房企融資“新規(guī)”引人關(guān)注

從2020年8月起，有關(guān)房企融資“三道紅線”的報(bào)道，在市場(chǎng)上掀起巨大波瀾，盡管時(shí)至今日，也未見(jiàn)到相關(guān)正式文件。

今年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，明確了資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。據(jù)媒體報(bào)道，其具體內(nèi)容即“三道紅線”，四檔管理。“三道紅線”即房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，“現(xiàn)金短債比”小于1倍。四檔管理即根據(jù)房企“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔管理，三線均觸為“紅色檔”，不得新增有息負(fù)債;踏兩道紅線，為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%;踏一道紅線，為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%;其他情況，為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%0據(jù)報(bào)道，此融資“新規(guī)”已在此前參與座談會(huì)的12家房企試點(diǎn)實(shí)施，并將于2021年起在全行業(yè)全面實(shí)施。

對(duì)此，一些研究機(jī)構(gòu)對(duì)房企的觸線比例進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。A機(jī)構(gòu)以2019年末數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，銷售排名前50的房企中，三線均觸的有15家，觸及兩線的有8家，觸及一道線的15家;B機(jī)構(gòu)以今年上半年銷售排名前50房企為樣本，發(fā)現(xiàn)45家上市房企中，三線均觸的7家，觸二線的8家，觸一道線26家。

業(yè)界普遍認(rèn)為，融資“新規(guī)”旨在落實(shí)“房住不炒”定位，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，倒逼企業(yè)理性發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

比較主流的觀點(diǎn)認(rèn)為此舉對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)生極大的影響，萬(wàn)科郁亮甚至認(rèn)為“三道紅線”是行業(yè)規(guī)則的重大改變，影響力不亞于2002年的土地招拍掛改革。

但也有人認(rèn)為“三道紅線”并不會(huì)對(duì)行業(yè)造成過(guò)度影響，僅會(huì)在房企融資層面有所限制，并只涉及觸線企業(yè)。而且，近年來(lái)伴隨房地產(chǎn)企業(yè)融資成本逐漸提高，大多數(shù)房企已經(jīng)開始進(jìn)行融資規(guī)模和渠道的調(diào)整，“新規(guī)”只是在此基礎(chǔ)上更加明確了企業(yè)的調(diào)整方向。

我們認(rèn)為，盡管時(shí)至今日“新規(guī)”仍未見(jiàn)正式文件，盡管其對(duì)行業(yè)的影響可能并不像大多數(shù)人認(rèn)識(shí)的那樣嚴(yán)重，但減杠桿、降杠桿，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)肯定是當(dāng)下廣大房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。