構筑“租購并舉”制度，促進市民安居
——季度學術研討會第一期綜述

2020 年9 月18 日下午，由上海市房產經濟學會主辦、上海師范大學房地產經濟研究中心和上海交通大學住房與城鄉建設研究中心承辦的季度學術研討會第一期“構筑‘租購并舉’制度，促進市民安居”，在上海桂林公園四教廳舉行。季度學術研討會是在新形勢下從事房地產研究的學術團體和高校聯手，共同開展房地產學術活動的一種機制創新。

這次研討會分為主題發言和圓桌討論兩部分。上海師范大學房地產經濟研究中心主任崔光燦主持了主題發言階段，主題演講人及其演講題目如下：原上海市政府法制辦副主任顧長浩“住房租賃條例（征求意見稿）的幾點討論”，、上海市房屋管理局住房建設監管處董奇凡“上海租賃住房建設及趨勢”、上海城方租賃住房運營管理有限公司事業三部總經理張彥靜“城方公寓運營情況與未來發展介紹”、上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰“各地租賃住房市場扶持政策比較與借鑒”。上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰主持了圓桌討論，議題是“上海“十四五”期間構建租購并舉住房新制度展望與建議”，與會專家對《住房租賃條例（征求意見稿）》進行了討論。

上海市房產經濟學會會長沈正超出席研討會并致辭，他講道：季度研討會是學會聯合業界發揮智庫作用的一種新的嘗試。其定位是研討主題要貼近實際，服務于房地產業發展；其目的是凝聚共識，為政府制定政策、企業謀求發展出謀劃策；其作用是加強業界學術交流，形成合力。

來自滬上的高校、研究機構、政府機關和企業等的30 余名代表參加了研討，特別就《住房租賃條例（征求意見稿）》，圍繞定位、合同備案、租金管理、解約權、轉租權、行業準入、可居住標準等問題暢述欲言，展開熱烈的討論。

一、 國內城市住房租賃扶持政策

上海市房產經濟學會副會長、上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰教授介紹了其團隊針對2019 年首批入選中央財政支持住房租賃市場發展專項資金的北京、上海、重慶、廣州、深圳、武漢、杭州、成都、南京等16 個城市利用該專項資金進展情況的階段性研究成果。該項研究從這些城市住房主管部門發布的專項資金使用辦法等文件入手，對比分析了各城市在租賃市場培育和發展方面的不同做法。

階段性的研究發現，16 個城市雖然都制定了專項資金的使用辦法，但政策的公開性、透明性差別較大，有少部分城市至今沒有將專項資金使用辦法主動對外公開，所以無法知曉其辦法的細節，這也給研究造成了較大的困擾。從已經公開的信息來看，雖然各城市都在積極落實專項資金發展住房租賃市場，但利用專項資金的重心、方式和進度差別都較大，顯示了各城市政府對待租賃市場發展與產業培育的不同思路，也反映了不同的背景約束。各地政府應該加強政策的相互交流與學習，如外地城市的做法中，有將獎補與合同備案掛鉤的，有對獲得獎補企業的承租人滿意度提出要求的，還有對獲得獎補后租金漲幅進行限制要求的，這其中有不少地方可供上海學習借鑒。

二、 上海租賃住房建設現狀

上海市房屋管理局住房建設監管處董奇凡的報告《上海租賃住房建設及趨勢》主要包括三方面內容：第一，分析上海發展租賃住房的必要性和相關背景；第二，介紹上海租賃住房的發展現狀；第三，對上海未來住房租賃建設與發展進行思考。

目前，上海已推出純租賃住房Rr4 地塊100 余幅，合計可新建租賃住房約12 萬套、850 萬平方米。新建租賃住房突出擇優選址、交通便利和配套成熟等特點，主要分布在高校、科研院所、科創園區和商務、產業集聚區等租賃需求旺盛且集中的區域周邊。同時，上海也對非居住存量房屋改建和轉化租賃住房作了規范，按照用地性質、承重結構和建筑容量“三個不變”原則，在保證結構安全、消防安全和治安管理安全“三條底線”的前提下，有序推進“非居轉租”。對于住房租賃市場，上海不斷加強服務與監管，努力維護住房承租人的合法權益，支持相關主體的合理融資需求，建立了住房租賃合同網簽備案和房源信息雙記載機制、住房租賃企業主體監管制度，以及全市統一的住房租賃公共服務平臺。

上海市租賃住房建設聚焦“2035 全球卓越城市”和“建設具有全球影響力的科創中心”戰略定位，以提升城市能級和核心競爭力、調序本市住房市場供給結構為發展建設目標，注重頂層設計和全周期監管，將逐步培育形成涵蓋規劃、設計、建設、運營的租住全生命周期品質建管理念。強化中小戶型供應導向，鼓勵精細化設計和智能化管理，倡導“小房型、大空間、悅生活”的集約化理念，并結合具體產品定位，完善綜合配套服務設施，力求打造品質生活“觸手可及”的現代化租住社區。

上海將全方位提升租賃住房的建設和管理品質，逐步培育形成符合時代特點、有上海特色的全新租住生活方式。目前發展面臨良好機遇，但也存在很多新挑戰，需要從優化供需結構、加快立法體系建設等多方面下功夫，從建管并舉出發，提升管理服務、規范市場秩序、健全政策體系。

