房價(jià)大幅上漲背景下對居民購房意愿的研究—以合肥房價(jià)為例

桑國宇 劉剛 倪哲 楊小慧（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

■引言

近幾年，國內(nèi)各地房價(jià)都在以不同的幅度發(fā)生上漲，房價(jià)問題已經(jīng)成為民眾最關(guān)心的社會(huì)問題之一。由于國家整體經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，國內(nèi)外投資者手上的財(cái)富越積越多，這些資金于是開始流向中國的房地產(chǎn)市場，引發(fā)了國內(nèi)“炒房熱”的現(xiàn)象，導(dǎo)致了之后的房價(jià)直線上升。在2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。此后，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門陸續(xù)出臺了與之相配套的政策，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)融資、購房者信貸等方面。本文以合肥市房價(jià)作為切入點(diǎn)，分析造成高房價(jià)背后的原因以及影響居民購房意愿的因素，以此來響應(yīng)國家的“房住不炒”政策。

■合肥的房價(jià)現(xiàn)狀

（一）合肥市發(fā)展現(xiàn)狀

安徽省省會(huì)合肥，地處中國華東地區(qū)、安徽中部、江淮之間、環(huán)抱巢湖，是國務(wù)院批復(fù)確定的中國長三角城市群副中心城市、國家重要的科研教育基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐，總面積達(dá)11445.1平方千米。截至2019年，合肥常住人口有818.9萬人，常駐外來人口有158萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)76.33%。合肥的GDP總值從2010年的2701.6億元增長到2018年的7822.91億元，增長幅度達(dá)到190%。

（二）合肥房價(jià)現(xiàn)狀

截至2019年，合肥的新房房價(jià)達(dá)到了1.8萬元每平方米，一套新房的整體價(jià)格在兩百萬元左右。回顧歷史，十年前的合肥房價(jià)還不及六千元，那時(shí)一套新房的售價(jià)在四十萬元左右，在這十年里，房價(jià)漲幅將近500%，漲幅處于全國前列。由于國家房地產(chǎn)相關(guān)政策的實(shí)施，這兩年的房價(jià)上漲幅度有所緩和，但實(shí)際上政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)的房價(jià)依然處于高位的狀態(tài)。此外，在今年8月份合肥成功拍賣了價(jià)值近100億元的土地，土地拍賣價(jià)格的居高不下，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的成本增加，這表明近期合肥的房價(jià)并不會(huì)下降。

■影響購房意愿的主要因素分析

購房意愿，即消費(fèi)者愿意購買住房的消費(fèi)傾向。我們通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，合肥市民購房意愿主要受到收入水平、儲蓄水平、房價(jià)水平等經(jīng)濟(jì)因素影響，同時(shí)也受到性別、年齡、貸款利率、婚姻狀況和受教育程度等其他因素的影響。

在此次合肥的實(shí)地調(diào)查中，團(tuán)隊(duì)向市民共投放了300份問卷調(diào)查并從中收回了269份有效問卷。在問卷中設(shè)置了年齡、性別、月收入等一些基本選項(xiàng)，現(xiàn)對問卷數(shù)據(jù)結(jié)果的分析如下：在性別上，有67%的男性表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購房意愿，有39%的女性表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購房意愿。在年齡上，25-35周歲的人群對購房需求最為旺盛，35-45周歲對購房需求最為低迷。在婚姻狀況上，未婚人群要遠(yuǎn)比已婚人群的購房意愿要強(qiáng)烈。在居民收入水平上，有78%的人群認(rèn)為人均月收入在14000元以上才會(huì)有購房的能力，有23%的人群認(rèn)為人均月收入在25000元以上才會(huì)有購房的能力。在房價(jià)水平上，有82%的人群認(rèn)為當(dāng)前的房價(jià)過高，其中有53%的人群認(rèn)為房價(jià)水平每平方米單價(jià)在15000元最合適。在當(dāng)前住房情況上，25-35周歲的人群選擇租房居住的比例最高，45周歲以上的人群選擇自有住房居住的比例最高。

根據(jù)上面的問卷數(shù)據(jù)結(jié)果，總結(jié)了以下幾個(gè)最主要的影響購房意愿的因素：

（一）商品房的自身價(jià)格

從上面的問卷調(diào)查結(jié)果中可以看到，有82%的市民都認(rèn)為合肥當(dāng)前的房價(jià)普遍偏高，有53%的居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)控制在15000元左右為合適，還有20%的市民認(rèn)為11000-13000元左右為合適區(qū)間，另有12%的人群認(rèn)為合肥房價(jià)控制在10000元左右最為合適，而僅有10%的居民認(rèn)為當(dāng)前18000元的房價(jià)是一個(gè)合理值，因此居民的整體購房意愿表現(xiàn)出較為低迷的狀況。一般來說，商品房的每平方米單價(jià)越高，居民的購房意愿就會(huì)越低，這也符合一般商品的價(jià)格需求模型。但在問卷調(diào)查里一項(xiàng)“你認(rèn)為最理想的購房地段”的選項(xiàng)中，有將近一半的居民都選擇了合肥市的政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)。大多數(shù)居民表示，政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)集中了合肥市大量的教育資源和醫(yī)療資源以及眾多商業(yè)街，即使房價(jià)達(dá)到兩萬多甚至超過三萬也依然會(huì)優(yōu)先考慮在這兩個(gè)地段購房。

