國有企業“三供一業”物業管理分離移交問題及對策淺析

李亞兵

【摘要】國有企業承擔著部分社會職能，在很大程度上增加了企業的成本負擔，并且也造成了企業人員臃腫。對于國有企業而言是非常不利于自身的穩健長遠發展，為改變上述局面，在國家政策的大力支持下，“三供一業”移交工作全面鋪開，這種舉措將物業管理職能、供水、供電、供氣（暖）有效的從國企分離出來，將“三供一業”轉移到社會專業單位，進一步減輕國有企業的負擔，促使國企競爭力的增強。由于這是一個系統、復雜的工程，如果“三供一業”物業移交工作做的不到位，會讓國企改革進程受到較大的影響，同時還會損害光大職工的切身利益。筆者根據自己的工作經驗，對國企“三供一業”物業管理職能移交進行了細致的研究，針對出現的常見問題提出了建議，為能圓滿完成“三供一業”分離移交工作出謀劃策。

【關鍵詞】國有企業;三供一業;物業分離移交

一、背景

由于計劃經濟和歷史原因，絕大部分國有企業相繼承擔了職工家屬區的供水、供電、供氣（暖）和物業管理。在新的市場化條件下，為了深化國有企業改革，更好地參與市場公平競爭，減輕企業負擔、輕裝上陣，“三供一業”分離移交是黨中央、國務院解決歷史遺留問題，剝離國有企業辦社會職能作出的一項重大戰略決策和工作部署。

國務院國資委于2012年進行了“三供一業”分離移交試點。2016年國務院先后下發了《關于印發加快剝離國有企業辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案的通知》（國發[2016]19號）、《關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作指導意見的通知》（國發〔2016〕45號），標志著“三供一業”分離移交工作由試點變為在全國全面推開，文件要求2018年年底前基本完成“三供一業”分離職能移交，2019年起不得再以任何方式為職工家屬區“三供一業”承擔相關費用。

二、物業管理移交的方式

針對不同企業特點，分類處理，允許采取分離移交、重組改制、關閉撤銷、政府購買服務、專業化運營管理等不同方式剝離辦社會職能，解決歷史遺留問題。實施原則：先完成移交，再維修改造。執行地級市以上地方人民政府出臺的相關標準政策。按照技術合理、經濟核算、運行可靠的要求，以維修為主、改造為輔，保證分離移交后設備設施符合基本標準，正常運行。

國有企業職工家屬區的物業管理可由國有物業管理公司接收，也可由當地政府指定有關單位接收，支持實力強、信譽好的國有物業管理公司跨地區接收移交企業的物業管理職能。已經進行過房改的職工家屬區，也可在當地政府指導下，由業主大會市場化選聘物業管理機構，或者實行業主自我管理。

三、物業管理移交面臨的問題

以筆者所在的四川華西集團有限公司為例來說明物業移交過程中存在的問題，四川華西集團有限公司是有著70年歷史的四川省屬國有建筑企業，全集團共涉及物業移交住戶約2萬戶，只集團公司總部在成都市就有需移交的職工家屬區有12個院落的1508戶住戶，一直以來都是由集團下屬華西物業公司管理，集團本部每年需補貼物業管理維修費100余萬元，目前物業維修改造工作已經完成，物業分離移交仍未實現，存在的主要問題如下：

（一）住戶轉變思想難

集團本部12個院落中，除較新的華西園小區執行了多層0.4元/平米·月、高層1.0元/平米·月外，其他較老舊的院落都是免費提供服務，讓這些退休老職工一下子由免費服務轉變為收費服務，從思想上較難轉變。他們一輩子為企業工作，認為“企業出錢維持職工家屬區正常運轉時理所應當的”，對于國家有關政策、相關文件精神一知半解。對于即將宣布退出的物業管理服務，退休老職工大多數都還是難以割舍。

（二）地方政府要求的改造標準較高

筆業所在單位物業改造標準是政府制定的，改造標準較高。截至目前，部分改造標準仍然無法實現，表現在：1.雨污分流難實現，部分老舊職工家屬區附近沒有市政管網可供接入，或者市政管網水平位置比小區地面還要高，更高于小區排水管網，接入后導致污水回灌;2.拆除違章搭建困難，老舊家屬區存在的違章搭建是歷史形成的，企業沒有執法權，無法強令業主拆除。

