淺析全面預算管理在物業公司的應用

摘 要 隨著經濟的發展，越來越多的企業開始推行全面預算管理，實現自身的戰略經營目標。對物業公司來說，想要管理升級，為業主提供更好的服務，更需要引入全面預算管理。基于此，本文從物業公司的實際特征出發，探析全面預算管理在其中的具體應用，結合本人物業公司財務管理方面的工作經驗，介紹物業公司全面預算管理的主要內容，并通過預算編制、預算執行、預算調整、預算分析及預算考核過程，闡述全面預算管理的應用，旨在為全面預算管理在物業公司的應用提供指引。

關鍵詞 全面預算管理 物業公司 預算編制 考核

一、全面預算管理概述

全面預算管理結合企業外部市場環境、內部經營情況、自身發展需求等內容，著眼于企業未來發展戰略方針，遵循可執行與可量化的原則，按照閉環管理的企業管理需求，通過專業化的管理方法，對企業內部的各種資源進行合理分配、考核及控制，讓企業的財務資源與非財務資源服務于企業日常的經營與管理活動，以便企業更順利地實現預期的經營管理目標。

全面預算管理應用于企業的作用包括以下三點。一是統籌規劃的作用，可以引導企業經營活動的走向，讓企業在業務運營過程中及時發現存在的問題與風險，糾正問題與預防風險，更有效地實現預期的戰略目標;二是以企業戰略目標為總體目標，讓企業各部門相互配合，各預算活動有效銜接;三是作為各部門業績考核的衡量標準，與核算單位、負責人的工作業績相結合，作為業績評估、獎罰的重要參照。

二、物業公司全面預算編制原則

隨著全面預算對物業公司重要性的不斷提升，物業公司在推行全面預算管理的過程中，必須遵循以下原則。一是指導性原則，即預算管理的內容要基于物業公司自身的戰略發展目標，與經營目標相契合，時刻服務于物業公司的發展;二是全員性原則，物業公司的預算管理工作要全員進行，每個人都是預算管理的具體執行者;三是嚴肅性原則，預算管理計劃制定后，原則上不可調整，如有特殊情況需要調整，必須經過嚴格審批;四是閉環管理原則，即預算管理要遵循編制、執行、檢查、分析、考核、評價等過程，層層管理執行;五是效益優先原則，即預算管理要以利益為初衷，指導物業公司的各項業務活動;六是平衡穩健原則，即預算管理要實事求是，總量平衡，不可高估或低估各項業務可能產生的費用額度;七是分級負責與歸口管理原則，按照權、責、利分明的原則，細化具體的考核內容。

三、物業公司全面預算編制內容

（一）業務預算

按照物業公司的收入、成本及費用等財務要素分模塊預算，其中收入預算為依據物業公司年度利潤戰略目標，提供各種勞務活動產生的收入，并預測收入結構;成本預算為人工成本、物料等消耗的成本預算，主要依據合同約定進行預算;費用預算包括企業資產、管理、職工薪酬等可能產生費用的各項預算內容。

（二）資本預算

主要為根據投資性活動開展的財務預算，包括投資成本預算及債務成本預算。預算應在可行性研究之后進行編制，固定資產在處置過程中會產生現金流入與現金流出，這一部分內容也應該列入資本預算范圍。投資成本預算中的權益性資本預算需要依據企業年度資本投資計劃進行標志，其中權益性資本轉讓產生的現金流入與現金流出，同樣需要列入資本預算的規劃。

（三）籌資預算

物業公司在正常經營活動中，難免會產生短期借款、長期借款、債務等等。同時，物業公司還需要對原有借款資料、發行債務資料等內容進行匯總，而這些內容都屬于籌資預算的范疇。

（四）財務預算

業務預算主要基于現金預算、資產負債表、利潤表等形式開展?，F金預算是物業公司預算編制的重要內容，資產負債表根據前期分項預算逐項匯總，分析得出企業的經營預測數據。預計利潤表是根據企業成本、費用等相關材料形成的，能夠反映出物業公司期間內的利潤情況。業務預算編制需要根據企業的實際情況，遵循上述編制原則，適度進行預算與預計。

