農村房地一體確權登記發證有關問題的相關探析

左美蓉 張教權（左美蓉，湖南工程職業技術學院；張教權，長沙市天心區城市人居環境局）

■前言

黨的報告總給出，要想實現鄉村與城市經濟共同發展大目標，必須重視鄉村和城市經濟建設，尤其是經濟發展相對緩慢的農村區域，必須進一步提升農村經濟，倡導和踐行振興鄉村發展之路，保證鄉村和城市均衡發展，進一步促進三農的發展。需要注意的是鄉村經濟發展過程中，應重視農村地產權的登記工作，立足當下，結合以往發展進程，分析歷史遺留問題，利用合理舉措解決和發展鄉村經濟，利于促進我國經濟的進一步發展，為鄉村以及城市居民營造良好社會環境，為實現我國經濟可持續發展作保障。

■農村房地一體確權登記發證目標

農村房地一體確權登記發證目標，應包括以下幾個方面：其一，應盡可能的做到應保盡保，確?？梢詫崿F農村財產權益的最大化目標。尊重歷史、結合實際、量力而行，結合農村房地一體確權登記發證不足，利用歷史辯證方法去分析，科學處理歷史遺留問題。力求在一戶一宅以及面積指標、資格主體等政策方面，為群眾謀取更多的利益，切實維護廣大人民群眾的利益。

其次，在農村房地一體確權登記發證目標制定過程中，也要盡可能做到應登盡登，力求實現登記發生比例的最大化。在登記期間，對各類可能出現問題，應依據一步到位的原則進行處理，如對于輕登記、偏調查、分隔登記問題、不發證等問題的處理，必須徹底，保證登記工作見底和清零，制定硬性考核指標，避免出現歷史遺留問題[1]。

■農村房地一體確權登記發證政策底線

為了避免出現政策走偏問題，在登記期間必須明確價值取向，堅守政策口子以及政策底線應堅守的標準。

■農村房地一體確權登記發證存在不足

（一）缺少房地產權屬的證明文件

導致房地產權屬證明文件缺失的問題產生，主要是由于保管力度不足，如文件在自然災害中出現損壞、文件在遷移中出現損壞。在權屬法律以及法規建設方面，由于群眾缺少法律觀念，導致無法為房地產相關部門提供證明資料，因此，房地產的相關權益丟失。其次，在登記過程中，對于房地產合法權的歸屬不能自保，也影響農村房地一體確權登記發證。此外，導致房地產權屬證明文件缺失問題產生，也受到政府方面影響。

（二）農村出現一戶多宅現象

依據相關資料我們可以得出，農村村民所擁有的宅基地的數量是具有明確規定的，如，一處宅基地僅能被一戶家庭所擁有。但是，由于社會的進一步發展，使得農村經濟進一步發展，農民的收入以及生活水平得到提升，各村村民嘗試利用不同方法，獲取多處宅基地使用權以及擁有權，這樣在農村也就出現了一戶多宅的問題。一戶多宅的體現為：新建設后未拆舊、受贈以及繼承的方式。

■農村房地一體確權登記發證建議

（一）做好登記期間問題的處理

其一，村民可以假設能夠自證繼承房產的合法性，這樣能夠獲得該房產的實際擁有權利，才能夠進一步對產權登記并實施。但是，需要注意的是，損毀的房屋需要由政府組織來收回[3]。

其二，對于擴增面積的處理。擴增面積的處理應依據相關規范以及規定的面積作為標準，如假設擴增面積大于相關規定的面積，則不可確定權利以及登記發證，假設房屋面積小于規定面積，則可確定權利并允許登記和發證。此外，在信息備注期間，僅在產權證附記欄，對大規定的面積進行記錄即可[4]。

其三，在規定面積范圍之中，轉讓以及受贈所獲得的房產，可以獲取房屋所有權，并確認擁有房屋所有權和頒發房產證書。

其四，一戶多宅問題的處理，可以利用如下舉措。對于擁有兩處及以上的宅基地的房產，僅對擁有者其中一套房產進行登記和頒發房屋不動產權證書。對于其余房產不可確權、不允許頒發房屋不動產權證書，僅可記錄備案[5]。

（二）完善登記管理制度，預防各類新問題的出現

首先，應結合實際情況，完善宅基地的審批制度，創新審批機制。其次，應重視對房屋產權權屬的登記與管理工作，加大宣傳力度，深入到每個家庭中。最后，應提升鄉鎮機關工作人員工作能力、執法能力以及業務素質，保證人員配備的出行，確?？杉皶r整改，并進一步落實各項工作，總結工作中不足，及時完善和解決問題，更加高效的去落實權屬登記工作[6]。

在登記管理工作中，農村基層組織應大力應用信息技術，對農村地籍信息進行調查，建設電子檔案數據信息庫，依據農村地籍數據庫建設標準，進一步推進農村集體的建設用地使用權以及宅基地的使用權確權工作。此外，也可通過房屋調查數據庫建設，落實管理工作，實現確權登記以及發證管理信息化的目標，把不動產統一登記與信息化建設結合，實現農村房地一體確權登記發證信息化管理的目標，利于更加高效落實此項工作。

（三）發揮村民自治的作用，鼓勵村集體組織參與到社會治理中

倡導農村的事情由農民辦的理念，不以城市的眼光來解決農村的問題，重視農民的利益，并從農民的角度去思考問題。此外，也要探索并建設村民事物理事會，制定和完善人民調解等相關制度，對于那些沒有歸屬來源以及建設時間不明確的房產，要進一步確認，明確房屋建設具體時間、申請人的身份以及分戶等。此外，也要適當放權到基層，嘗試通過街道辦、村委會以及村民小組的模式來進行確權。這樣利于把相關矛盾在鄉村內部化解，利于提高各項工作的效率[7]。

（四）與城中村改造相關工作有效結合，利于帶動城市經濟發展

現階段，我國大部分城市均處在變革發展時期，大力開展城中村建設工作。為了確保城中村改造有效開展，降低拆遷難度，避免增加成本支出，必須科學統籌、有效分析，做好城中村改造以及房地產權的確認和登記工作。如，在登記和產權確認過程中，對于那些列入到城中村改造計劃以及范圍的房屋，暫不統一開展登記工作。但是，對于那些自愿申請、條件滿足登記要求的可以允許登記，可保證群眾的依法登記權利[8]。

■結束語

綜上所述，農村房地一體確權登記發證，應盡可能的做到應保盡保、應登盡登，力求實現登記發生比例的最大化，確?？梢詫崿F農村財產權益的最大化目標。此外，農村房地一體確權登記發證，也要堅守底線，對于一戶一宅基本底線，對于那些禁止占用的耕地底線，也必須嚴格去遵守和執行，全面依據各目標，堅守底線，落實各項工作。與此同時，也要發揮村民自治的作用，與城中村改造相關工作有效結合，科學統籌，做好城中村改造以及房地產權的登記和確認工作，利于帶動城市經濟發展。最后，也要鼓勵村集體組織參與到社會治理中，嘗試通過街道辦、村委會以及村民小組的模式來進行確權。并進一步完善登記管理制度，完善宅基地的審批制度，創新審批機制，引進信息化技術，建設地基登記管理信息化平臺，利于預防各類新問題的出現，做好登記期間問題的處理，可有效避免出現政策走偏等問題。