中等發達國家遠景目標與住房消費

趙奉軍

10月26-29日，黨的十九屆五中全會審議通過了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和=O三五年遠景目標的建議》（下稱《建議》）。這是一份中國特色社會主義建設邁向新征程的綱領性文件，其中提出了到2035年基本實現社會主義現代化遠景目標以及“十四五”時期經濟社會發展的主要目標，并對如何實現這一宏偉藍圖做出了戰略部署。

五年規劃或計劃是中國道路和中國發展模式的重要組成部分，也是“有效市場+有為政府”的重要體現形式。在諸多遠景目標中，提出了到2035年“人均國內生產總值達到中等發達國家水平，中等收入群體顯著擴大，基本公共服務實現均等化，城鄉區域發展差距和居民生活水平差距顯著縮小”?！爸械劝l達國家”遠景目標也是落實當年小平同志“三步走戰略”的第三步。

《建議》還提出了“堅持擴大內需這個戰略基點”以及“全面促進消費”。需要明確，住房消費也是內需的一部分。中等發達國家的住房消費是個什么樣子呢？目前學界并未在何謂中等發達國家上取得共識。筆者特地搜集了歐盟28個國家2016年家庭平均消費支出數據（包括英國在內）。作為一個整體，歐盟國家的消費結構中住房消費支出占24.4%，位居第一大消費支出，而食品煙酒消費合計只占16.1%，退居第二位。根據國家統計局提供的最新數據，2019年我國城鎮居民居住支出占居民消費的比例為24.2%，位居第二大支出，第一大支出仍然為食品煙酒消費支出，占27.6%。如果以目前歐盟國家的消費水平和結構作為15年后我國城鎮居民消費的參考，我們未來的住房消費會保持與總體消費相同的增長速度。通俗點說，如果未來人均收入或消費翻一番，住房消費支出也會翻一番，一躍成為第一大消費支出，但食品煙酒支出難以跟上消費的增幅，只會有輕微增長，退居二線，成為第二大消費支出。

這個推論估計很多人難以接受。確實，國家統計局提供的數據表明我國城鎮人均居住面積已經達到39平方米，央行提供的數據說中國城鎮家庭的財富74.2%集中在房產上。很多人由此認為房地產的需求已近飽和，住房消費已經是強弩之末難有作為。而現實是中等收入群體擴大和收入增加后，增加的收入更多地用于住房和教育支出。居住面積的提升并不代表居住品質和居住滿意度的改善，城鎮居民改善型住房的需求仍然相當強烈，很多社區距離綠色低碳智慧社區的要求還很遙遠。未來的中國城鎮家庭未必會住得更大，但一定住得更好。中國房地產業應該為提升城市居民居住品質和整個城市品質做出貢獻。

除了城鎮家庭的住房消費，農村居民的住房消費也不可忽視，這又分為兩塊。一是農業轉移人口在城鎮的住房消費和投資，二是農村居民的農房建設與改造。對于第一塊，在五中全會發布的公報（下稱“公報”）中，再次重申了“推進以人為核心的新型城鎮化”。并在遠景目標中提出要“基本實現新型工業化、信息化、城鎮化”。有研究表明，農業轉移人口市民化，人均消費可以增長27%。目前我國戶籍人口城鎮化率只有44.4%，常住人口城鎮化率已經突破60%。在城鎮化水平突破60%后，城鎮化速度一定會放緩，單靠少數一二線城市是無法實現城鎮化遠景目標的。對此，10月30日，習近平總書記在《求是》著文《國家中長期經濟社會發展戰略的若干重大問題》，其中明確指出“我國現有1881個縣市，農民到縣城買房子、向縣城聚集的現象很普遍，要選擇一批條件好的縣城重點發展，加強政策引導，使之成為擴大內需的重要支撐點”。這意味著一些中小城市未來的房地產市場仍然大有可為，這些城市的房價可能難有突破，但房地產業的發展從來就不需要依托于房價的上漲。我曾經在《“搶人大戰”與房地產市場的未來》中談到中小城市房地產業的發展要服務于三類人口：就地城鎮化的人口、留在鄉村的人口和將來“逆城鎮化”的人口。

農民到縣城買房子，子女教育是重要推動因素。人民大學劉守英教授認為需要對農二代居住平權和農三代教育平權，沒有這兩項，農民不可能在城市落腳只會返回農村。這意味著我們在公共住房和基本公共服務均等化方面必須有所突破，否則我們難以實現“城鄉區域發展差距和居民生活水平差距顯著縮小”。

對于第二塊農村居民的農房改造和住房消費，《建議》提出了“實施鄉村建設行動”“優先發展農業農村，全面推進鄉村振興?！彪S著中國邁人中等發達國家，農村人居環境的改善與美麗中國美麗鄉村建設也需要在住房消費上有所突破，這并不是說要拆農民房子趕農民上樓。農房在滿足居住功能和農民生活方式的同時，必須給人以美感，使人看見鄉愁流連忘返，在這方面，浙江富陽的東梓關村新杭派民居項目，一些開發商如綠城與江蘇宿遷開發的新農民住房都是經典案例。

最后，為滿足城鄉居民住房消費需求，作為供給側的房地產開發投資（指施工面積和新開工面積）確實很難再創新高了。住房存量（包括質量）不足和流量過剩并不矛盾。發達國家每年的房地產投資占固定資產投資的比例基本上穩定在20%-25%左右，我們2019年的數據是23.8%，但問題是我國的固定資產投資本身占GDP的比例過高，目前在56%左右，這導致我國的房地產投資占GDP的比例異常高，這是不可持續的。在邁向中等發達國家的過程中，房地產投資占固定資產投資的比例估計會保持穩定，但固定資產投資占比肯定會降下來，房地產投資和固定資產的增速肯定會大大低于未來的經濟增速?！督ㄗh》提出了“全面促進消費”，這本身也要求包括房地產開發投資在內的投資和資本形成降低增速。