探究住房租賃市場環境下房地產估價的作用

須蓉芬

摘 要 近年來，房地產相關行業的發展勢不可擋，黨和國家在住房租賃市場上投入了更多的注意力。為了進一步推動住房租賃市場大環境的科學建設，就需要做好相關的房地產估價工作，充分發揮出其指導性作用。本文通過對住房租賃市場背景下的房地產估價相關作用的探究，希望能夠給人們帶來一定的參考價值。

關鍵詞 住房租賃市場;房地產估價;作用

隨著整個住房租賃市場的深入性改革，我國需要對現代化房地產估價的發展情況進行合理分析，通過有效應用估價方式，推動租賃市場的全面發展，不僅可以減少租賃糾紛等事件的發生，還能在一定程度上提高租賃企業運營管理的綜合效益，從而不斷增強自身的市場競爭力。

1房地產估價的概述

所謂的房地產估價，主要指的是一些專業的估價人員，以特定估價目的為依據，按照一定的估價原則與程序，采取有效的方式，在合理分析影響估價對象因素的基礎上，估算與判定其在估計時間內的價值。眾所周知，房地產估價的主要內容包括：評估房地產的轉讓價格、租賃價格、抵押價值以及課稅等，由此觀之，此項工作重點是對房地產相關的價格進行合理評估[1]。在實際進行房地產估價工作的過程中，需要專業估價人員遵循相關規定，針對不同對象采取適宜的估價方式來進行分析與測算，因為工作本身具備一定的復雜性，所以相應的估價人員要有良好的業務能力與估價經驗，才能確保評估工作得以順利開展。

2住房租賃市場環境下房地產估價的作用

2.1 住房租賃企業的融資發展方面

隨著社會經濟的不斷發展，住房租賃相關企業需要仔細分析市場的動態變化情況，并在充足資金的支持下，更好地明確自身經營管理的方向，有效推動企業的健康可持續發展。而房地產的估價工作對于企業融資而言，有著很重要的作用，可以對已有的各類房地產，或者是住房租賃的收益權質押等，展開規范的抵押價值評估，最大限度地保證在實際融資過程中，相關企業對自身資產有一個充分的認知，從而讓既有的房地產得到科學化處理。

與此同時，隨著住房租賃和銷售等相關法律制度的不斷完善，在實際的融資發展中，租賃企業能夠借助收益權來實現有效的融資，在拓寬融資范圍的基礎上，合理解決各類融資問題。開展房地產的估價工作，能夠讓租賃企業更好地了解相關收益權，并不斷優化押金收取以及包租等環節，在進行租賃收益權的抵押中獲得更多經濟效益，從而確保融資活動的順利開展[2]。

除此之外，相應估價人員需要在最新化原則的指導下，應用合適的估價措施，科學評估租賃企業的資產證券，避免在融資中出現盲目轉讓資產的情況，不僅會損失很多流動資金，還不利于經濟活動的開展。

2.2 租賃住房新建或改建方面

隨著住房租賃行業的發展，房地產的估價工作在住房新建或者改建方面起到了重要作用。在現代化的大背景下，可以將集體用地合理作用于租賃房的建設中，借助科學的估價方式，有效評估租賃房建設的各項價值，確保能夠在未來的使用過程中獲取更多經濟效益。在這樣的情況下，一些租賃住房的用地，雖然是政府出讓，但也需要展開合理的估價，準確定位相關土地的價值，保證讓住房的建設更加具有規范性。除此之外，實際在進行租賃房的新建或改建時，還可以對閑置以及使用效益低的住房開展估價工作，盡可能將其改建成工業生產、辦公等，最大化利用住房的剩余價值。

2.3 租賃住房的運營管理

眾所周知，租賃住房相關市場在動態化的發展中，優化住房的運營管理就顯得特別重要。對住房管理和房地產估價兩者之間的關系進行合理研究，讓估價的優勢能夠得到充分發揮，從而更加客觀、有效的評估住房管理情況，及時發現在此過程中出現的各種新問題，并有針對性的采取有效措施來應對。與此同時，專業化的估價機構要盡可能將自身功能作用展現出來，借助成本法或者是比較法等方式，對住房的租賃與續租等環節涉及的資金進行合理評估，充分掌握各方面的風險因素，不斷改進租賃的方法，減少租賃中出現的糾紛問題，在公正交易的前提下，形成優良的租賃關系。

2.4 保障性住房的租賃

眾所周知，就現目前而言，我國的保障性住房在租賃市場中有著很多種類，其中，公共住房就是比較常見的一種。對于這種住房的租賃來說，在確定租金的過程中，主要是以某一套房作為標準，為了能夠讓保障性住房的租賃更加公正和客觀，就需要增強對其進行科學化管理的力度。針對不同區域內的保障性住房，在充分了解實際租賃情況的基礎上，制定出了合理的法律規定，讓相關的租賃發展有了明確方向，并在一定程度上讓房地產評估的作用得到了充分體現[3]。

除此之外，科學開展房地產的估價工作，能夠讓相應的管理部門，對保障性住房的租賃狀況有一個更加全面的認知，便于客觀分析所出現的各種問題，從而對既有的調租或定租等相關管理制度進行合理優化，在此基礎上，推動租賃工作的順利開展。當然，還需要盡可能增強對保障性住房那些薄弱之處的管控，并實現對租賃成本的動態化管理，進而真正提升此種住房的綜合性效益，在保證市場有序發展的前提下，能夠更好地面對各類挑戰。然而，在對公共住房進行租賃的過程中，相應的估價工作還有一些問題存在，這種情況下，就需要通過客觀的分析來有效解決。我國可以從實際的問題著手，不斷完善和優化法律制度，并有針對性的出臺相關政策，盡可能減少在評估公共住房租賃價值過程中的風險問題，讓房地產的估價工作能夠將在此環節中所具備的作用充分發揮出來，最大限度地提高住房租賃效果。

3結束語

綜上所述，在新時代的大背景下，我國需要對住房租賃行業的具體發展情況進行合理分析，特別是所要面臨的一些挑戰，在此基礎上，做好房地產的估價相關工作，盡可能保證房屋租賃的交易能夠保持公平、公正性，確保住房的租金與實際的條件相契合，從而推動住房租賃工作的順利進行。因此，保證住房租賃市場經濟活動開展的有序性，能夠讓租賃者獲得更高的效益，在加快房地產企業進步的同時，促進了社會的健康可持續性發展。

參考文獻

[1] 章秋燕.淺談房地產估價在發展住房租賃市場中的作用[J].經濟師，2018（6）：281，283.

[2] 公維偉.論中介服務機構在農村產權交易市場中的作用——以房地產估價機構為例[J].中國房地產業，2019（14）：280.

[3] 喬芝.房地產估價存在的主要問題與對策探析[J].消費導刊，2019（34）：178.