（三）水電氣改造進度影響物業改造

物業改造應當是在供水、供電、供氣改造完成后進行的，因為涉及到路面的開挖等工程，一般都是要等到水、電、氣施工完成后才能進行，否則就要重復進行路面的開挖及修整，但是現實中水、電、氣接收方又基本都是壟斷單位，移交企業在施工進度和施工期限方面沒有絕對話語權，導致水、電、氣施工周期不可控，影響物業改造進度，甚至造成改造成本的提高。

（四）物業管理實質性移交困難

即便物業改造完成后還面臨移交的問題，雖然上級文件要求企業有三種移交方式：移交給政府指定單位、移交給國有物業公司和居民自治，但三種移交方式在現實中均難以實現。首先，政府部門簽訂的移交協議中只接收房屋、土地等資產，物業管理移交還是需要由企業自行尋找國有物業公司。其次，尋找國有物業公司也困難重重，政策不允許集團內部物業公司接收本集團物業管理，集團外部國有物業公司在接收方面也是挑肥揀瘦，基礎條件好，有穩定盈利來源的小區容易移交;而那些基礎條件不好，缺乏盈利來源的小區則難以移交。最后，居民自治更是難以實現，筆者所在單位的大多數院落是沒有自治組織的，居民成立自治組織的意愿不高，即便有熱心業主成立起了自治組織的，但了解到需要接收相關物業管理職能后也大多都遠而避之了。

（五）房屋維修資金繳納壓力大

成都市相關文件規定物業管理移交需要按以下標準提取維修資金：電梯房按售房款的30%提取;未配備電梯的住房按售房款的20%提取。初步測算，筆者所在單位1508戶業主需要繳納的維修基金就將約1500萬元，該筆費用無疑是增加了移交企業的負擔，何況老舊小區在過去幾十年的維修費用都是企業承擔的，現在仍然讓企業按照售價的20%～30%繳納對企業有所不公。

（六）過渡費成為企業移交的又一包袱

根據成都市相關政策，移交企業需按照多層0.8元，高層1.6元的標準補交三至五年過渡費，筆者所在單位絕大部分小區是沒有收費的，基本需要一次性全額繳納，照此測算，移交需補交400余萬元過渡費，又加重了移交企業的經濟壓力。

（七）面臨人員移交的困難

企業辦社會化職能的轉變，勢必導致企業一些原有工作崗位的變動，而很多員工此前長期工作于一個崗位，無論從感情上還是職責技能上都已完全適應，分離移交后，他們必須離開原有工作崗位，這對他們造成非常大的沖擊。大部分接收單位都不愿意接收移交企業的員工，以致于接收企業需要做大量地安撫解釋工作，面對面與員工交談，這使本就對分離移交工作感到排斥的員工變得更加焦慮不安，極易引起不穩定因素，造成群體上訪事件。

四、物業管理移交的對策建議

（一）加大對住戶的宣傳工作

由原來的無償享受服務轉變了有償享受物業服務，提供物業服務水平，更快獲得住戶的認同。從長遠來看，“三供一業”分離移交這項改革，并非要動誰的“奶酪”，除了能實現企業經濟減負，更多的是為了滿足居民群眾美好生活的需要，需要做好事前宣傳、事中引導和事后強化三個階段的群眾工作。事前宣傳是指強化“三供一業”政策宣傳力度，讓生活區職工充分知曉和了解掌握相關政策，為下一步推進提供堅實保障;事中引導是指在摸底調研的基礎上，科學制定出分離移交改造施工方案和協助選聘好物業管理機構，并要針對職工關心和反映的熱點、難點、疑點問題，做好答疑解惑工作及解決好相關問題，及時消除職工思想顧慮，爭取得到廣大職工對相關工作的認可和支持;事后強化是指在“三供一業”分離移交工作完成后，職工在思想上都還有一個適應和轉化的過程，要隨時關注職工反映出的一些訴求及思想動態，站在組織的角度，竭力去幫助他們解決物業管理社會化后遇到的一些問題，讓他們充分感受到企業對他們一如既往的關心和關愛，能充分感受到企業大家庭溫暖，以此來進一步鞏固好此次改革成果。

