發展態勢，對當前我國房地產經濟發展中所存在的非理性問題進行剖析并給出有針對性的解決方案，堅持房住不炒的基本原則，進一步加快城鎮化建設，發揮房地產行業對整體經濟的拉動作用，為人們提供更加專業化的房地產服務