土地經營權登記的實務處理

摘要：流轉期限5年以上的土地經營權才是可以登記的不動產物權，登記機構辦理土地經營權登記時適用的登記類型，應以原權利人的土地承包經營權或土地經營權是否記載于登記簿區分，申請人申請土地經營權登記時還需提交相應的土地經營權登記申請材料。

關鍵詞：不動產;登記;實務

中圖分類號：F293

文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2020） 11-0042-44

收稿日期：2020-10-03

土地經營權是否屬于可以登記的不動產物權？如果是可以登記的不動產物權，登記機構為申請人辦理土地經營權登記時，適用首次登記還是轉移登記？申請人申請土地經營權登記時，應當向登記機構提交哪些材料？筆者試從以下幾個方面作探析。

1流轉期限5年以上的土地經營權才是可以登記的不動產物權

《農村土地承包法》第9條規定，承包方承包土地后，享有土地承包經營權，可以自己經營，也可以保留土地承包權，流轉其承包地的土地經營權，由他人經營。據此可知，土地承包經營權，是由土地承包權與土地經營權組合成的一種不動產物權。《不動產登記暫行條例》第5條規定，“下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：（一）集體土地所有權：（二）房屋等建筑物、構筑物所有權;（三）森林、林木所有權;（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權;（五）建設用地使用權;（六）宅基地使用權;（七）海域使用權;（八）地役權;（九）抵押權;（十）法律規定需要登記的其他不動產權利”。據此可知，《不動產登記暫行條例》明確規定的不動產登記對象中有土地承包權與土地經營權組合成的土地承包經營權，那么，從土地承包經營權中分立出來的土地經營權是否屬于不動產登記的對象呢？《農村土地承包法》第41條規定，土地經營權流轉期限為5年以上的，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記。未經登記，不得對抗善意第三人。據此可知，流轉期限5年以上的土地經營權，當事人可以向登記機構申請登記。申言之，流轉期限5年以上的土地經營權，是法律規定的不動產登記的對象，即土地經營權屬于《不動產登記暫行條例》第5條第10項規定的“法律規定需要登記的其他不動產權利”。概言之，流轉期限5年以上的土地經營權才是可以登記的不動產物權。

2土地經營權登記適用的登記類型

如前所述，土地經營權是可以登記的不動產物權二那么，登記機構辦理土地經營權登記時，適用土地經營權首次登記，還是適用土地經營權轉移登記？《農村土地承包法》第23條規定，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。據此可知，土地的承包人自承包合同生效時起，無須登記，即依法、即時取得土地的承包權和經營權。該法第36條規定，承包方可以自主決定依法采取出租（轉包）、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權，并向發包方備案。該法第41條規定，土地經營權流轉期限為5年以上的，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記。未經登記，不得對抗善意第三人。在司法實務中，《農村土地承包法司法解釋》第14條規定，承包方依法采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉土地承包經營權，發包方僅以該土地承包經營權流轉合同未報其備案為由，請求確認合同無效的，不予支持。據此可知，土地經營權基于出租（轉包）、入股等流轉方式取得或設立，且不以登記為生效前提，而是自流轉合同成立時起，權利人取得或設立的土地經營權生效，與是否向發包方備案無關。在不動產登記實務中，《不動產登記暫行條例實施細則》第48條第1款規定，依法以承包方式在土地上從事種植業或者養殖業生產活動的，可以申請土地承包經營權的首次登記。該實施細則第50條規定“已經登記的土地承包經營權發生下列情形之一的，當事人雙方應當持互換協議、轉讓合同等材料，申請土地承包經營權的轉移登記：（一）互換;（二）轉讓;（三）因家庭關系、婚姻關系變化等原因導致土地承包經營權分割或者合并的;（四）依法導致土地承包經營權轉移的其他情形。以家庭承包方式取得的土地承包經營權，采取轉讓方式流轉的，還應當提供發包方同意的材料”。據此可知，土地承包經營權是可以申請首次登記并被記載在登記簿上的不動產物權。土地承包經營權也是可以基于轉讓等流轉方式產生轉移并申請轉移登記的不動產物權。筆者綜合前述法律和規章的規定認為，如果原權利人的土地承包經營權或土地經營權未記載于登記簿上的，登記機構適用首次登記為現時的權利人辦理土地經營權登記。如果原權利人的土地承包經營權或土地經營權已經記載于登記簿上的，登記機構適用轉移登記為現時的權利人辦理土地經營權登記。

3申請人申請土地經營權登記時應當提交的材料

《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范（試行）》均沒有專門規定申請人申請土地經營權登記時應當提交的材料，如前所述，土地承包經營權是由土地承包權和土地經營權二種獨立的權利組合成的一種復合型權利，筆者據此認為，申請人申請土地經營權登記時，可以根據《不動產登記暫行條例實施細則》第48條和第50條中關于申請人申請土地承包經營權首次登記和轉移登記時應當提交的申請材料的規定，提交土地經營權登記申請材料。

3.1登記申請書

按《不動產登記暫行條例》第14條規定，不動產首次登記由權利人單方申請，因合同、協議產生的不動產轉移登記由當事人雙方申請。因此，申請人申請土地經營權首次登記時，登記申請書由權利人單方出具。申請人申請土地經營權轉移登記時，登記申請書由當事人雙方出具。登記申請書應當載明：權利人——姓名或名稱;申請人（當事人）的身份證明類型和號碼;不動產類型——土地;宗地坐落;宗地面積;宗地的不動產單元號碼;宗地用途——土地經營權合同上載明的用途;權利人類型——個人或組織;登記類型——首次登記或轉移登記;登記原因——出租（轉包、入股等）;權利類型——土地經營權;宗地所有權性質——集體所有（或國家所有）;宗地的權利設定方式——地表;共有情況等。

3.2申請人的身份證明

申請人中請土地經營權首次登記時，只提交權利人的有效的身份證明。申請土地經營權轉移登記時，應當提交當事人雙方的有效的身份證明。

3.3載明土地承包經營權的不動產權屬證書

載明土地承包經營權的不動產權屬證書適用于申請人申請土地經營權轉移登記的情形。

3.4土地經營權轉讓合同

土地經營權轉讓合同，主要指承包人與現時的權利人簽訂的載明土地經營權轉讓的書面合同。申請人申請土地經營權首次登記或轉移登記時，都應當提交土地經營權轉讓合同。

3.5宗地權籍調查成果報告

宗地權籍調查成果報告，是指有資質的專業機構出具的載明承包土地的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況信息的材料，以從地域上、空間上具體、特定作為登記客體的宗地相關事項。申請人申請土地經營權首次登記時才提交宗地權籍調查成果報告。

作者簡介：劉守君，北京城市學院眾城智庫中國不動產（自然資源）登記研究院。