（二）科學制定改造標準

應該按照“一院一策”的原則，根據小區實際情況制定改造標準，否則不符合實際的“一刀切”式的改造標準將最終難以落實。在現階段，雨污分流并不適合所有小區，有條件的小區可以先行實施，暫沒有條件實施雨污分流的，建議可納入下一步老舊小區改造的范疇繼續推進。在制定改造標準方面多征求住戶意見，畢竟作為小區的主人，他們應該是最有發言權的。

（三）應加大對水、電、氣接收企業的考核力度

水、電、氣接收企業大多為壟斷單位，他們的唯一性造就了他們強勢、霸道的作風，使得移交企業在合作過程中經常敢怒不敢言。主管部門應加大水、電、氣這些壟斷接收企業的考核力度，督促他們按規定時間完成改造工作，而非單純的對移交企業考核，這樣才能保障物業維修改造的成效。

（四）創新移交思路

一方面，在滿足現有政策要求的接收方必須為國有物業管理公司的前提下，可以考慮由政府自行成立或者通過政企合作的方式成立物業管理公司，專門接收國企的物業移交事項，并且對接收任務進行考核，而不能僅限于現存的國有物業公司去按照市場化原則有選擇性的接收，否則會造成一部分先天條件不好的院落最終無法移交。

另一方面，可以要大膽嘗試、勇于創新，探索更符合實際的移交思路，建議取消原定的“國有物業接收”的方案，利用地方性的物業管理單位，實行公開發包，政府、業主和社會監督的方式，成立“業主委員會”實行社會化管理。原因有二：一是職工住宅小區移交改造完成之后，房產、土地包括配套設施設備確權后所有的產權都是全體業主的，沒有國有資產可管理;二是政府強行管理是侵權行為，為避免好事辦壞，在移交過程中應該由房管部門在社區配合下在職工住宅小區輔導成立“業主委員會”，由全體業主招聘物業服務公司，政府不能強加干涉，真正實行民主的社會化管理。

（五）降低移交企業的物業維修資金和過渡費繳納的標準

“三供一業”分離移交的初衷就是為了減輕國企的負擔，但是，高額的維修資金和過渡費無疑加重了企業的負擔。更何況，移交企業已承擔了過去幾十年的維修工作，該筆費用應視同移交企業已經繳納的維修資金;過渡費應由移交企業和接收單位通過協商確定，畢竟移交企業已按照接收方的要求進行了改造，接收方物業收費的工作就應當由接收方負責，而不應全部由移交企業承擔。

（六）妥善安置原從業人員

隨著“三供一業”分離移交工作的完成，原從業人員將逐步離開原崗位。本著“分散劃轉、資源整合、對口支援、緩解矛盾”的思路，做好人力資源配置加減法，盤活勞動力存量。一方面做強做大原物業管理工作，通過人員培訓提高服務意識和服務水平，走出去接收其他單位“三供一業”物業管理工作;另一方面把工作職能移交出去的人員通過培訓補充到其他緊缺崗位，根據職工意向和崗位需求，分門別類開展好崗前培訓，讓職工迅速掌握工作技能，融入新的工作崗位，打消了職工心中的顧慮，切實解決了人員轉崗分流安置問題。維護職工合法權益及切身利益，避免人員分流造成維穩事件的發生。

五、結束語

“三供一業”分離移交是深化國企改革的一項重要內容，“三供一業”分離移交是優化國有企業產業結構調整，深化國有企業改革、減輕國有企業負擔、提升國有企業核心競爭力的必由之路，剝離企業辦社會職能不僅減輕企業負擔，更是體制機制創新。當前是剝離企業辦社會職能的最有利時機，也是最后的機會，我們把“三供一業”分離移交作為一項復雜的系統工程，充分估計困難和風險，積極努力推動，在廣大居民和職工的理解、支持和幫助下，主辦單位需要全力以赴，攻堅克難，認真做好分離移交的改造和善后工作，確保平穩過渡，認真研究和用好用足國家相關政策，積極努力推動，必將達到理想的效果。

參考文獻：

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