上海城方租賃住房運營管理有限公司事業三部總經理張彥靜介紹了上海首個租賃住房“國家隊”運營服務品牌“城方”，這是上海地產集團于2018 年1 月20 日正式成立的，涵蓋自持自營新建、存量改造盤活、公租房代理經租、商業運營管理等重要業務線。規劃布局自持自營業務已覆蓋上海七大核心區域，計劃未來累計服務4 萬套租賃房源；存量改造盤活業務覆蓋全市十大核心區域，計劃未來累計服務3 萬套；公租房代理經租業務覆蓋了全市四大核心區域，約1.3 萬套；商業運營管理計劃累計服務約60 萬平方米。

“城方”按照上海市政府要求其發揮“壓艙石、穩定器”作用的指示，正在努力打造上海租賃住房運營管理的龍頭企業，同時也在努力建成標桿性的具有市場化運營機制的混合所有制上市主體。“城方”基于“租賃住房+”的多元化生態整合，提出“大生活、大發展”的理念，致力于為城市優秀人才提供優質的生活與發展服務，幫助上海留住人才，助力上海城市發展。圍繞這些目標，“城方”已構建了“活力社區”“高能社區”“超級社區”三大產品系列，并且已全部落地開業運營。同時，“城方”也孵化推出了致力于構建城市生活溫度的社區共享客廳品牌“城方堂”、線上線下24 小時消費場景“辰十二”等服務項目，致力于讓更多人享受都市的安居宜居生活。

三、 對《住房租賃條例（征求意見稿）》的建議

原上海市政府法制辦副主任顧長浩在發言中主要提了幾方面意見：第一，對房屋租賃行政立法決策應該樹立以下指導思想和基本方針：1.應當將民事租賃房屋規范加以具體化；2.應當明確政府在房屋租賃（房地產市場）調控方面的職權職責；3.應當從行業活動有序化、有效化角度，著力于規范調控房屋出租企業、經營租賃企業、房屋經紀企業，以及出租房屋規模達到規定標準的自然人；4.應當依向承租人傾斜原則，對租賃雙方的行為進行規范；5.應當明確政府在特定社會經濟狀況下的特殊的、必要的行政措施權力，既解決權力的合法性，又解決對權力的約束，以求權利與權力的平衡。

第二，《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）應該采取實際措施鼓勵租賃關系的穩定。《條例》雖然第一條就提出要“構建穩定的住房租賃關系”，第三十二條也提出“鼓勵出租人和承租人簽訂長期住房租賃合同”，但缺乏實質措施，難以起到實際作用。建議《條例》通過明確規定給予稅收減免等措施來引導出租人提供長期租賃。

第三，《條例》在一些地方混淆了法律規范與政策的區別，如第五章“扶持措施”的大部分內容屬于政策范疇，可考慮刪去。

第四，《條例》的適用范圍界定不夠清晰。《條例》第二條說“本條例適用于國有土地上住房的租賃活動及其監督管理”，但第六十五條又說“集體土地上依法建造的住房的租賃活動及其監督管理，參照本條例執行”。這里的“參照執行”含義不清，而且《條例》是否只適用于住房？實際用于居住租賃非居住房屋，包括改建后用于居住租賃的住房，是否適用，要給予說明。

在圓桌討論中，專家們的觀點如下：

1.《條例》應該順應市場形勢，把轉租人的權責作明確規定，并進一步明確各項違規行為的具體處罰標準與流程。

2.對穩定租金和合同備案的提法要慎重，要在有落地可行性和實際可操作方案后，再寫入《條例》。

3.應對因為拆遷或疫情等不可抗力造成租約中斷情形下租賃雙方權益的保護給予明確規定，以保護承租人利益為優先。

4.借鑒國外依地址管理租賃人口的辦法，簡化租賃登記手續，但保證每個地址的居住人數在合法范圍內。

5.要突出公平原則和民生原則，對租賃企業建立一定的市場準入標準或進行行業從業資格認證；

6.要注重對市場秩序的保護，減少不必要的干預。長租行業的發展需要一個優勝劣汰的過程，政府不必對短期波動太過擔心，但《條例》應加強推進“租售同權”、增加反歧視的相關表述，建議通過租賃服務平臺來加強統一數據源和共享數據庫。

7.對租賃企業的監管應體現分類監管的原則，以更具針對性。

上海市房產經濟學會副會長、上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰教授對《條例》及租賃市場發展提出了幾點意見和看法：一是認為提高乃至全面實行租賃合同備案是住房租賃市場規范發展的牛鼻子。租賃合同備案不僅是政府加強人口管理和社會治理的需求，也是加強市場規范和維護租賃雙方權益的基礎，更是租客基于切身利益的要求。租賃合同備案在很多地方是租客辦理居住證和獲得積分、享受公共服務的前提，絕大多數租客對此都有很強烈愿望，各地政府也采取了很多便利措施，盡量簡化備案流程，但房東往往出于保護隱私及擔心課稅，不愿意配合租客備案，這是對租客利益的侵犯。上海、廣州等地的地方性住房租賃條例中都有對個人出租人不履行合同備案義務進行行政處罰的專門規定，但《條例》在這方面反而沒有規定，這是其不足之處；二是《條例》應對承租人相對傾斜，要借鑒德國等國經驗，對出租人的解約權作出更多限制。三是鑒于近期長租公寓爆雷多發的情況，《條例》應對由于轉租人/經租代理方破產或逃逸造成的損失的認定和處理流程作出規范性安排，以明確相關主體的權益預期。