農村土地使用權流轉中的合同問題探析

摘要：為了讓農村土地資源更好的整合和利用加大土地利用效率促進農村經濟的發展，土地使用權的流轉也逐漸應用到農村當中以提高農村的發展速度，本文就農村土地使用權流轉中合同問題進行簡單的探討。

關鍵詞：使用權流轉;合同;農村

農村土地使用權的流傳方式多種多樣其主要分為五種類型出租、轉包、入股、互換、轉讓、同時不同形式的流轉種類及對應的合同也是不相同的，相關人員需要轉變合同的內容以及合同的形式保障合同的有效性，因此針對于農村土地使用權流轉過程當中的合同問題也逐步引起了相關單位的注意。

一、當前土地使用權流轉中出現的合同問題

（一）農戶身份的多重性

根據我國法律的相關規土地的所有權包括國家所有和農民集體所有兩種形式，從土地所有權的劃分上有多種方法，在這樣的情況下土地所有權和使用權是分離的，在農村土地使用權流轉的過程當中，農戶在土地使用權的流轉轉過程當中即享有對集體土地的使用權，同時又是土地的所有者享有對集體土地的所有權。這種身份的多重性從一定程度上講提高了相關單位對農村土地使用權流轉管理工作的復雜性，讓管理出現困難。

（二）農戶土地流轉量少且分散不利于規模管理

因為土地的使用權和所有權具有相對性，讓相關單位對于農村土地使用權流轉的管理上面臨著挑戰，調查資料顯示現階段大多數農村土地使用權的流轉往往是從自身擁有所有權土地的少部分進行使用權轉讓，通過不同的流轉方式實現土地所有權的流轉，這就加大了相關單位管理的難度，所轉讓的土地面積相對較小，同時又有較大的數量，在這樣的基礎上進行管理就無法形成規模效應，讓土地流轉的管理變得碎片化，沒有辦法從一條主線發展進行整體的管控，同時每個地區都有其自身的特性，需要特殊考慮，導致了管理工作變得繁雜且低效[1]。

二、解決當前合同問題的對策

（一）村委會適時地成為合同主體

在農村土地使用權流轉中承包戶是流轉的主體，現階段農村多采用集體所有土地家庭承包經營的方式，因此農戶既是土地的所有者，也是承包經營的使用者。想要更好地解決農村土地使用權流轉當中的合同問題就需要考慮到農戶身份的雙重性。他們對土地既有使用權同時也有收益權，在這樣的情況下鄉鎮人民政府成為合同主體是不符合規定的，因為他們既沒有土地的所有權也沒有土地的使用權，他們在土地的使用和收益上都沒有相應的參與，無法確定合同的期限以及合同的利益分配。

考慮到這些問題可以將村委會設置為合同的主體，一方面村委會是由農村向村民選舉出來的，他們具有農戶的普遍特征，對土地也有使用權和經營權，在當前經濟模式里趁村委會成為合同主體的形式屢見不鮮，他們對于農戶的需求和生產方式有一定的了解，對于合同也有更多的發言權，因此當流轉面積相對較大的時候同時其他農戶相對較多時間較長，對于土地使用權的流轉方式和手續有一定的規范性和要求的時候，如果從單獨的農戶入手，挨家挨戶地進行手續的轉讓和合同的簽訂更加浪費時間，由村委會出面以代理人的身份進行簽訂更有效率。同時村委會的身份特殊性可以對農戶的需求和想法有更多的了解，讓合同更加貼合與實際，保證合同的有效性和合理性。從另外一方面講這也符合法律的規定，由此可見村委會成為合同的主體不失為一個相對較好的選擇，既可以解決實際問題，對實際問題做出正確的選擇又符合法律的規定[2]。

（二）建立流轉中介服務組織

在目前農村土地使用權的流轉中仍然出現滯澀的問題，究其根本原因是因為農戶與承包商之間沒有相對應的聯系，承包商需要花費大量的人力物力來尋找愿意進行土地使用權流轉的農戶，為了加速這一進程可以建立相關的中介服務組織，類似于土地信托機構，通過這種中介服務組織將雙方的信息聯合在一起進行相應信息的登記，這樣就可以有效地減少承包商在尋找土地使用流轉的過程中所耗費的時間成本，同時也可以提高農戶向外轉讓土地使用權的效率，通過系統明確的數據分析實現土地使用權的流轉效率的提升。鄉鎮政府可以提供一定的指導和幫助，但需要注意的是政府不能參與到中介服務組織當中或者在其中擔任一定的職位。這會阻礙農村土地使用權流轉的進度，同時也會造成鄉鎮政府威信受到損害的情況，中介組織負責土地使用權流轉的雙方信息囊括，可以適當地收取一些費用，但是不可以直接使用土地流轉的權限[3]。

（三）加強流轉合同的管理服務

從相關法律規定來講，鄉鎮人民政府對于土地使用權流轉負有一定的管理責任，他們需要對于土地使用權流轉有所關注并且加以指導，因此鄉鎮人民政府應當加強對流轉合同的管理服務工作，一方面鄉鎮政府可以設立信息收集系統，將土地使用權流轉過程當中需要注意的問題、合同確立的標準以及合同設立的內容，以及相關的法律法規的內容等詳細的公示，讓相關人員可以很好地理解如何正確，有效地做出土地使用權流轉的活動保證合同的有效性，同時也需要對合同的內容進行審核，保障合同內容不涉及土地所有權的原則性問題，同時也不能改變土地使用權轉讓過后土地的使用方向。另外一方面鄉鎮政府需要做好相關的引導工作，例如，做好相關法律內容的宣傳工作，培養農戶的法律意識讓農戶與承包商從思想層面上了解土地使用權轉讓的性質和相關的法律規定，進而促進土地使用權流轉合同的有效正規。

三、結束語

現階段因為農戶身份的多重性和農戶土地流轉量少且分散不利于規模管理，讓土地使用權在流轉過程當中出現很多問題，針對這些問題村委會可以實時地成為合同的主體，相關的鄉鎮政府可以建立流轉中介服務組織，并且加強流轉合同的管理服務，通過多方面的提高來解決農村土地使用權流轉中出現的問題。

參考文獻

[1]陳紅霞，蔣建華，陳聰.沿海地區農村土地使用權流轉的實證研究--以寧波市鄞州區為例[J].農村經濟與科技，2014，（7）：18 -20，32.

[2]李壯壯.“三權分置”下農村土地經營權流轉的民法思考[D].河南：鄭州大學，2017.

[3]項景波.達州市農村土地經營權流轉實踐的調研報告[D].重慶：重慶大學，2017.

作者簡介：孫加富（1970.1.23），男，單位：平邑仲村鎮人民政府，職稱：中級農經師，研究方向：農業經濟管理.