（二）居民的月收入水平

在此次問卷中，將月收入水平分成了四個(gè)檔次，依次為，7000元以下、7000-14000元、14000-20000元和20000元以上。在問卷結(jié)果的數(shù)據(jù)分析中發(fā)現(xiàn)，處在第二和第四檔次月收入水平的人群表現(xiàn)的購房意愿較為強(qiáng)烈。其中處在第二檔次的人群主要是一些剛步入社會(huì)工作兩三年的年輕人，一方面工資報(bào)酬較少，另一方面由于大多數(shù)處于未婚狀態(tài)，要成家立業(yè)，因此表現(xiàn)出對房子的剛需。處在第四檔次的人群主要有一些工作經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)高管，由于有一定年限的資金積累，購買不動(dòng)產(chǎn)對于這些人來說更多的是一種投資。

（三）年齡因素

根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果顯示，25-35歲這一年齡段的市民購房意愿最為強(qiáng)烈，但是由于這類人群參加工作時(shí)間尚短，儲蓄水平不足，導(dǎo)致這一年齡段的市民雖然有強(qiáng)烈的購房意愿，但是缺乏相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購房；年齡在45歲以上的市民也具有較強(qiáng)的購房意愿，但根據(jù)調(diào)查這一年齡段的人群大多數(shù)都已有自己的住房，再次購房的原因可能是為下一代做準(zhǔn)備或者用作投資；而35-45歲這一年齡段的市民購房意愿較低，在該年齡段的市民雖然已經(jīng)具備了一定的購房能力，但由于正處在事業(yè)上升期，因此購房意愿表現(xiàn)得并不強(qiáng)烈。

（四）婚姻狀況及性別

在問卷中發(fā)現(xiàn)，市民不同的婚姻狀況會(huì)影響購房意愿，在房地產(chǎn)市場中，購房群體多是由于剛需購房，且婚姻因素在購房動(dòng)機(jī)中占有很大的比例。我國由于婚姻關(guān)系而考慮購房問題的現(xiàn)象普遍存在，因此市民的婚姻狀況對于住房購買意愿有直接影響。并且由于歷史的因素，在現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展過程中，雖然在法律上男女地位平等，但是在實(shí)際的工作中依然存在用人單位傾向于招聘男性，對女性的輕視依然存在，這就導(dǎo)致男性的經(jīng)濟(jì)實(shí)力普遍比女性的高。在婚姻方面，我國社會(huì)傳統(tǒng)更傾向于男性購房。因此，相比之下，男性比女性的購房意愿要更加強(qiáng)烈。

■對策與建議

（一）堅(jiān)持“房住不炒”，建立市場平穩(wěn)的長效機(jī)制

政府在工作報(bào)告中多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的原則，堅(jiān)持住房向居住本性回歸。的確，房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)的增長，但是一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)并非僅僅依靠房地產(chǎn)行業(yè)而發(fā)展，不斷地提高房價(jià)只會(huì)增加房地產(chǎn)泡沫，因此我國不可能再走以房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的老路。理清人口總量結(jié)構(gòu)變化以及住房市場波動(dòng)之間的關(guān)系，根據(jù)實(shí)際情況，制定符合當(dāng)?shù)厍闆r的住房政策，要以“房住不炒”為指引，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，穩(wěn)妥地實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。

（二）改善住房供求關(guān)系

為了合理配置住房資源，政府應(yīng)該制定相關(guān)措施，抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求同時(shí)引導(dǎo)正確的購房理念。需求方面，對于購買首套房居民給予更多的補(bǔ)貼，對于貸款購買多套房的住戶，應(yīng)調(diào)高貸款首付比例，提高貸款利率，嚴(yán)格限制各種炒房的行為；在供給方面，房價(jià)上漲過快的城市，政府應(yīng)該增加土地供應(yīng)量，依法處理閑置土地，抑制房價(jià)的非理性上漲。

（三）完善房地產(chǎn)稅制改革

稅收是國家財(cái)政收入最重要的組成部分，房地產(chǎn)稅制的改革在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮著重要的作用。通過對房地產(chǎn)稅進(jìn)行優(yōu)化，簡化稅制，對一些重復(fù)的稅種進(jìn)行合并，減輕稅收成本，同時(shí)政府需要對房地產(chǎn)稅率進(jìn)行調(diào)整，降低稅率，使房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運(yùn)行，讓房地產(chǎn)價(jià)格處于合理區(qū)間，這樣才能刺激居民消費(fèi)需求，擺脫經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

（四）構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)企業(yè)融資體系

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道窄，融資途徑有一定的局限性，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式上的創(chuàng)新。同時(shí)我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)自身實(shí)力，健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，企業(yè)也應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展情況，充分利用海外資金，積極與海外資金進(jìn)行合作，政府在推動(dòng)構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)企業(yè)融資體系中也應(yīng)給予大力支持，房地產(chǎn)企業(yè)需要配合政府制定的政策,政府要積極引導(dǎo)企業(yè)融資體系的構(gòu)建，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)可以穩(wěn)定長期發(fā)展。