四、物業公司全面預算管理關注重點

（一）全面預算編制方法

物業公司編制全面預算時，有既定的編制費方法。物業公司會結合自身的實際情況，選擇適合自身的編制方法，編制方法具體包括以下幾種。一是自上而下的編制方法，根據物業公司制定的經營戰略目標、生產計劃，以及現有的組織形式、分級管理原則開展算編制工作;二是自下而上的編制方法，根據物業公司下達的預算編制通知，從下級部門開始擬定預算方案，匯總部門預算，為下年度預算編制提供依據;三是上下結合的編制方法，物業公司編制預算后，由財務部門、人力資源部門、行政部門、業務運營部門等部門進行審核、匯總，意見達成一致后交由管委會審議，管委會對預算的可行性及其中存在的風險進行評估，并對董事會下達的預算目標進行分析，最后確定最終的預算編制并下發執行。當然，一些物業公司可能無法精準預測項目及自身的情況，此時物業公司需要根據歷年來的經營情況，推測并設置一定數額的預備費，并在實際的業務經營活動中嚴格控制與管理。

（二）全面預算執行

物業公司的預算執行需要遵循剛性原則，嚴格按照預算編制執行，通常以年度績效目標責任書的形式下發并實施。在執行過程中，財務部門要加強預算管控，按月對各類項目費用的預算情況、預算進度、與編制的差異數等進行核算，對預算的執行情況進行跟蹤監控、定期評估、實時上報，如發現問題需要分析問題，編寫預算執行分析表，以此作為企業決策的參照依據。對在日常經營管理過程中的常規性預算，需要由經辦人發起流程，交財務部審核。對預算外費用，更要嚴格遵循審批程序，按照流程進行審批，上交董事長進行審批。

（三）全面預算調整

年度預算編制制定并下達執行后，在原則上需要剛性執行，不可調整與變更。但是如果物業公司內部發生巨大變動，市場環境發生較大變化，政策法規出現重大調整等，原有預算編制不再適合或與企業當前情況存在嚴重偏差，原有預算編制不再具有指導或引導意義時，可以適當調整和變動。進行預算調整時，需要結合物業公司的利潤目標，將其調整成適當的經營目標。由于物業公司在經營發展過程中受不可控因素的影響，對預算進行調整時，需要重點關注其人員結構、經營項目成本、物業設施等因素。對新增的預算項目，經全面分析后確實屬于調整項目，可通過物業公司自身的預算流程程序調整。

五、物業公司全面預算考核

（一）全面預算考核原則

物業公司在考核過程中，需要按照既定的考核細則，做到剛柔并濟，遵循考核原則。一是目標原則，即預算考核以預算目標為考核依據，根據預算實際完成情況與目標情況的差異進行考核;二是激勵原則，預算考核需要與薪酬賞罰機制相結合，超額完成預算目標后需要予以相應獎勵，當無特殊可理解原因無法完成預算目標需要接受相應懲罰;三是例外原則，由于物業公司的經營和發展是在大環境中進行的，而這個大環境并非是一成不變的，所以不可預料因素導致的變化，可以酌情處理;四是分級原則，即預算考核需要分級、分結構進行考核，逐級進行績效考評，這樣才能夠確?？荚u的有效性。

（二）全面預算考核內容

物業公司預算考核的內容需要基于考核項目和考核內容確定，考核的內容包括物業收繳完成率情況、清欠款完成率情況、總成本費用占比收入情況、應收賬款回收率情況等等。預算考核可以按照收入、利潤、成本、費用等模塊設置相應的考核參數，按照權重確定最終考核分數，并由預算管委會審核確定。

六、結語

現在，我國已經進入中國特色社會主義發展的全新時代與重要階段，隨著全面小康社會的到來以及社會經濟的飛速發展，物業公司將迎來前所未有的發展機會。在此背景下，物業公司更要革新管理理念，在企業管理中引入全面預算管理方式，加強預算管理，根據預算管理推動企業戰略目標的實現，努力促進物業公司自身取得健康可持續的發展，并通過物業公司的穩健運營，確保社會的和諧幸福。

（作者單位為華潤置地<北京>物業管理有限責任公司南京分公司）

[作者簡介：徐倩（1985—），女，江蘇南京人，本科，研究方向：預算管理。]

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